카자흐스탄은 전체 인구의 61.7%가 도시에 거주하는 등 2011년 부터 도시화 수준이 가속화되고 있다. 카자흐스탄의 인구는 지속적으로 늘고 있어 주거용 부동산의 수요가 공급을 초과하고 있고, 특히 최근 인플레이션 현상으로 주거용 및 상업용 부동산 가격 모두 상승세를 보이고 있다.

세계은행 및 카자흐스탄 통계청 자료에 따르면, 2021년 기준 카자흐스탄의 1인당 주거면적은 23.2sqm로 선진국 평균 60~70sqm에 비해 크게 뒤지는 수준이나, 10년전인 18.7sqm에 비해서는 상당히 개선된 것을 볼 수 있다.

지속 상승 중인 주거용 부동산 가격

최근 주요 대도시 내 신규 주택 공급은 확대되고 있고, 신규 주택 구매 수요자도 늘어나는 등 부동산 시장은 활발하게 이루어지고 있다. 특히 지난 9월 말 러시아의 동원령으로 많은 러시아인들이 카자흐스탄으로 단기 이주하면서 주택 수요가 갑자기 몰려 일반 주거용 부동산 거래에 상당한 영향을 주고 있다.

카자흐스탄의 주거용 부동산 가격은 2018년부터 지속적으로 높아지고 있었으나, 2021년부터 상승세가 가팔라지는 것을 볼 수 있다. 코로나19를 극복하는 과정에서 대규모 유동성 확대로 인플레이션이 높아지면서 부동산 가격도 상승한 것으로 판단된다. 카자흐스탄 통계청에 따르면 2022년 9월 기준 전년 동기 대비 신규 주택 가격은 17.7%, 비신규 주택 가격은 25.9% 상승한 것으로 나타났다.

<연도별 신규 및 비신규 주택 가격>

(단위 : 텡게/1sqm)

년도	신규 주택 가격	비신규 주택 가격	월 평균 임차료
2018년	266,863	185,965	1,384
2019년	293,518	200,379	1,500
2020년	307,600	228,218	1,639
2021년	361,269	290,042	1,928
2022년 9월	430,669	484,918	4,870

[자료: 카자흐스탄 통계청]

 

지역별로는 신규 주택의 경우 악토베 시 32.5%, 코스타나이 시 27%, 아시타나 시 26.6%, 우스트 카메노고르스크 시 25.3%, 콕셰타우 시 20.3%, 악타우 시 19.3% 순으로 증가세를 보였고, 비신규 주택 가격의 경우 크즐오르다 시 45%, 악토베 시 44.3%, 우스트 카메노고르스크 시 40.4%, 딸띄쿠르간 시 38.8%, 악타우 시와 아스타나 시 38.4% 순으로 증가했다.

카자흐스탄으로 이전한 러시아 기업들의 상업용 부동산 수요 증가

2021년 말부터 코로나19 이후의 상업용 부동산 시장 회복을 기대했으나, 2022년 1월 발발한 대규모 대정부 시위로 인해 많은 상가와 오피스 건물에 막대한 피해가 발생하면서 다시 일시적으로 침체기에 접어들었다. 하지만 사태 종료 후부터 피해를 입은 건물들의 복구 작업이 시작되었고, 현재도 일부 복구가 진행되고 있다.

2022년 상반기에 많은 러시아 기업들이 우크라이나 사태로 인한 서방의 제재 압력을 피해 비즈니스 거처를 카자흐스탄으로 옮기면서 비즈니스 센터와 사무실 등의 수요가 많아졌으며, 러시아에서 철수한 대형 체인 및 해외 브랜드들도 카자흐스탄 시장 진출을 적극적으로 고려하고 있어 향후 쇼핑센터를 포함한 상가 등의 수요도 많아질 것으로 예상된다.

주택건설 부문 투자 규모는 크게 확대

카자흐스탄의 주택건설 부문 투자 규모는 지난 10년 간 지속적인 증가세를 보이고 있다. 주택건설 부문 투자금액은 2011년 4,210억 텡게(약 8억 9,577만 달러)에서 2021년 2조 4,343억 텡게(약 51억 7,935만 달러)로 약 5배 이상 증가했다.

 

<최근 10개년 카자흐스탄 주택건설 부문 투자액>

(단위 : 백만 텡게)

[자료: 카자흐스탄 통계청]

2022년 10월 기준, 주택건설 부문에 대한 투자금액은 2조 2346억 텡게(약 47억 5,452만 달러)로 전년 동기 대비 약 18.9% 증가했다. 지역별로 분석했을 때, 아스타나 시 5,175억 텡게(약 11억 달러), 알마티 시 5,058억 텡게(약 10억 달러)로 카자흐스탄의 두 대도시가 전체 투자규모 성장에 절대적으로 기여했다.

 

카자흐스탄 정부의 부동산 정책과 주택 지원 프로그램

 

카자흐스탄 정부는 국민의 주거 안전과 생활개선을 위한 주택 시설의 개발을 목표로 ‘누를릐 제르 2020-2025‘ 프로그램을 채택하였다. 동 프로그램을 통해 정부는 신혼부부, 저소득층, 중산층을 대상으로 다양한 부동산 대출정책을 펼치고 있고, 주거용 부동산 구매를 위한 연금의 일부 사용을 허락하고 있다.

 

<주택 및 지역 개발 프로그램 ‘누를르 제르 2020-2025‘>

추진 기간	구분	달성목표
2020~2025년	프로그램 목적	1. 주/시정부 부동산 정책 통합 시행 2. 고품질의 음용수 및 하수도 서비스를 국민에게 제공 3. 공동 주택의 개선 및 현대화 4. 노후화 주택 점검 및 개조 5. 도시 계획 및 건설 활동 개선
	목표 지표	1. 연간 준공 주택 면적을 2,070만㎡까지 확대 2. 1인당 주거 면적 비율을 26㎡까지 확대 3. 상수도 시설 및 난방의 100% 공급 4. 상하수도 네트워크 마모율을 47%까지 감소 5. 6만 개의 신규 일자리 마련

주택 가격 오름세가 매년 지속됨에 따라 일반 시민들의 주택 구입이 어려워지자 정부는 여러 대출 프로그램을 제공하고 있다. 그 중 저금리로 신규 주택 구입을 지원하는 ‘7-20-25‘ 프로그램은 주택가격의 20%를 선납할 경우, 연 7%의 금리로 최대 25년까지 분할 상환이 가능하게 해주는 지원 프로그램으로 일정 자격조건을 충족하면 지원이 가능하다. 누르술탄, 알마티 지역은 부동산 가격이 2,500만 텡게(약 5만 8천 달러) 이하인 경우의 주택을 구입할 때만 프로그램의 혜택을 받을 수 있으며, 쉼켄트 지역은 2,000만 텡게(약 4만 7천 달러), 이외 지역은 1,500만 텡게(약 3만 5천 달러) 이하의 주택을 구입할 경우에만 지원받을 수 있어 서민담보대출의 성격을 띠고 있다.

현재 카자흐스탄에는 약 61만명이 공공임대 주택 입주를 희망하고 있다. 대부분, 장애인, 장애 아동을 둔 가족, 참전 용사, 노령연금 수급자, 고아, 다자녀 가구들이다. 카자흐스탄 산업인프라개발부의 자료에 따르면, 공공임대 주택 입주를 희망하는 사람들은 해마다 빠르게 증가하고 있다. 2016년 36만 5,600명에서 올해 61만 4,700명으로 약 68.1% 증가했다. 하지만, 공공임대 주택 물량이 부족해서 이처럼 급증하는 수요를 해결하지 못하고 있는 실정이다.

카자흐스탄의 주요 건설사

부동산 정보 사이트인 homsters.kz에서 시공 단지 수, 분양 실적, 실 거주자 리뷰, 수상 실적 등을 고려하여 2022년 Top 5 건설사를 집계하였다.

 

<2022년 상위 5개 건설사 리스트>

기업명		설립년도	설명
BI Group		1995년	- 주거 단지, 별장, 상업용 부동산, 산업 시설 등 시공 - 2017년 아스타나 엑스포 건설, 대통령상 Altyn Sapa 수상 - 7개의 자회사 및 18개 사업부 운영
Bazis-A		1991년	- 도로, 철도, 댐, 통신 네트워크, 에너지 시설 등 시공 - 우즈베키스탄, 러시아 및 캐나다 등 해외프로젝트도 수행 - 직원 수 100,000명
Rams Kazakhstan		1997년	- 주거 단지 위주 시공 - 직원 수 약 1,500명 - 2021년 기준 총 시공 규모 약 143,000sqm
G-Park		2013년	- 주거 단지, 산업 시설 등 시공 - 2022년 7월, 중앙아시아 내 연간 1억 2,000만개 벽돌 생산이 가능한 SG브릭 벽돌 공장 준공
K7 Group		2016년	- 주거 단지, 산업 시설 등 시공 - 철근 콘크리트 구조물을 생산하는 자체공장 운영

[자료 : Info.homsters.kz / 각 건설사 홈페이지]

 

카자흐스탄 주요 부동산 중개 플랫폼

 

카자흐스탄에는 주거용 및 상업용 부동산 거래와 임대를 위한 각종 부동산 중개 홈페이지와 어플리케이션이 잘 구축되어 있고, 일반 시민들의 활용도도 매우 높다.

 

<카자흐스탄 주요 부동산 중개 플랫폼>

기업명		홈페이지	비고
Krysha		krisha.kz	현재 카자흐스탄에서 이용자 수가 가장 많은 부동산 중개 사이트로 매물 제공 뿐만 아니라 각 단지별 평균 임대 가격 및 매월 부동산 통계도 발표
Market		market.kz	주거용 및 상업용 부동산 중개 외 중고 물품 거래 및 광고 서비스도 제공
Gazeta Nedvizhimost		www.kn.kz	부동산별 가격 비교 및 부동산 감정 서비스 제공
Nedvizhimost Pro		nedvizhimostpro.kz	주거용 및 상업용 부동산 중개 외 부동산 관련 뉴스 제공
FlatFly		flatfy.kz	주거용 및 상업용 부동산 중개
OLX		www.olx.kz	주거용 및 상업용 부동산 중개 외 중고 물품 거래 및 인력 광고 서비스도 제공

[자료 : mass.expert.kz]

 

전망 및 시사점

 

카자흐스탄 건설회사인 Open Development의 Vyacheslav Lazarev 대표와의 인터뷰에 따르면, 우크라이나 사태 이후 텡게화의 평가 절하와 인플레이션으로 현지 부동산 가격이 증가하기 시작했고, 9월에 가격 상승세가 잠시 주춤하면서 가격 하락 기대심리가 더해져 부동산 가격이 크게 증가했음에도 매매가 늘었다고 전했다.

 

현지 부동산 전문가들은 2023년에도 건축 자재 가격 상승과 인플레이션 등으로 신규 주택과 비신규 주택의 가격이 지속 상승할 것으로 예상하며, 물가 상승으로 인한 실질 소득 감소로 내년부터는 신규 주택 거래량이 감소할 것으로 예측하고 있다. 또한 신규 주택을 구매하더라도 정부의 주택지원 프로그램과 모기지론을 활용한 구매 추세는 계속될 것으로 예상하고 있다.

 

상업용 부동산 시장은 카자흐스탄으로 이전한 러시아 및 외국계 기업들이 많아지는 등 부동산 수요 측면에서 외부 요인이 크게 유입된 상황으로 내년에도 성장할 것으로 예상된다.

 

 

 

자료원: stat.gov.kz, gov.kz, inform.kz, zakon.kz, krisha.kz, forbes.kz, bakertilly-ca.com, businessmir.kz, tradingeconomics.com, tengrinews.kz, dknews.kz, kapital.kz, exclusive.kz, baspana72025.kz, mass.expert/kz, primeminister.kz, Noz.kz, bi.group, bazis.kz, info.homsters.kz, k7group.kz, gpark.kz, ramsqz.com, KOTRA 알마티무역관 자료 종합