우종훈(Rick Woo) 리얼터, Sutton Group 1st West Realty

캐나다 밴쿠버 부동산 상황

2022년 8월 현재 캐나다의 팬데믹 상황은 많이 완화되고는 있지만 아직도 많은 사람들이 코로나19 사태의 여파로 고통을 받고 있는 상황이다. 캐나다 부동산 시장 특히 이곳 밴쿠버 부동산 시장은 팬데믹 시작부터 엄청난 가격 폭등세를 보이다가 2022년 3월부터는 점점 하향 안정세로 접어 들고 있는 상황이다. 부동산 시세는 안정세를 보이고 있지만 인플레이션으로 인해 많은 분야에서의 가격 및 이자 상승으로 여러 가지 경제 상황이 그리 좋게 흘러가고 있지는 않다.

특히 지난 4월과 6월에 캐나다 중앙은행은 기준금리를 각각 0.5%씩 인상하였고 7월에는 아무도 예상하지 못했던 1%를 인상하는 파격적인 행보를 보여주었다. 그로 인해 많은 부동산 바이어들 또는 모기지를 갱신(Renew)하는 이들은 은행으로부터 기존 받을 수 있는 모기지 금액보다 훨씬 적은 금액을 더 비싼 이자를 지불하며 빌려야 하는 현실에 처했다. 9월 초에 또 한 번 기준금리 인상이 예상되는 가운데 현재 밴쿠버 부동산 시장은 많은 혼란 속에서 제한적인 거래가 이어지고 있다.

게다가 8월 미국 잭슨홀(Jackson Hole) 미팅에서 파월(Powell) 의장은 시장의 기대와는 달리 인플레이션이 확실히 꺾여서 안정되는 상황을 수치로 확인할 수 있을 때까지 지속적으로 기준금리를 인상한 후 높은 금리 수준을 상당 기간 유지하겠다는 발언을 내어놓아 시장 참여자들을 불안에 떨게 하였다. 이러한 미국과 캐나다의 금리 인상 방향이 향후 부동산 시장 참여자들의 심리에 좋지 않은 영향을 미치는 것은 두말할 필요가 없을 것이다.

캐나다 밴쿠버 부동산은 어떻게 흘러갈 것인가?

영국의 권위 있는 경제 전망 기관인 옥스포드 이코노믹스(Oxford Economics)는 최근 캐나다 부동산이 2024년 중반까지 20% 이상 하락할 것이라고 예상을 하며, 이는 높은 이자율과 투기를 막기 위한 정부 정책 때문이라고 발표하였다. 현재 광역 밴쿠버에서 거래되고 있는 부동산 거래 현황을 보면 최근 2년간 고점 대비 10~20%까지 가격 하락을 보여주고 있다. 그렇다고 부동산 시세가 팬데믹 이전 가격까지 떨어지지는 않았다. 다만 아직까지 많은 판매자들이 고점대비 가격을 크게 낮추면서까지 거래를 성사시키려고는 하지 않다 보니 부동산 거래가 그리 쉽게 이루어지지 않는 실정이다.

또한 인플레이션 압박에 따라 금리가 계속 오른 것이 주택 시장에 직접적인 타격을 주었기 때문에 당분간은 가격 조정이 계속 있을 것으로 예상된다. 그럼에도 불구하고 이런 심리가 내년 하반기쯤이면 상당히 완화되어 시장 참여자들도 현실적인 가격을 인지하고 가격 안정기가 오리라 예상된다. 왜냐하면 현재 인플레이션으로 인해 건축 자재값 및 인건비가 천정부지로 올라가는 가운데 1sf 당 빌딩 건축비용(Estimated Cost per Square Foot) 역시 팬데믹 이전 대비 대략 30% 이상 상승하였기 때문이다.

인플레이션 상황이 완화되면서 이러한 비용들도 일부 되돌림 현상이 있을 수는 있겠지만, 한 번 오른 인건비와 자재비 등이 다시 제 자리로 되돌아오는 것은 거의 불가능하고 시간이 지남에 따라 사람들이 오른 물가에 적응하고 이를 당연한 시세로 받아들일 것으로 기대된다. 게다가 한동안 팬데믹으로 주춤했던 광역 밴쿠버 지역으로의 신규 인구 유입(이민, 관광, 교육 등) 역시 정상화되고 있기 때문에 양질의 주거공간에 대한 수요 또한 증가하고 있다.

이런 점들을 종합적으로 고려했을 때, 필자는 글로벌 수요-공급 불균형이 차츰 개선되고 기준금리가 더 이상 급격하게 상승하지 않는 시점이 내년 하반기 또는 내후년 정도가 되지 않을까 예상한다. 그렇게 된다면 향후 부동산 가격은 안정기를 지나 다시 점진적인 상승 기조로 변화할 것으로 보인다. 과거의 통계를 보더라도 밴쿠버 지역 부동산 시세는 글로벌 1급지 시장답게 길고 강한 상승기와 짧고 약한 하락기가 반복되는 사이클을 보여왔다.

최근 캐나다 밴쿠버 경제 상황 및 전망

밴쿠버는 각종 설문조사에서 매년 글로벌 랭킹 5위 안에 들어가는 아름답고 살기 좋은 도시로 손꼽힌다. 그만큼 많은 사람들이 밴쿠버 주변 자연과 도시를 즐기러 방문할 뿐만 아니라 교육과 주거를 위한 이주 수요 역시 매우 강하다. 2019년 팬데믹 이전 자료를 보면 한 해 전 세계에서 약 1100만 명이 밴쿠버를 방문하였고 14조 원이라는 돈을 소비했으며, 이에 따라 밴쿠버 시에서 거둬들인 세금만 거의 3100억 원 정도라고 한다. 이러한 수치는 BC 주정부의 자료를 합치면 훨씬 더 높을 것으로 예상이 된다.

상황이 이렇다 보니 밴쿠버의 노동 시장은 항상 인력이 부족하여 많은 외국인들을 유치하는 실정이다. '2018년 캐나다 이민정책 보고서'에 따르면 캐나다는 매년 30만 명 이상의 신규 이민자를 유치할 계획인데 이 중 상당수가 동부의 광역 토론도 지역 및 서부 광역 밴쿠버 지역으로 유입되고 있다. 또한 캐나다 정부는 연초에 2022년 목표 신규 이민자를 40만 명을 받을 것이라는 발표를 했다. 팬데믹 이전에는 많은 외국 노동자들이 들어와 부족한 노동시장을 채워 줬지만 팬데믹으로 인해 노동자들이 많이 빠져나가서 현재까지도 부족분이 채워지지 못하고 있는 실정이다.

다만 이러한 상황은 차츰 개선되고 있으며, 결과적으로 광역 밴쿠버 지역으로의 신규 인구 유입이 다시 증가하는 추세이다. 최근 전 세계 각국에서 나타나고 있는 급격한 기후변화에 따른 위기도 중장기적으로는 밴쿠버 경제 활성화에 호재로 작용할 것이라고 도시 정책 입안자들은 판단한다. 왜냐하면 밴쿠버는 위도가 높은 지역에 위치하여 폭염에 대한 걱정이 상대적으로 적고, 태풍, 가뭄, 혹한 등의 자연재해도 거의 없어 살기 좋은 지역으로서의 희소성이 점점 더 부각될 가능성이 크기 때문이다.

마지막으로 글로벌 공통으로 벌어지고 있는 부의 편중 현상 및 소비의 양극화 추세 역시 밴쿠버 경제에는 우호적으로 작용할 가능성이 크다. 서울 강남의 교육 수요와 이에 따른 부동산 가격의 차별적인 움직임(오를 때 많이 오르고 떨어질 때 적게 떨어지는 현상)을 떠올려 보면 쉽게 이해가 가능할 것이다. 

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