2012년 중국 부동산시장, 해결 과제 많아

- 올해도 부동산시장 통제 정책 지속 예정 -

 

 

 

□ 부동산 통제정책 지속 통해 집값 안정화 추구 노선 변화 없어

 

 ○ 베이징, 상하이, 광저우, 션전 등 11개 주요 도시, 지난 해에 이어 부동산 통제 정책을 지속할 것이라 발표

 

 ○ 주택 구매 제한령 수위 결정과 부동산시장 자금난, 임대주택 건설에 따른 자금 부족 등은 올해 중국 부동산 시장의 과제로 남음.

 

□ 부동산세, 다음 차례는 누구?

 

 ○ 지난 해 말 최고 이슈는 바로 부동산세로 업계에서는 상하이와 충칭을 이어 어느 지역에 부동산세가 실시될 것인지에 대해 추측이 난무했음.

 

 ○ 현재 부동산세와 관련된 확실한 소식은 지난 1월 14일, 충칭시 국토자원과 건물관리국(重庆市国土资源和房屋管理局)이 발표한 충칭시 주요 지역 개인주택 부동산세 관련 내용으로 징세 기준을 지난 해 기준보다 20% 상향 조정한 12152위안/㎡로 정했다는 정도임.

 

 ○ 2012년에 부동산세가 실시될 지역으로는 베이징이 가장 유력 후보로 예상되며 최소 2개 지역이 시범지역으로 선정될 가능성이 크다고 함.

 

자료원: 강소경제보

 

□ 주택 구매 제한령, 올해도 지속될 예정

 

 ○ 2011년은 부동산 시장 통제에 있어 가장 실효를 거두었던 1년으로 평가받으며 이 중 주택 구매 제한령의 역할이 가장 컸음.

 

 ○ 2011년 1월에 발표된 신'国八条'에서는 관련 부서가 각 지방 정부에 합리적인 부동산 시세를 지정하고 통제 목표를 정해 구체적인 구매 제한 범위와 기준을 마련하도록 요구함.

  - 특히 직할시와 계획도시, 각 성의 대표 도시는 무조건 구매 제한령 대상으로 1선 도시인 베이징, 상하이, 선전 등에 이어 2, 3선 도시인 난징과 쑤저우, 타이저우와 포우산 등도 연이어 이 대열에 참여하게 됐음.

 

 ○ 2012년에도 주택 구매 제한령이 지속될 것인가에 대해 업계 전문가들 사이에서 의견이 엇갈림.

  - 주택 구매 제한령은 장기적으로는 시장 자원 배분이라는 원칙에 상호 위배되므로 다양한 세수 정책을 통해 통제하는 것이 옳다는 의견에 대해, 주택 구매 제한령은 행정상의 수단으로 현재로써는 지속할 수 밖에 없다는 의견이 맞섬.

  - 2012년 중국중앙경제 공작회의에서도 부동산 통제 정책에는 변동이 없다고 발표한 바 있으나 2012년 하반기부터는 상황에 따라 일정 정도 조정이 이루어 질 것이라고 함.

  - 이들 조정 대상은 다수가 지방정부일 가능성이 크며, 구체적으로는 외지인의 납세 기간 단축, 구매 제한령의 범위를 90m² 이하의 중소형 주택으로 축소(현재 창샤(长沙)지역이 실행함), 구매 제한 지역의 축소(시내지역만 제한), 현지 주민등록증을 소지한 가정에만 주택 구입 허가(현재 쭈하이(珠海)가 실행함) 등이 될 것임.

 

 ○ 현재까지의 상황으로 보아 주요 도시는 구매 제한 정책을 지속할 것임.

  - 상하이는 올해도 구매 제한령을 실시해 부동산 시장에 대한 통제력을 확대해 부동산 시장의 건강한 발전을 도모하겠다고 발표한 바 있음.

  - 이 밖에도 베이징, 광저우, 하이커우, 션쩐, 칭다오, 푸저우, 창춘과 샤먼 등도 주택 구매 제한령을 지속할 예정이라고 함.

 

 ○ 그러나 중국 전역 48개 주택 구매 제한 지역 가운데 베이징, 상하이를 제외하고는 대다수 지역이 주택 구매자의 1년간의 사회보험 혹은 납세 증명서 제출만을 요구해 조건에 부합하는 구매자에게 여지를 제공해 부동산 시장의 20% 정도 수요 확대가 가능해질 것이라는 예측도 있음.

 

□ 토지 시세 하락

 

 ○ 중국지수연구원 통계수치에 따르면, 2011년도 중국 전역 130개 도시 토지 양도금 총액은 1조9052억3000만 위안으로 동기 대비 11% 감소 했음. 이 중 주택용지가 1조2666억8000만 위안으로 동기 대비 23% 줄었음.

 

 ○ 특히 정책적 통제와 부동산 시장 불경기로 2012년 상반기 토지 사용권 양도 시장은 찬 바람이 몰아칠 것임.

 

 ○ 그러나 일부 자금력이 좋은 부동산 기업에 있어 토지 시장 불경기는 좋은 기회가 될 것임.

  - 2012년 1월 초, 짜오샹(招商地产), 바오리(保利地产), 완커(万科), 쫑하이(中海地产) 등 규모 있는 부동산 기업들이 사들인 토지만해도 100억 위안이 넘음. 이는 지난 2년간의 부동산 통제 정책으로 다수의 토지가 유찰돼 땅값이 저점을 찍게 되면서 향후 사업을 위한 투자 차원에서 토지를 미리 사들이는 것이라고 함.

 

□ 부동산 기업들의 자금난은 본연적인 문제라는 평가

 

 ○ 자금력 약화와 부동산 매매 시장 불경기로  지난 해 중반부터 부동산 기업의 자금 가뭄 현상이 지속됐음.

  - 베이징쭝웬시장연구부의 통계에 따르면, 지난 해 연말 이래 쫑쓰(中弘地产), ST쭈쟝(ST珠江), 라이인(莱茵置业), 딩리(鼎力股份), 화예(华业地产) 등 10여개 부동산 기업들의 업무량이 대폭 축소됐다고 함.

 

 ○ 궈타이쥔안(国泰君安)의 최신 보고에 따르면, 2012년에도 부동산 시장 자금 부족 예상치는 1조3500억 위안으로 주택 매매량을 25% 증대시켜야 이를 보충할 수 있다고 함.

 

중국 부동산 시장 자금 수요공급 예상치

                                                                                                                           (단위: 억 위안)

자금수요	2011 예상치	2012 예상치	자금공급	2011 예상치	2012 예상치
개발투자액	62509	69763	원 보유자금	18753	20929
(이중 토지지출)	(10385)	(9866)	분양주택매도	59311	56839
금융대출이자상환	10973	27481	신규은행대출	12120	13938
신탁이자상환	776	2862	신규신탁대출	2691	3229
부동산세 지출	8650	8289
총	82908	108395	총l	92875	94935
부동산 시장 자금 부족 규모				-9967	-13460

                  자료원: 궈타이쥔안(国泰君安)증권 '2012년 부동산 투자 전략' 발표자료

 

 ○ 자금 부족에 시달리는 기업의 경우 2009년과 2010년에 치솟은 땅값에도 매수를 했던 것이 주요 원인으로 지목되나 부동산 기업들의 경영은 우려할 상황은 아니라는 것이 일반적인 의견임.

 

□ 집 값, 얼마나 더 떨어질 것인가

 

 ○ 주택 구매 제한령, 부동산세의 과세, 임대 주택 건설 등은 모두 2009년과 2010년 날뛰는 집값을 잡기 위한 조치로 2011년에는 다소 효과를 보긴 했으나 대다수 도시의 집값은 증가 폭이 줄어들었을 뿐 여전히 상승세를 유지하고 일부 도시의 집값만이 하락세를 보임.

 

 ○ 중국 정부가 향후 6개월 정도는 부동산 통제 정책을 지속할 예정이므로 2012년 집값은 5~20% 정도 떨어질 것이며 이 가운데 1선 도시의 하락 폭이 가장 클 것임.

 

 ○ 중국 경제 전문 사이트인 허쉰왕(讯预网)이 발표한 '2011년 중국경제백서(2011年 和讯预测中国经济白皮书)'에 따르면, 조사 대상이었던 경제학자의 69.9%가 2012년 집 값이 떨어질 것이며 하락 폭도 20% 내외가 될 것이라고 입을 모음.

 

 ○ 그러나 지역적으로 볼 때, 1선 도시를 예로 들더라도 집값이 떨어지는 지역은 외곽지역이나 교통이 불편한 지역에 집중될 것이며 시 중심이나 시 중심 부근은 하락 가능성이 적다고 함.

 

□ 임대 주택, 자금 문제 해결 필요

 

 ○ 임대주택 건설 확대를 통해 부동산 투기를 줄이고 실제 주택 수요를 만족시키면서 이를 통해 집값의 안정화를 노리는 중국 정부는 2012년부터 5년간 3600만 가구 건설을 목표로 함.

 

 ○ 2011년 신규 주택 건설량 가운데 47%가 임대주택으로 2012년에도 44% 수준을 유지할 것으로 전망됨.

 

중국 전역 부동산 시장 신규 건설 규모

 *E는 해당 연도 예상치 임.

 자료원: 궈타이쥔안(国泰君安)증권 '2012년 부동산 투자 전략' 발표자료

 

 ○ 그러나 시내 임대 주택 건설 비용이 상대적으로 높아 자금 부족이 예상되므로 지방 정부에서 감당하기 어렵다는 의견과 함께 시내 토지 공급량 부족으로 요구 수준을 만족시키기 어렵다는 문제가 제기됨.

 

 

자료원: 강소경제보(江苏经济报), 궈타이쥔안(国泰君安)증권 발표자료, 바이두(百度), 허쉰왕(讯预网)