40년전 일본과 지금 중국의 비슷한 점

- 일본은행 ‘최근 중국 부동산가격의 상승에 관하여’ 보고서 발표 -

- 일본의 거품붕괴 직전 상황과는 다르나 1970년대 고도성장기 시절과 흡사 -

□ 일본은행 ‘최근 중국 부동산가격의 상승에 관하여’ 보고서 발표

 ○ 연율 8%을 넘는 고속의 경제성장을 거듭하는 중국. 이러한 고공행진 뒤로는 항상 부동산의 거품이나 인플레이션에 대한 우려가 따라다니는 실정임. 특히 연율 30%로 알려진 연해부의 부동상 가격의 상승은 1980년대 후반의 일본 자산버블을 방불케 해 붕괴될 경우의 영향을 우려하는 목소리도 적지않게 제기됨.

 ○ 2010년 3월 최근 중국의 부동산가격 급등이 1960년대 후반부터 1970년대 초반에 걸친 일본의 고도성장기와 유사하다는 내용의 보고서가 일본은행 발간 '일은레뷰(日銀レビュー)'를 통해 발표돼 관련 업계의 주목을 받고 있어 아래와 같이 골자를 소개하고자 함.

□ 일본의 1970년대와 중국의 지금, 부동산 거품 비교

 ○ 부동산 거래의 실수요 동향이나 민간부문의 리버리지(금융기관 총대출의 대명목GDP비율)를 살펴볼 경우, 중국의 현 부동산시장은 과거 일본의 열도개조론으로 땅값이 급등한 1970년대 상반기 상황과 유사함.

 ○ 1인당 명목GDP의 경우 현재의 중국이 약 3500달러로 1973년의 일본의 약 3800달러와 비슷한 수준이며, 실질GDP 성장률 또한 중국의 과거 10년간(2000~09년)의 평균성장률은 9.9%로 일본의 1973년 이전의 10년간의 평균성장인 9.3%와 비슷한 수준임. 제1차산업 명목GDP비율을 비교할 경우 2008년의 중국은 약 11%로 일본의 1960년대 중반의 수준에 상당함.

 ○ 현재의 중국 도시인구비율은 약 45%인데, 이는 일본의 1960년대 초와 비슷한 수준임. 아울러 중국의 도시인구비율은 앞으로도 비교적 빠른 속도로 장기간 상승될 것이 전망되는데, 일본의 경우 고도성장기 농촌으로부터 도시로 이동하는 인구가 대규모로 존재했기 때문에 주택수요가 커졌던 바, 현재 중국의 도시화 전개 또한 과거 일본과 마찬가지로 부동산가격을 실수요에 기반해 끌어올리는 역할로 작용하는 실정임.

 ○ 한편 중국의 채무주체의 리버리지 규모를 살펴볼 때, 금용기관 총대출의 대명목GDP비율은 현재 중국이 110~120%인데, 이 수준은 1970년대 전반의 일본과 유사하며 거품붕괴전의 1980년대 이후 180%까지 올랐던 시절과는 차이가 큰 것으로 나타남. 아울러 가계과 기업을 나눠 분석해도 중국의 가계차입의 명목GDP비율은 약 20% 수준임.

□ 2009년 일본, 디플레이션의 영향으로 전토지의 99.6% 땅값 하락

 ○ 일본 국토교통성 발표에 따르면 2010년 1월1일 시점의 일본 지역별 공시지가는 조사된 2만7000개 지역 중 99.6%에 달하는 지점에서 공시지가는 전년도보다 가격이 떨어진 것으로 집계됨. 아울러 전국 평균 하락률은 상업지가 전년대비 6.1%, 주택지가 4.2%를 기록하면서 각각 2년 연속의 감소세를 나타냄.

 ○ 이러한 공시지가 하락의 주요 원인으로는 경기악화로 인한 개인과 법인의 부동산 구입 기피 및 금융기관의 국내외 부동산 투자자금 회수를 들 수 있음. 최근 들어서는 일각에서 부동산 가격 하락은 최저점을 찍었다는 분석도 제기되기 시작하나, 최소한 올해 말까지는 ‘부동산시장의 디플레이션’은 현 일본 내 여타 시장과 마찬가지로 지속될 것이라는 의견이 지배적임.

지가변동률(상업지)

 ○ 위의 표상으로 볼 때, 부동산 시장의 거품붕괴는 1992년부터 시작된 것을 볼 수 있으며, '잃어버린 10년'을 거쳐 서서히 회복기조로 돌아서는 것을 확인할 수 있음.

□ 시사점

 ○ 여러 유사점으로 미뤄볼 때 현재의 중국 부동산시장은 일본의 거품경제 붕괴 직전과는 전혀 다른 양상을 띠고 있어 1990년대의 일본 거품붕괴와 같은 대규모 사태는 벌어지지 않을 것이라는 분석을 보고서는 펼침.

 ○ 단, 중국 지방정부의 부동산개발 인센티브의 강도나 해외에서 투기적 자본 유입 등 1970년대의 일본에 없었던 부동산시장을 과열시킬 요인이 존재하기 때문에 이러한 문제를 중국 정부가 어떻게 소화해낼지 귀추가 주목됨.

 ○ 현 일본 땅값과 관련, ‘경기동향이나 오피스 시황의 불투명성이 불식된 단계에서야 부동산시장으로의 자금 유입이 이뤄질 가능성이 높다’는 전망이 존재하듯, 아직까지는 부동산 시장의 회복은 가시적으로 나타난 부분이 없음. 올해 말까지의 동향을 살펴본 후에야 회복 국면으로 접어들었는지 여부에 대한 가늠이 가능할 것으로 판단됨.

자료원 : 일본은행, 후지산케이비즈니스, 모리트러스트