경제난에도 성황 이룬 부동산 박람회

주말이었던 지난 10월 21일부터 22일까지 이틀간 양곤 시내에 위치한 롯데호텔에서는 “Myanmar’s Biggest Property & Car Expo”가 성황리에 개최됐다. 이번으로 15회째를 맞는 이 행사는 미얀마 최대의 부동산 거래 박람회로, 온라인 부동산 거래 플랫폼인 ‘iMyanmar House’가 주최를 맡았다. 박람회에는 쉐타웅 그룹(Shwe Taung), 골든시티(Golden City) 등 대형 주택개발업체들이 참가했으며, 다양한 차량 매물을 보유한 자동차 매매 업체들도 자리를 함께 했다. 또한 AYA Bank, KBZ(Kanbawza, 깐보자) Bank, YOMA Bank 등 미얀마를 대표하는 주요 은행들도 공식 파트너사 부스를 차리고 현장을 지켰다. 주최사인 iMyanmar House의 관계자는 이번 박람회가 올해 3번째로 준비한 자리라고 밝히며, 경제난에도 모든 행사가 성공적으로 개최됐다고 덧붙였다. 실제 행사 종료 후 주최 측이 집계한 공식 참관객의 수도 2천 명이 넘는 것으로 나타났다.

<양곤에서 개최된 제15회 부동산 박람회 현장>

[자료 : KOTRA 양곤무역관 촬영]

이틀간의 행사에서는 다양한 매물정보가 오갔다. 박람회를 찾은 참관객들은 부동산 개발업체들의 부스를 찾아 고급 레지던스, 아파트 등의 주택 매물을 주로 살폈으며, 현장에서 바로 매매 계약을 체결하기도 했다. 행사장을 찾은 한 참관객은 “고급 주택을 개발해 분양하는 골든시티(Golden City)의 ‘현장 즉석 계약 할인 서비스’를 받았다.”며 만족감을 표했다. 해당 고객은 선금 송금 없이 현장 계약 사실만으로 현지화 2백만 차트(Kyat), 미화로는 약 600달러 이상의 할인 혜택을 받았다고 밝혔다. 상당수 참관객들은 다수의 주택 매물을 한꺼번에 둘러보며 계약을 의뢰하기도 했다. 행사 관계자들은 적지 않은 현지 주민들이 실거주보다는 임대용 자산 획득 목적으로 대량의 주택 매물을 탐색하는 경우가 많았다고 전했다.

은행 부스에서도 주택 관련 대출 상담이 활발히 진행됐다. 특히 AYA Bank, KBZ Bank, YOMA Bank 등은 최근 인기를 끌고 있는 자사의 ‘하우스 론(House Loan)’을 중점 홍보하며 참관객들의 이목을 집중시켰다. 또한 행사장에 함께 부스를 낸 대형 부동산기업들을 겨냥해 준비한 ‘맞춤형 대출 상품’으로 참관객들의 많은 관심을 받았다.

<행사장을 찾은 참관객들의 모습>

[자료 : KOTRA 양곤무역관 촬영]

부동산 과열과 주택 가격의 폭등

이와 같은 현장의 분위기는 최근 두드러지고 있는 주택거래 시장의 과열 양상을 그대로 전해주고 있었다. 실제로 미얀마의 주택 거래는 2021년 국가 비상사태를 기점으로 급격히 확대되는 모습을 보이고 있다. 현지에서 주거용 주택거래를 전문적으로 중개하고 있는 다수의 기업 관계자들도 고가 주택의 매매가 전국적으로 급격히 증가했다고 밝혔다. 앞서 언급한 행사를 주관한 iMyanmar House사의 관계자는 국가 비상사태 이전 월평균 20만 명 이하였던 자사 홈페이지 방문객의 수가 현재 1백만 명까지 급증했다고 전하기도 했다.

특히 주택의 거래 가격은 특정 도시지역을 중심으로 급격히 증가하고 있다. iMyanmar House가 자사 실거래 정보를 바탕으로 집계하여 공개하고 있는 매매가 통계 정보에는 비상사태 선포 이전인 2021년 1월 5천만 차트(Kyat) 수준을 보였던 양곤(Yangon)의 아파트 평균가가 올해 9월 7,590만 차트까지 오른 것으로 나타난다. 10월까지의 통계치를 바탕으로 한 2023년 평균도 7,250만 차트로 2021년 1월에 비해 월등히 높다. 양곤의 미니콘도, 콘도 및 고급 주택의 가격 또한 같은 기간 동안 20~30% 내외의 상승폭을 보이고 있다. 반면 만달레이(Mandalay), 네피도(Nay Pyi Taw) 등 다른 도시와 지방지역에서는 두드러지는 가격 상승세가 관찰되지 않아 주택가격 급등 현상이 경제중심지 양곤에 집중되고 있음을 시사하고 있다.

<양곤시의 아파트(상) 및 콘도(하) 가격 급등 동향>

[자료: iMyanmar House, KOTRA 양곤무역관 정리]

경제 상황에 역행하는 시장 과열

한편 현지에서는 이와 같은 주택 가격 폭등 현상이 정상적 경제 활동과 무관하다는 분석이 나오고 있다. 먼저 잉여 자본의 발생과 주택 투자 편중에 따른 결과로 보기 어렵다. 실제로 미얀마는 국가 비상사태 선포 이후 서방권 주요국의 제재를 받으며 심각한 경제난을 겪고 있어, 민간분야의 잉여 자본 발생 여지가 없는 상황이다. 오히려 2010년대 중반 미얀마의 고도 성장을 이끌던 미국과 서유럽 기업들이 대거 철수하자 생산 투입 자본이 부족해지며 제조업, 서비스업 전반의 활력이 떨어지고 있다. GDP는 2021년 무려 –17.9%의 대규모 역성장을 기록한 이후 지속적으로 부진한 회복세를 보이는 등 국가 경제 규모 자체도 크게 위축된 상태다.

현지 전문가들은 수요 공급의 불균형 또한 가격 급등의 원인이 아니라고 지적하고 있다. 주택 중개업체 관계자들도 거래 수요 충족이 어려울 만큼 공급 물량이 부족하지 않다는데 의견을 모으고 있다. 한 중개업체 관계자는 “국가 비상사태와 코로나19로 중단됐던 프로젝트들이 대부분 공사를 재개했고 완공된 주택들은 이미 시장에 공급되고 있다.”며, “덕분에 최근의 주택 수급 상황은 오히려 양호해진 편”이라고 덧붙였다. 원활한 주택 공급 상황은 통계 수치로도 확인된다. 미얀마 통계청이 올해 3월까지 집계해 발표한 자료에는 비상사태 직후 일시 악화됐던 주택 공급량이 회복세를 보이고 있음이 나타난다. 실제로 양곤시도시개발위원회(YCDC, Yangon City Development Committee)가 집계한 2020-2021 회계연도 민간주택 공급량은 900채 수준이었으나 2021-2022 미니회계연도 5개월 동안 총 628채, 다음 해인 2022-2023 회계연도에는 총 1,812채가 새로 공급된 것으로 나타난다. 현지 업계 전문가들은 또한 통계청이 수치를 집계하지 못한 만달레이와 네피도의 주택 공급량도 반등했을 것으로 평가하고 있다. 최근의 주택 공급 상황이 ‘반등’보다 ‘실질적 증가’에 가깝다는 견해도 있다. iMyanmar House사의 관계자는 “2010년대 중반 외국인투자가 밀려들자 주재원 수요에 대한 기대가 급증했다.”고 언급하며, “통계청이 집계한 2019년 이전 공급량에는 이 시기에 건축된 외국인 전용 레지던스 물량이 상당수 포함된 것으로 보아야 한다.”고 덧붙였다. 이 관계자는 과잉재고로 남아있는 해당 레지던스들의 유입으로 실질적인 주택 공급량이 더 늘었다고 밝혔다.

<미얀마의 지역별 주택 공급 상황>

(단위 : 개)

[자료 : 미얀마 통계청(CSO)]

(*주: (1)2021-2022 회계연도는 회계규정 변동을 적용하기 위해 설정된 임시 회계연도로 2021년 10월부터 2022년 3월까지 총 5개월을 의미한. (2)2022-2023 회계연도는 2022년 4월부터 2023년 3월까지임)

자산가치 보존을 위한 투자의 만연

현지에서는 주택 가격의 폭등 현상이 오히려 ‘자산가치 보존을 위한 도피성 투자’의 유행으로 발생했다는 의견이 지배적이다. 특히 은행과 주택거래 중개업체의 전문가들은 국가 비상사태 선포 이후 만연한 ‘예금자산의 신뢰도 붕괴’와 ‘현지화 현금 가치의 폭락’을 주택 가격 상승의 직접적 원인으로 지목하고 있다. 실제로 미얀마 금융당국은 2021년 2월 국가 비상사태 직후 한때 일인당 예금인출 한도를 월 30만 차트, 약 150달러 수준까지 제한했으며, 은행들도 현금 인출액에 따라 3%에서 최대 10%에 이르는 수수료를 부과하는 등 예금에 대한 불신을 조장한 바 있다. 결국 사태가 본격화된 이후 1개월 만에 대규모 뱅크런(Bank-run)이 발생했으며 이후에도 일반적인 상거래에서 ‘계좌이체’ 방식이 거부되는 등 예금 불신 풍조가 현재까지 이어지고 있다.

2022년부터는 국제자금세탁방지기구(FATF, Financial Action Task Force)의 ‘고위험국 재지정’, 미국 JP 모건 체이스(JP Morgan Chase)의 달러화 중개 중단, 미 재무부의 추가 제재 등 외환 악재가 연달아 터지며 현금에 대한 신뢰에도 금이 가기 시작했다. 미얀마 중앙은행이 고정환율제를 강요하며 현지화 가치 방어에 나섰음에도 달러당 2천 차트 수준이던 시장 거래 환율이 한때 3,900차트까지 폭등하는 등 현금의 가치가 끝없이 추락했기 때문이다. 특히 지난 7월 배포된 ‘2만 차트 신권’은 기념화폐로 유통량이 매우 적었음에도 현금 자산에 대한 주민들의 신뢰를 결정적으로 붕괴시키는 역할을 했다.

<2021년 뱅크런 사태 당시 은행에 줄을 선 현지 주민들의 모습>

[자료 : KOTRA 양곤무역관 촬영]

현지의 대형 부동산 중개업체 관계자는 “예금과 현금에 대한 신뢰가 무너져 주민들이 자산 도피처를 찾고 있다.”며, “금은 현재와 같이 시국이 불안정한 상황에서 보유하기 어렵고 자동차는 정부의 수입 규제에 따라 시세가 급변하므로 결국 남은 투자처는 상대적으로 안정적인 토지나 주택이 될 수밖에 없다.”고 덧붙였다. 현지 주요 은행의 한 실무자도 국가 비상사태 선포 이후 주택 관련 대출 문의가 급증했으며, 특히 실거주 목적의 매매보다는 임대용 주택을 복수 매입하고자 하는 경우가 대부분이라고 전했다. 또한 “2021년 뱅크런으로 대량 유출된 예금이 은행으로 돌아오지 않고 토지와 주택에 유입된 것으로 추정된다.“고 밝혔다. 실제 미얀마 통계청의 자료에서도 2020년까지 완만히 증가하던 예금 잔고가 2021년 급감한 사실을 확인할 수 있다. 참고로 앞서 제시한 표에서 언급한 바와 같이 양곤시의 주택 가격이 급등한 시기는 예금 감소 시점과 일치하는 양상을 보인다.

<미얀마의 예금 총액 현황>

(단위: 십억 차트[Kyat])

[자료: 미얀마 통계청(CSO)]

시사점

결국 현재 양곤 시에서 발생하고 있는 주택 가격 급등 현상은 비정상적 자산도피성 투자의 결과인 것으로 추정해볼 수 있다. 정치적 혼란과 경제난 속에 예금에서 현금으로 옮겨갔던 자산이 마지막으로 토지와 주택으로 모여든 것이다. 단, 현재 만연하고 있는 ‘자본의 부동산 쏠림 현상’은 장기적으로 미얀마 경제에 악영향을 줄 가능성이 높다. 외국인 투자 자본이 대거 철수한 상황에서 그나마 남아있던 민간 자본까지 생산활동과 무관한 부동산에 몰려들 경우 경제적 활력이 더욱 떨어질 수 있기 때문이다. 현 군정 체제의 최고위 기구인 ‘국가행정위원회(SAC)’도 지난 10월 긴급 회의를 열고 민간 투자 부진으로 국가 전반의 산업생산이 위축되고 있다고 경고한 바 있다.

<부동산 박람회에서 상담을 진행하는 참관객>

[자료 : KOTRA 양곤무역관 촬영]

물론 예금 및 현금 자산의 신뢰성이 회복되지 못한다면 이와 같은 주택 거래의 이상 과열 현상이 향후에도 계속될 수밖에 없다. 이 경우 생산 투입 자본의 부족, 고용의 감소, 현지 주민의 구매력 감소 등이 연달아 발생하며 현지 시장 규모를 더욱 위축시킬 수 있다. 경기 침체를 극복하기 위해서 미얀마는 금융자산의 안정성을 회복하기 위한 적정한 조치를 취해야 할 것으로 보인다.

자료 : 미얀마 통계청, iMyanmar House, KOTRA 양곤무역관 인터뷰, 취재 및 보유자료 종합