크로아티아, 경기 침체로 부동산 경기도 주춤

- 대출조건 악화로 구매보다는 임차 수요 증가 예상-

 

 

 

□ 크로아티아 부동산 시장

 

 ○ 크로아티아 부동산 시장은 EU연합 가입의 가능성과 이에 따른 외국인 투자자들의 관심 증가로 주요 도시와 관광지를 중심으로 지난 10년간 크게 성장한 바 있음.

 

 ○ 그러나 2008년 하순경 시작된 세계 경기침체로 크로아티아 부동산 시장도 침체 일로를 걷는데, 특히 금융조달의 어려움이 시장을 냉각시킴.

 

□ 사무실용 부동산, 구매보다는 임차수요 증대 예상

 

 ○ 현재 자그레브 시내에 A급과 B급 사무용 부동산 지역은 8만㎡(약 24만2000평)에 달하는데 전문가들에 의하면 A급 지역을 제외 한 향후 사무용 부동산시장의 수요가 감소할 것으로 분석함. 또한 경기침체 및 은행 대출의 어려움으로 부동산 구매가 더욱 어려워지고 있어 향후 부동산 구매는 감소하고 임차는 증가할 것으로 예상됨.

 

 ○ A급 지역의 평균 임차비는 한 달 기준으로 ㎡당 14~18유로(평당 약 6만7000원~8만5000원) 정도임. A급 지역의 꾸준한 수요 덕분에 자그레브 내에서의 임차비는 지난 몇 년간 비교적 안정적인 추세임.

 

Vukovarska - Radnička-Heinzelova

 

□ 외국계 유통업체, 자그레브에 집중 투자

 

 ○ 지난 10년간 크로아티아 유통 업계에 대한 관심 증가로 크로아티아 내 외국계 대형 유통망들이 대거 진출했음. 외국인 투자자들은 성공 가능성이 높은 자그레브 시에 집중 투자를 했으며, 그 면적은 32만㎡(약 9만6800평)에 이름

  - 현재 크로아티아 내에 준비 중인 건설 프로젝트로는 자그레브 시에 2012년 오픈 예정인 3D 쇼핑몰과 2012년 자그레브 시와 스플리트 시에 착공 예정인 IKEA 등이 있음.

 

3D 쇼핑몰

 

 ○ 자그레브 중심가 내에 쇼핑 지역 공실률은 지역 내의 높은 수요 덕분에 상당히 낮음. 많은 유통 업체들이 소매점 개장을 위해 대기 중이나 계속되는 경기 침체가 주요 변수로 작용해 전문가들에 의하면 향후 소매 유통 부동산의 임대 비율은 5~15% 정도 하락할 것으로 예상됨.

 

□ 공업용 부동산, 창고 수요 증가 기대

 

 ○ 기타 형태 부동산 시장에 비해 공업용 부동산 시장의 발전은 미미한 수준임. 크로아티아 내 공업

  - 창고용 부동산 부지는 60만㎡(약 18만1500평) 정도임. 이중 3분의 1 이상이 소유자 직접 관리 부지임.

 

 ○ 2008년에 신 기지 건설 붐이 있었으며, 현재 자그레브 시내의 공실률은 약 10% 정도로 대부분이 구식 건물임. 현재 대다수의 소유주들은 국제 기업 및 국제 단체 등임. 향후 현대식 창고 수요 증가를 기대하고 있음.

  - 자그레브 근교에 5만㎡(약 1만5125평)의 부지가 건축 계획 하에 있음.

 

□ 자그레브 1만 가구 이상 미분양 주택 발생

 

 ○ 지난 5년간 주거용 부동산 시장은 연 기준으로 7000 가구 이상의 신 주거 단지가 설립되는 등 호황을 누렸음. 이는 10년 전에 비해 2, 3배에 달하는 수준임. 특히 자그레브의 경우 주거용 부동산 시장 수요의 급상승과 수도권 집중 발전의 경제 성장이 원인임.

 

 ○ 현재 급속한 가격 상승은 진정 된 상태이며, 시장 내의 수요 역시 감소중임. 경기 침체를 이유로 2010년 하반기 또한 부동산 가격 하락이 예상됨. 현재 자그레브 내에 1만 가구 이상의 미분양 주택이 존재함.

 

자그리브 내 주거용 부동산 시세 현황

인기지역(A급 지역) 주택 부동산	㎡ 당 2,500유로(평당 약 1200만 원)
준인기지역(B급 지역) 주택 부동산	㎡ 당 1,800유로(평당 약 800만 원)
변두리 및 신시가지(C급 지역) 주택 부동산	㎡ 당 1,500유로(평당 약 670만 원)

 

 

□ 자그레브 이외 도시

 

 ○ 자그레브를 제외한 제 2도시인 스플리트, 리예카와 오시엑 등지는 전반적으로 골고루 성장 중임. 자그레브에서 경험을 쌓은 국제기업에 의한 제 2, 3 도시에의 투자가 많음. 특히 스플리트의 주거용 부동산시장은 도시 성장과 안정적인 시세에 힘입어 빠르게 발전 중임. 고속도로의 개발로 동, 남유럽 국가에서 서유럽으로의 물자 전달과 저장에 크로아티아의 영향력이 커짐.

 

□ 시사점

 

 ○ 외국인 투자를 바탕으로 지난 몇 년간 크로아티아 부동산 시장이 크게 성장했음. 그러나 경기 침체로 시내 중심가 내에 인기 지역을 제외 한 부동산 시장은 성장을 멈췄음. 까다로운 부동산 관련 법률과 소유권 분쟁 등 부동산 투자애로 해결을 위한 크로아티아 정부의 개혁이 필요

 

 ○ 크로아티아는 EU 가입을 앞두고 있어 부동산 가격의 급격한 하락을 기대하기는 어려울 것으로 예상되나 이곳에 투자 진출을 고려하는 우리 기업들은 이 지역 부동산 시장현황을 꾸준히 살펴볼 필요가 있음.

 

 

 자료원 : 크로아티아 통계청, 크로아티아 부동산 전문기업(CentarNekretnina), KING STURGE, Mr. Domenico Devescovi(CEO of CentarNekretnina) 인터뷰 종합