2013년 폴란드 주택시장, 중소형 매물 인기

- 중동부 유럽, 최근 몇 년간 전반적인 주택시장 침체와 가격 하락 겪어 -

- 폴란드, 중소형 매물 선호 경향 보여 -

□ 2012년 중동부 유럽 주택시장 동향

 ○ 2012년은 중동부 유럽뿐만 아니라 세계 전체가 부동산 경기 침체기였음. 그러나 중동부 유럽은 주택시장이 침체기이나 여전히 성장세는 완만하게 이어지는 추세

  - 2011년까지 중동부 유럽 주택시장은 이미 바닥을 쳤으며 많은 부동산 투자 및 개발업자들이 시장을 떠나 철수하려는 상황이 대체적이었음. 그러나 부동산 버블 시기에 주요 업체 또한 성장 구가세에 익숙해지고 하반기부터 유럽 경기가 회복될 것이라는 전망이 보이면서 부동산 경기 회복에 대한 기대감을 가지고 있음.

 ○ 2012년 주택시장에서 주된 잠재 거래자는 실제 주택에 거주하고자 하는 주택 구입자

  - 같은 가격대라도 더 저렴하거나 중간 가격대의 매물에 초점이 맞춰졌음. 그러나 유럽 금융위기의 영향으로 은행의 주택담보대출 제한으로 주택을 구입할 수 있는 가장 주요한 자금 조달원인 부채에 대한 접근이 제한되면서 주택을 구입하려는 구매자들은 미래에 구매하고자 계획하는 아파트 사이즈에 대해서 결정을 내려야 했음. 이에 따라 개인 구매자들이 비교적 쉽게 구매가 가능한 소형 아파트에 대한 수요가 증가하게 됐음. 보통 1개 또는 2개의 침실과 작은 거실이 있는 20평 내외의 아파트가 대부분임.

  - 경기 불황에 따라 아파트 가격의 시세는 매물의 크기에 의해서 결정되기보다는 실구매자들이 구매할 수 있는 범위 내에서 가격 상하한선이 결정됐음.

  - 새로운 주택시장의 구매 트렌드에 따라 주택 개발자들은 수요자의 니즈를 충족시킬 수 있는 새로운 주택 프로젝트를 시장에 선보이기 시작함. 결과적으로 개발업자들은 경기 침체 시 시장에 새로운 변화의 바람을 불어넣고 현금을 확보하는 것이 중요하다는 것을 깨달음. 반면, 일부 개발업자들은 부동산 버블 동안 크게 토지에 투자한 후 버블이 잦아들면서 타격을 입음. 여전히 은행을 통해 대출로 자금 조달이 가능한 몇몇 거대 투자자들은 고급 주택시장에 투자를 지속했음.

 ○ 최근 안정되는 중동부 유럽 주택시장

  - 2012년 동유럽 주택시장 가격은 비교적 안정된 양상을 보임. 유럽 경제위기 초기 시점에는 현재 공급되는 주택 매물 가격이 대대적인 할인과 낮은 가격의 매물 공급이 이어지면서 가격이 급락했음.

  - 그러나 2011~2012년까지의 미분양 주택 구조와 현재 미분양 주택 수요구조는 판이하게 다른 양상을 보임. 전반적인 주택시장의 분위기 외에 지역별로 수요와 공급의 규모 및 가격은 상이하게 책정. 법적 규제 및 세제의 변화 또한 주택시장에 중요한 영향을 미치는 요인 중 하나임.

2002~2012년 중동부 유럽의 주요 수도별 주택 공급량

자료원: REAS(Residential Markets in Central European Capital)

주: 키예프의 경우 2012년 1분기~3분기 데이터

 ○ 2012년 중동부 유럽 주택시장 가격: 전반적으로 가격 하락

  - 유럽 내 12개의 수도 지역을 분석한 결과 주택 가격은 상대적으로 전년 대비 안정된 모습을 보임.

2008~2012년 중동부 유럽 수도별 분기별 주택가격 성장률

                               (단위 기준: 2008년 1분기=100)

자료원: REAS(Residential Markets in Central European Capitals)

  - 가격변동은 2011년 대비 2012년 -1~2% 사이로 변동폭이 크지 않음. 도시별로는 브라티슬라바(슬로바키아), 프라하(체코), 리가(라트비아)는 가격이 소폭 상승했고 바르샤바(폴란드), 빌뉴스(리투아니아), 소피아(불가리아), 부다페스트(헝가리)는 소폭 하락함. 부큐레슈티(루마니아), 류블랴나(슬로베니아), 자그레브(크로아티아), 키예프(우크라이나)는 상대적으로 낙폭이 컸음. 탈린(에스토니아)은 조사 대상인 12개 도시 중 유일하게 가격 수준이 5% 이상 상승

  - 전반적으로 주택시장의 평균적인 가격 하락은 경기 침체시기에 미분양된 주택이 지속적으로 시장에 남아 있는 것과 낮은 가격의 매물이 신규 공급된 것이 주요 원인

 ○ 2012년 중동부 유럽 주택 수요: 키예프, 바르샤바 활발, 이 외에는 대체적으로 낮은 수준

  - 주택시장 수요 규모는 조사한 지역별로 완전히 다른 양상을 보였음. 주택 구입 수요가 가장 활발한 것은 키예프와 바르샤바로 2012년에 1만4000개와 1만2000개의 고급 주택 매물이 시장에서 판매됨. 프라하 또한 2012년에 안정적으로 좋은 판매를 보였고 수요도 20% 가까이 성장한 것으로 나타남.

  - 그러나 대부분의 유럽에서는 낮은 수요 수준을 보임. 예를 들어, 브라티슬라바는 거래 주택 규모가 소형으로 크게 제한됐고, 대형 매물은 거래 침체를 보임. 키예프의 경우 주택 담보 대출이 주택 구입자에게 부담으로 크게 돌아옴. 은행은 실질적으로 흐리브냐의 신용이 매우 높은 금리를 채택하면서 외화 대출을 중단함. 소피아와 부다페스트에서는 시장에서 큰 거래 움직임 없이 개발자와 구매자 모두 신중하게 행동하는 양상을 보임. 이에 따라 2012년의 부동산 개발 프로젝트의 매출은 주로 실거래 이전 건축 준비단계에서 일어남.

□ 폴란드 부동산 투자 양상 변화

 ○ 투자자, 바르샤바 중심가 벗어나 더 저렴한 건물을 찾기 시작

  - 경제 위기 이후 투자자들은 주로 사무실이나 상가 같은 상업용 건물에 집중적으로 투자하는 경향을 보임.

  - 이전에는 바르샤바 중심가의 최신식 사무실이나 폴란드 주요 대도시의 상가용 건물에 주로 투자

  - 2013년 상반기 부동산 거래 내역을 보면 최근 투자자들이 위치나 시설이 덜 좋더라도 가격이 저렴한 곳에 투자하는 경향을 알 수 있음.

 ○ 투자 양상 변화의 요인은 너무 높게 형성된 바르샤바의 부동산 가격 때문

  - Colliers International에 따르면 바르샤바 외곽 지역의 사무실 매물이 올 상반기에만 벌써 폴란드 전체 사무실 매물의 20%를 차지하는 등 수도에서 떨어진 지역의 부동산시장이 눈에 띄게 성장

  - Charter Hall Retail REIT사는 글리비체, 브로츠와프, 카토비체, 슈체친, 크라쿠프에 지은 지 몇십 년이 지난 건물을 1억7450만 유로에 매각

  - 수도를 벗어난 다른 도시에 좋은 가격에 괜찮은 매물이 늘어나 투자자들이 투자처를 다변화하고 있으며 앞으로는 포즈난과 크라쿠프의 부동산시장이 더 활발해질 것으로 예상

2009~2012년 분기별 폴란드 주요 도시별 평균 총 호가

자료원: REAS(Residential Markets in Central European Capitals)

□ 폴란드 집값 하락세 2015년까지 이어질 전망

 ○ 올해 1분기 임금 인상에도 주택 구매 수요가 낮아 폴란드 주택 부동산시장에서 주택가격 하락은 여전히 끝이 보이지 않는 상황

  - 올해 4월 부동산 유통시장과 Primary market에서의 집값 하락 수준은 2008년 하반기 대비 20~30%에 이름

□ 폴란드 주택판매 감소세: 1분기 주택가격은 평균 6543즈워티(㎡)

 ○ 2013년 1분기 주요 6개의 도시에서(바르샤바, 크라쿠프, 트루이미아스토, 브로츠와프, 포즈난, 우츠) 7400채의 아파트가 판매됨.

  - 이는 전년 대비 1% 하락한 수치이며 2012년 4분기 대비 11% 이상 하락한 수치

  - 2012년 말 당시 정부가 일반 가정의 담보 대출 이자를 지원해주는 보조금 프로그램을 종료한다는 발표로 인해 일시적으로 아파트 수요가 높아졌기 때문에 상대적으로 큰 하락폭을 보인 것

 ○ 전체적인 아파트 판매율은 상당히 낮은 수준이지만 일부 부유층 고객들로 인해 시장이 유지되는 상황

  - Reas에 따르면, 올해 1분기 아파트 가격의 절반 이상의 금액을 자산만으로 매입이 가능한 구매자, 즉 부유층 아파트 구매는 전체 수요자의 약 1/3을 차지

  - 부동산시장의 부유층 구매 수요 증가에 힘입어 2012년 말(3분기 6340즈워티, 4분기 6278즈워티) 대비 올해 1분기 아파트 평균 가격이 4,2%가량 상승하면서 평균 아파트 가격은 ㎡당 6540즈워티 기록

 ○ 한편, Reas는 2013년 판매는 3만600채의 아파트 판매를 기록한 2012년보다 10% 이상 하락하지는 않을 것으로 전망

 ○ 온라인 부동산업체 Domy.pl에 따르면 폴란드 부동산시장에서 집값 하락에 가장 큰 영향을 미친 요인은 현재 폴란드 경제 상황과 일자리 시장의 침체로 인한 것

  - 젊은층의 높은 실업률과 고용 불안은 주택 수요 증가와 가격 상승을 방해하고 있음.

  - 일부 전문가들에 따르면 주택 부동산시장은 빠른 회복세를 보일 것이라고 전망하나 대부분은 폴란드 집값 하락세는 2015년까지 이어질 것으로 보고 중고주택은 2014년에도 가격 하락이 이어질 것으로 예상

 ○ 전문가들이 향후 주택 가격 인하를 예상하는 원인은 두 가지

  - 주택 담보 대출 기준 강화: 무엇보다도 계약금 요구에 대한 기준 도입과 대출 보조 프로그램을 시행하는 부동산 유통시장이 제외됐기 때문

  - 집 경매가가 하락함에도 구매자들은 여전히 거래에 있어서 가격이 더 하락하기를 기다리는 상황임. 지난 1분기 평균 주택 제공가와 거래가의 차이는 바르샤바의 경우 4%에 이름. 브로츠와프와 그다인스크의 경우 14%까지 차이를 보임.

□ 2013년 폴란드 주택 구매 트렌드

 ○ 최근 3년 동안 신규 아파트의 평균 넓이가 20㎡ 작아짐. 폴란드 아파트 구매자들이 작은 평수 아파트를 선호하는 경향이 뚜렷이 나타남.

  - 방 2개 아파트의 인기가 가장 높으며 방 개수가 똑같을 경우 더 작은 크기의 아파트를 선호

2013년 4~6월 폴란드 아파트 거래 현황

(단위: 즈워티, ㎡)

자료원: Rzeczpospolita,

 ○ 폴란드 부동산시장의 떠오르는 매물, 다락방

  - 예술가, 독신, 젊은 커플이나 부부들이 주로 선호

  - 집을 본인 취향대로 배열할 수 있다는 점에서 인기를 끌고 있으며 천장이 높아서 중이층을 만들 수 있는 다락방이 인기가 높음. 이러한 추세를 따라 작년부터 다락방의 시세가 올라가고 바르샤바나 크라쿠프 구 시가지 근처의 리모델링 된 석조건물의 다락방은 1㎡당 1만 즈워티까지 가격대 형성

□ 전망 및 시사점

 ○ 작은 평수의 아파트 선호 경향 및 부동산 가격 하락 트렌드는 당분간 지속될 것으로 전망

  - 하반기 경기 회복을 기대하나 바로 실수요로 이어지기는 어려울 것이며 싱글족이 증가함에 따라 우리나라와 마찬가지로 도시를 중심으로 소형 매물이 인기를 끌 것

 ○ 현지 진출 기업에 부동산 가격 하락은 진출 초기 정착비용을 아낄 수 있는 기회. 외국인의 경우 현지 시세를 알기 어려워 폴란드 부동산 업자들이 외국인 특수 요금을 부르는 경우가 있으니 여러 기업의 견적을 비교하는 방법이 현명

자료원: REAS; Residential Markets in Central European Capitals, Rzeczpospolita, KOTRA 바르샤바 무역관 자료 종합