폴란드, 상업용과 업무용 부동산 시세는

- 상업용·업무용 부동산 공급포화상태 진입 -

- 바르샤바 부동산 임대료 상업용 25%, 업무용 23% 하락 -

 

 

 

□ 현황

 

 ○ 상업용 및 업무용 부동산, 양적 포화상태 접어들어 신규 물량 증가폭 둔화

  - 상업용 부동산은 2009년 말 기준 총 325개 점포(770만sqm)가 집계. 이 중 13개의 복합 소매단지, 6개의 공장형 아웃렛이 포함

  - 주요 8개 도시에 소재한 상업용 부동산(쇼핑센터)은 전체 상업용 부동산의 60%를 차지함.

  - 2009년에 신규 상업용 부동산 공급(83만sqm), 신규 업무용 부동산(28만sqm) 공급이 집계됨.

  - 바르샤바 및 주요 도시들의 업무용 부동산은 2009년 말 기준 총 500만sqm로 집계됐으며, 과잉공급 현상이 발생함.

 

연도별 폴란드 상업용 부동산 규모 변화

(단위 : 백만 sqm)

자료원 : CB Richard Ellis

 

 ○ 상업 및 업무용 부동산시장, 당분간 활기 되찾긴 힘들 것으로 보여

  - 2009년 상업용 부동산 공급은 2007년(63만sqm), 2008년(70만sqm)에 이어 지난해에도 83만 sqm를 공급하며 전년 기록을 갱신했지만, 2010년 기록갱신은 불가능할 것으로 평가됨.

  - 2010~11년간 상업용 부동산 공급규모는 75만~85만sqm로 예년에 비해 저조한 수준 예상

  - 관련 업계는 상업용 부동산시장은 양적 증가의 한계점에 다달았으며, 질적 성장이 필요할 것으로 전망

  - 2009년 업무용 부동산 임대 및 재계약은 바르샤바에 약 20만sqm, 기타 주요 도시에 12만sqm으로 집계됨.

 

 ○ 바르샤바, 상업용 임대 부동산 최대규모…포즈난, 1000명당 쇼핑 공간 가장 넓어

  - 바르샤바 내 상업용 임대 부동산은 130만sqm로 폴란드 도시가운데 가장 큰 규모로 집계. 다음으로 카토비체(81만5000sqm), 브로츠와프(52만 sqm)순으로 알려졌으며, 쉬체친 지역이 20만 sqm로 가장 작은 규모로 집계

  - 1000명당 쇼핑공간 면적은 포즈난이 900sqm로 폴란드 내 가장 넓은 것으로 집계됐으며, 브로츠와프(800sqm), 바르샤바(760sqm)순으로 조사됨. 이와 함께 카토비체 지역이 370sqm로 가장 낮은 지역으로 분류됨.

 

도시별 1,000명당 쇼핑 공간 면적	도시별 상업용 부동산 면적 규모
(단위 : sqm)	( 단위 : 1,000sqm)

자료원 : CB Richard Ellis

 

 ○ 바르샤바, 폴란드 최대규모의 업무용 부동산 면적, 분양률도 양호해

  - 바르샤바 지역의 업무용 부동산 면적은 325만sqm이며, 이 중 35%는 시내중심에 있는 것으로 집계됐으며, 쉬췌친 지역이 8만sqm로 업무용 부동산 규모가 가장 작은 지역으로 집계됨.

  - 업무용 부동산 미분양률은 쉬췌친 지역이 1%로 가장 낮은 수치를 기록했고, 바르샤바가 7.3%로 그 다음으로 집계. 반면 우츠지역은 24%의 미분양률로 폴란드 도시 가운데 가장 높게 집계됨.

 

도시별 업무용 부동산 규모 및 미분양률

도시	사무용 부동산 총 규모(sqm)	미분양률(%)
Warszawa	3,248,000	7.3
Kraków	434,000	8.5
Wrocław	360,000	7.5
Tri-City(Gdańsk, Gdynia, Sopot)	318,000	7.5
Poznań	220,000	9.0
Katowice	200,000	8.0
Łódż	184,000	24
Szczecin	80,000	1.0

자료원 : CB Richard Ellis

 

□ 지역별 가격 동향

 

 ○ 바르샤바, 폴란드 내 부동산 임대료 가장 비싸

  - 바르샤바 지역 상업용 부동산 월 임대료 60~80유로, 업무용 부동산 월 임대비용 21~23유로로 타지역 대비 월등히 높게 집계됨.

  - 수도 바르샤바를 제외한 기타 주요 도시의 상업용·업무용 임대 비용은 큰 차이를 보이지 않고 비슷한 수준으로 집계됨.

  - 유럽내 유명한 크라쿠프 광장 주변의 상업용 부동산 임대 비용은 관광객등 유동인구로 바르샤바와 비슷한 수준인 월 65~70유로에 거래됨.

 

바르샤바 내 주요 사무용 빌딩 현황

건물명	지역	면적(sqm)	완공
Rondo 1	CBD	55,000	완공
Warsaw Financial Centre	CBD	50,000	완공
Pulawska Financial Centre	US - Mokotow	50,000	완공
PZU Tower	CBD	47,000	완공
Zlote Tarasy Lumen & Skylight	CBD	43,000	완공
Marynarska Business Park	US - Mokotow	43,000	완공
Warsaw Trade Tower	Fringe of City Centre	40,000	완공
Lipowy Office Park	SW - Okrecie	39,000	완공
Business Parks 유형
Empark	US - Mokotow	125,000	완공
Wisniowy Business Park	SW - Okrecie	49,000	완공
Poleczki Business Park	LS - Pulawska	45,000	건설 중

자료원 : CB Richard Ellis

 

 ○ 전 폴란드 도시 내 상업용·업무용 임대료, 하락 추세

  - 폴란드 내 상업용 및 업무용 부동산 월 임대비용은 전체적으로 하락세 기록

  - 폴란드 상업용 부동산 평균 임대비용은 최근 24개월간 눈에 띄는 하락을 기록함. 바르샤바 임대료는 2007년 말 120유로에서 2009년 중반 80유로로 25% 급격히 하락함.

  - 2009년 바르샤바 시내 중심부 업무용 부동산 임대비용은 전년대비 23% 하락하며 21~23유로를 기록. 바르샤바 외곽 지역 업무용 부동산 임대비용은 시내 중심가 대비 비교적 안정적이며 월 14~16유로를 유지함.

  - 이에 따라 임대자는 다양한 오퍼를 제공하지만, 임차인은 더 많은 오퍼를 제공받기를 원하는 줄다리기 구조 형성

 

지역별 상업용 부동산 월 임대비용 수준

(단위 : sqm/유로)

지역	주요 쇼핑센터	주요 시내 소매점	복합 소매 단지
Warszawa	60~80	55~80	10~12
Katowice	45~52	18~45	9~11
Wrocław	45~50	45~62	8~10
Poznań	40~48	36~46
TriCity(Gdańsk, Gdynia, Sopot)	40~50	50~65	10~12
Kraków	40~49	65~70
Łódż	95~40	20~43
Szczecin	40~45	25~40

자료원 : CB Richard Ellis

 

지역별 업무용 부동산 월 임대비용 수준

(sqm/유로)

지역	주요 사무용 빌딩
Warszawa	21-23
Katowice	12-15
Wrocław	14-16
Poznań	14-16
TriCity(Gdańsk, Gdynia, Sopot)	13-15
Kraków	13-16
Łódż	12-14
Szczecin	12-16

자료원 : CB Richard Ellis

 

□ 전망

 

 ○ 꾸준한 외국인 투자 유입으로 상업용과 업무용 부동산 수요는 당분간 유지될 전망

  - 폴란드 정부는 BPO, SSC, R &D 및 IT센터 유치를 위해 EU기금을 활용해 보조금 지원정책을 펼치고, 폴란드는 세계 BPO 중심지로 각광받는 추세임.

  - 2010년 상반기 기준 투자청(PAIiIZ)은 143개의 프로젝트(53억 유로규모)를 진행 중이며, 이 프로젝트의 성사로 인한 3만5000개의 신규 일자리 창출은 상업용과 업무용 부동산의 수요 견인을 예상

  - 2010년 1~8월간 14개 특별경제구역 투자는 전년동기 대비 37%가량 상승하며 24억 PLN을 기록. 이에 생겨나는 신규 일자리로 업무용 부동산의 수요는 하반기에도 꾸준히 증가할 것으로 전망됨.

 

 ○ 양적인 확장보다는 질적인 개발로 수요 늘어날 듯

  - 상업용 부동산의 눈에 띄는 투자감소 및 업무용 부동산의 꾸준한 미분양율 증가로 미뤄볼 때 폴란드 부동산시장이 포화상태에 접어드는 것으로 판단됨.

  - 최신 시설을 갖춘 쇼핑센터의 많은 물량이 공급되면서 기존 시설(쇼핑센터)은 경쟁력 유지·강화를 위해 시설개선 및 주차시설 등 인프라 확충 진행 및 계획 추세.

  - 이에 따라 양적 신규 공급개발보다는 기존 부동산의 리모델링이 늘어날 것이며, 고객 유치를 위한 인테리어와 서비스 경쟁이 치열해질 것으로 전망됨.

 

 ○ 상업용·업무용 부동산, 신규 공급 둔화될 전망

  - 2004년 EU 가입 이후 매년 10% 이상 폭발적으로 증가한 상업용 부동산은 공급량이 적정 수준에 도달한 것으로 평가되며, 향후 급증적 공급은 기대하기 어려울 전망

  - 전문가들은 2010~11년간 신규 업무용 부동산 공급은 2009년과 비슷한 수준인 28만sqm에 그칠 것으로 전망

 

 

자료원 : 폴란드통계청, 폴란드투자청, UNCTAD, CB Richard Ellis, 현지언론보도, KOTRA 바르샤바KBC