- 지난 10년간 카자흐스탄 인구 13% 증가 -

- 정부, 국민 주택 보급을 위한 국가 프로그램 ‘Nurly Zher’ 추진 -

- 주택 건설투자, 주택가격, 담보대출 모두 상승 중 -

 

 

 

2025년, 카자흐스탄 인구 2000만 명까지 증가 전망

 

지난 10년(2010~2019) 동안 카자흐스탄의 인구는 약 13% 증가했고 2019년에 1860만 명을 기록했다. 이 기간 카자흐스탄의 연평균 인구 증가율은 1.4%로 지난 10년간 전 세계 평균 인구 증가율(1.1%)보다 높은 수치를 나타냈다. 이러한 추세가 지속된다면 2021년 카자흐스탄 인구는 1900만 명에 도달하고 2025년에 이르면 2000만 명을 넘어설 것으로 예상된다.

 

정부, 주택공급 확대를 위해 국가 프로그램 'Nurly Zher' 추진

 

카자흐스탄 정부는 인구 증가 추세에 맞춰 주택 공급을 늘리고 있다. 지난 10년 동안(2010~2019) 카자흐스탄의 총 주택면적은 총 34% 증가했다. 2019년 기준 총 주택 면적은 전년대비 2.2% 증가한 3억6000만㎡를 기록했는데, 국민 1인당 주택 면적은 2018년 21.6㎡에서 21.9㎡로 늘어났다.

 

카자흐스탄의 주택 총면적 및 1인당 주택면적

자료: 카자흐스탄 통계청, Halyk Finance

 

올해 카자흐스탄 정부는 국민주택 공급을 위한 국가 프로그램 ‘Nurly Zher’를 실시했다. 정부는 본 프로그램을 통해 매년 주거지 면적을 2070㎡씩 확대하고 러시아(25.8㎡), 동유럽(폴란드 25㎡) 및 서구 국가(미국 39㎡)보다 뒤처져 있는 1인당 주택면적을 2025년까지 26㎡로 확장하는 것을 목표로 삼고 있다.

 

국가 프로그램 'Nurly Zher'

개 요	카자흐스탄 산업인프라 개발부가 추진하는 국가 프로그램으로 주택 공급량 확대, 국민 거주환경 개선, 주택인프라 개발, 민간 건설업체의 주택건설 촉진 등을 목표로 실행
추진기간	2020~2025년
투입예산	약 5조 텡게(20년 3분기 평균환율 기준 약 120억 달러)
세부 추진 과제	• 매년 주거지 면적 2070만㎡ 확대 • 국민 1인당 주택 면적 26㎡ 제공 • 도시 및 벽지의 상수도 보급률 100% 달성 • 상하수도 및 난방 인프라 노후율 47% 수준까지 감축 • 대규모 수리가 필요한 낡은 건물시설 비율 18%까지 감축 • 6만 개의 일자리 창출

자료: Adilet.zan.kz

 

누르술탄과 알마티를 중심으로 주택건설 부문 투자 지속 증가

 

카자흐스탄의 주택건설 투자 규모는 2010년부터 지속적인 증가세를 보이고 있다. 지난 10년 동안 주택건설 투자금액은 2010년 3360억 텡게(당해 평균환율 기준 약 23억 달러)에서 2019년 1조4230억 텡게(약 37억 달러)로 현지화 기준 4배 이상 증가했다. 2013년부터 7년 연속 연간 투자 증가율은 두 자릿수 성장을 기록하고 있다.

 

자료: 카자흐스탄 통계청, Halyk Finance

 

2020년 첫 4개월 동안의 주택 건설 투자금액은 3819억 텡게(’20년 1분기 평균환율 기준 약 10억 달러)로 전년 동기 대비 17.5% 증가했다. 지역별로 봤을 때 카자흐스탄의 두 대도시가 투자 규모 성장에 절대적으로 기여했는데 누르술탄은 전년 동기 대비 62.8% 증가한 699억 텡게(약 1억8000만 달러)가, 알마티는 23.7% 증가한 770억 텡게(약 2억 달러)가 투자됐다.

 

주택 가격은 꾸준히 상승

 

최근 몇 년 동안 주택담보 대출이 용이해지고 동시에 대출 금리가 하락하면서 카자흐스탄 국민들은 주택 구입에 많은 관심을 갖게 됐고 카자흐스탄의 주택 가격은 지속 상승했다. 2019년 주택 가격은 최근 4년 동안 가장 큰 폭으로 상승했다. 신축 주택의 1㎡당 가격은 29만 텡게(약 758달러)로 전년대비 9.9% 상승했고 비신축 주택의 1㎡당 가격은 약 20만 텡게(약 523달러)로 7.7% 상승했다.

 

1㎡당 주택 가격

자료: 카자흐스탄 통계청, Halyk Finance

 

2013년 이후 카자흐스탄 대도시 신축 주택의 1㎡당 가격 평균 상승률은 전국 평균(55.2%)보다 낮았다. 누르술탄에서는 1㎡당 37만 텡게(약 967달러)(2013년 대비 44% 증가), 알마티에서는 36만 텡게(약 941달러)(+39%), 쉼켄트에서는 33만 텡게(약 862달러)(+49%)를 기록했다. 가격 상승률이 가장 작은 지역은 서부 악토베와 우랄스크로 각각 1㎡당 16만 텡게(약 418 달러)(+10.2%), 17만 텡게(약 444달러)(+16.8%)를 기록했다.

 

주택담보대출 규모 두 자릿수 성장

 

카자흐스탄 은행의 주택담보대출도 두 자릿수 성장률을 보이고 있다. 2019년에 교부된 주택담보대출의 규모는 전년대비 4490억 텡게(약 12억 달러)가 증가(+33.8%)한 1조8000억 텡게(약 46억5000만 달러)를 기록했고 최근 10년간 가장 높은 성장률을 보였다. 결과적으로 2010~2019년 기간 주택담보대출 규모는 약 2.5배 증가했다. 이러한 성장세가 지속된다면 올해 주택담보대출 규모는 2조 텡게(’20년 3분기 평균환율 기준 약 48억 달러)를 초과할 수 있을 것이다.

 

주택담보대출 규모 증감 현황

자료: 카자흐스탄 통계청, 카자흐스탄 중앙은행, Halyk Finance

 

수도 누르술탄과 알마티는 카자흐스탄 전체 인구의 16%인 300만 명 이상이 거주하고 있는데, 2020년 1월 1일 기준 이 두 도시에서만 카자흐스탄 전체 주택담보대출액의 절반 이상이 교부됐다. 누르술탄에서는 주택담보대출 규모가 전년대비 45.5% 증가한 4838억 텡게(’20년 1분기 평균환율 기준 약 12억 달러), 알마티에서는 26.6% 증가한 4293억 텡게(약 11억 달러)를 기록했다.

 

하지만 2020년 첫 6개월의 주택담보대출 증가율은 연초 대비 7.7% 성장률에 그쳤고 지속적인 하향세를 보이고 있다. 올해 4~5월 시중 은행의 주택담보대출은 전년 동월 대비 각각 0.1%, 0.4%의 낮은 성장률을 기록했다. 작년 5월의 증가율이 2.5%인 것을 감안하면 주택 대출에 대한 국민의 관심이 확실히 감소했다는 것을 알 수 있다. 올해 6월에는 2.6%의 증가율로 상황이 다소 나아졌지만 이 또한 작년 6월의 성장률(4.2%)보다는 낮은 것으로 나타났다.

 

코로나의 영향

 

코로나 사태는 카자흐스탄 국민들의 주택 구매수요 감소를 가져왔다. 실질소득 감소와 장기간에 걸친 채무상환 능력 하락은 카자흐스탄의 국민들로 하여금 주택구매를 미루거나 포기하게 만들었다. 지난 몇 년 동안 급속 증가한 주택담보대출 규모가 올해 둔화된 것은 이러한 현상이 반영된 결과이다.

 

올해 1~7월 주택 매매 거래 건수는 147,455건으로 전년 동기 대비 16.6% 감소했고 4개월 연속 16~23%의 감소율을 보였다. 거래 규모가 감소하면서 주택 가격의 상승세도 함께 둔화되고 있다.

 

3~5월 1차 록다운이 시작되기 전까지 2월과 3월 주택 거래 건수가 두 자릿수 비율로 증가했다는 점을 감안하면 올해 코로나가 주택시장에 미친 악영향을 가늠해 볼 수 있다. 코로나 사태가 해결되지 않는 한 주택구매 수요는 계속 감소할 것으로 전망된다.

 

카자흐스탄 부동산 중개업자 연합회장인 Larisa Stepanenko는 코로나로 인한 주택수요 영향에 대해 다음과 같이 지적했다. “록다운 기간 중 부동산 거래는 없었고 새로 등록된 구매 건수도 없었다. 록다운이 종료된 후 수요가 점차로 형성되고는 있으나 완전한 회복을 위해서는 코로나 사태가 안정화돼야 하고 확진자 발생 수가 줄어들어야 한다. 국민들이 다시 일터로 돌아가고 보다 안정적인 소득 환경을 되찾게 될 때, 비로소 주택 임대, 구매 등의 수요 증가에 대해 논할 수 있을 것이다.”

시사점

 

카자흐스탄의 인구는 증가하는 중이며, 정부는 국민 주택제공을 위한 국가 프로그램 'Nurly Zher'을 통해 주택 건설을 꾸준히 추진 중이다. 특히 올해 3~5월 코로나 사태로 인해 1차 록다운이 실시됐음에도 불구하고 첫 4개월간 주택건설 부문 투자액이 17.5%의 증가했다는 사실은 소비자의 주택담보대출 및 주택 매매 거래는 감소했을지라도 정부 주도의 주택건설은 추진력을 잃지 않았음을 보여준다.

 

이와 같은 정부 정책으로 건설자재 수요가 증가할 것으로 전망된다. 특히 한국산 바닥재, 벽지 등은 품질과 내구성등으로 현지 시장에서 인정을 받고 있으며, 이러한 제품에 대한 수입이 확대될 것으로 예상된다.

 

또한 난방, 상하수도 등 주택관련 시설 구축에 필요한 제품 수요도 동반상승할 것으로 전망된다. 탭, 코크, 밸브, 철강 파이프 등의 수요가 늘어날 것으로 예상되는데 실제로 철강파이프의 경우 최근 3년간(2016-2019) 수입액이 지속 증가 중이다. 2019년에는 전년대비 두 배 증가한 1500만 달러를 기록했다.

 

2021년에도 정부 주도의 주택건설 프로그램은 동력을 유지할 것이고 만일 유가가 회복돼 국내경기의 활기를 되찾는다면 주택건설시장은 더욱 탄력을 받을 것이다. 앞으로의 코로나 상황이 어떻게 전개될지 예측할 수 없지만 카자흐스탄의 주택건설 부문이 성장세를 유지하고 있는 만큼 우리 기업은 관련제품 수출을 통한 진출 기회를 찾을 수 있을 것이다.

자료: 카자흐스탄 통계청, 카자흐스탄 중앙은행, Halyk Finance, econs.online, adile.zan.kz, baigenews.kz 등 KOTRA 알마티 무역관 자료 종합