미국 주택시장 ‘더블딥’ 우려 확산

- 1월 주택가격 3.1% 하락 –

- 작년 8월 이후 6개월 연속 하락세 –

     

     

     

미국 주택경기를 나타내는 주요 지표 중 하나인 "S&P/Case-Shiller Home Price Index"에 따르면 1월 미국 주택 매매가는 전년 동월대비 3.1% 하락했는데, 이는 주택시장이 극심한 침체기를 겪었던 2년 전 수준임. 미국 주택 매매가는 작년 8월 이후 6개월 연속 하락하고 있어 미국 주택시장의 더블딥 우려가 확산됨.

 

□ 최근 미국 주택가격 동향

 

 ○ S &P가 3월 29일 발표한 미국 주택가격지수(S&P/Case-Shiller Home Price Index)에 따르면, 1월 주택 가격은 전년 동월대비 3.1% 하락

  - 2010년 12월과 비교해서는 1.0% 하락

  - 참고 : S&P/Case-Shiller Home Price Index는 미국 내 10개 또는 20개 대도시의 주택가격을 바탕으로 산출되는데, 20개 대도시 주택가격을 나타내는 "20-City Composite Index"가 가장 널리 인용됨.

     

 ○ 미국 주택가격은 지속적인 하락세

  - 작년 8월 이후 가장 최근 통계인 1월까지 미국 주택가격은 6개월 연속 하락하는데, 현재 미국 주택가격 수준은 2년 전 주택시장이 급격히 침체됐던 당시와 비슷한 수준

 

미국 주택가격 지수(S&P/Case-Shiller Home Price Index) 증가율

자료원 : S&P

 

 ○ 미국 내 주요 20개 도시 중 샌디에이고와 워싱턴 D.C. 2개 도시를 제외한 19개 도시의 주택가격 모두 하락

  - 1월 샌디에이고 주택가격은 전월 대비 0.1% 상승했으며 워싱턴 D.C.의 주택가격 상승률은 비교적 높은 3.6% 기록

  - 특히, 마이애미 등 11개 도시의 1월 주택가격은 사상 최저 수준

 

미국 내 주요 20개 도시 주택가격 추이

자료원 : The New York Times

 

□ 미국 주택시장 부진 원인

 

 ○ 신규 주택수요 감소

  - 작년 4월에 생애최초 주택구입자에 대한 세제혜택이 종료되면서 이들의 주택구매 수요 급감

  - 이와 관련, 부동산 업체인 Keller Williams Realty의 Steven Thoele는 주택 구매에 대한 세제혜택이 구매자들에게 상당히 큰 인센티브로 작용했는데, 세제혜택 종료로 주택구매 수요가 감소하고 있다고 언급

 

 ○ 주택 구매비용 차입 애로

  - 미국 주택시장 침체로 금융기관들이 주택 구매비용 대출을 꺼리면서 주택 구매를 원하는 소비자들의 자금조달이 더더욱 어려워짐.

  - 금융기관들은 최근 주택 압류(Foreclosure) 등이 증가함에 따라 주택 대출기준 강화 추세

 

□ 미국 정부의 주택시장 안전화 노력도 별다른 효력을 발휘하지 못하는 상황

 

 ○ 미국 재무부는 2009년 2월부터 주택 압류 완화를 위해 기존 주택대출 조건을 변경해주는 "Home Affordable Modification Program"을 시행하고 있으나 주택 압류를 근본적으로 해결하는 데는 역부족

 

 ○ 당초 400만 개의 주택대출 조건을 변경시키는 것을 목표로 10억 달러 이상을 투입했으나, 영구적으로 대출조건이 변경된 건은 2010년 말 기준 약 60만 건에 불과한 실정

  - 한편, 임시로 대출조건이 변경된 건은 약 149만 건

  - 참고 : 영구적 대출조건 변경이란? 일정 기간(3~6개월) 원리금 상환액을 월 소득의 31% 이하로 일괄 조정해 준 후, 이 기간 동안 연체가 없을 경우, 금리 인하 및 상환기간을 연장

 

미국 정부의 "Home Affordable Modification Program" 실적

자료원 : The New York Times

 

□ 당분간 주택시장 침체 지속 전망

 

 ○ 최근 미국 금융당국은 모기지 시장 부실 심화를 방지하기 위해 모기지 대출조건을 강화하고 있어 주택구매 파이낸싱이 더욱 힘들어질 전망

  - 이에 대해 조지메이슨 대학교의 Anthony Sanders 교수는 모기지 시장 부실방지를 위해서는 이러한 정책이 효과가 있을 수 있으나 주택 구매자들의 차입비용을 증가시켜 주택시장이 더욱 침체될 우려가 있다고 언급

 

 ○ 미국 주택시장은 압류주택 증가로 재고가 증가하고 있고 고용시장도 빠르게 회복되지 않아 소비자들의 주택 구매 수요도 살아나지 못하고 있어 당분간 부진이 지속될 전망

  - 이에 따라, 주택가격 회복에도 상당한 시간이 소요될 것으로 예상

 

 

자료원 : S&P, The New York Times, The Wall Street Journal, 美 재무부 등