두바이, 주택 및 사무실 임차료 하락세 지속

- 향후 추가 하락 여지는 남아있으나 현재 거의 바닥권 진입한 듯 -

 

 

 

□ 두바이의 주거용 부동산 임차료 지난 1월 대비 더 떨어져

 

 ㅇ 현지 유력 일간지인 Gulf News가 두바이 부동산 관리청(Real Estate Regulartory Authority)의 자료를 인용해 보도한 5월 두바이 주거용 부동산 임차료 자료에 따르면 지난 2009년 1월에 비해 임차료가 더 하락한 것으로 나타남.(Gulf News, 2009.5.5)

  - Rera는 비공식 자료들이 난무해 시장을 혼란스럽게 하는 것을 방지하고자 2009년 1월, 두바이 전 지역의 부동산 임차료 가인드라인 자료를 공식으로 발표한 바 있으며, 이번 Gulf News의 보도는 Rera의 최근 부동산 임차료 가이드라인을 업데이트한 자료에 근거한 것임.

  - 최저가 매물 기준으로 두바이 마리나지역의 경우 2베드룸 아파트 1년 임차료가 15만 디르함(약 4만872달러 수준)이었으나 4월에는 12만 디르함(약 3만2698달러 수준)으로 20% 정도 떨어짐.

  - 지역의 편차는 있으나 임차료 하락 현상은 전 두바이에 걸쳐 공통적으로 나타나고 있으며, 2008년 3분기 이후 임차료 하락추세가 계속되고 있음.

  - 지난 4월, 현지 부동산 관련 업체인 Asteco사는 2008년도 4분기 대비 2009년 1분기 두바이의 주거용 부동산 임대료 하락률은 23~34%에 달했다고 발표(Emirate Business 24-7, 2009.4.15)

 

두바이 각 지역별 주거용 부동산 임차료 변동현황(Rera 신고 최저가 기준)

  (단위 : 디르함, %)

지역명	2009년 1월(2베드룸)	2009년 5월(2베드룸)	하락률
Al Ras	75,000	70,000	-7
Mirdif	120,000	80,000	-33
Al Karama	100,000	100,000	0
Al Satwa	75,000	70,000	-7
Dubai Marina	150,000	120,000	-20
Greens	168,000	120,000	-29
Al Barsha	100,000	95,000	-5
Dubai Investment Park	130,000	70,000	-46
Al Mankhool	115,000	85,000	-26

자료원 : Gulf News(2009.5.5, Rera 인용)

 

 ㅇ 지난 4월, 현지 경제지인 Emirates Business 24-7에 의하면 두바이의 경우 여타 에미리트보다 주거용 부동산 임차료 하략폭이 컸던 것으로 나타났으며, 이러한 추세는 계속된 것으로 보임. 또한 임차료뿐 아니라 두바이의 주거용 부동산 매매가도 2008년도 4분기 대비 2009년 1분기에 하락한 것으로 나타남.

 

UAE 각 에미리트별 주거용 부동산 임차료 변동현황

       (단위 : 디르함, %)

형식	구분	아부다비	두바이	샤르자	아즈만	라스 알카이마	푸자이라	움무 알  꾸와인
1베드룸	임차료	150,000	97,000	41,000	39,000	33,000	27,000	26,000
	하락률	-2	-21	-13	-11	-27	-34	-37
2베드룸	임차료	226,000	135,000	53,000	42,000	41,000	33,000	33,000
	하락률	-1	-18	-17	-11	-32	-31	-31
3베드룸	임차료	283,000	194,000	66,000	61,000	58,000	50,000	45,000
	하락률	0	-20	-13	-8	-11	-14	-13

자료원 : Emirate Business 24-7(2009.4.14)

 

두바이 지역별 아파트 매매가 변동현황

 (단위 : 디르함, %)

지역명	2008년 4분기(ft² 기준)	2009년 1분기(ft²기준)	하락률
DIFC	2,700	1,600	-41
Discovery Gardens	1,200	700	-42
Dubai Marina	1,800	1,000	-44
Greens	1,700	1,000	-41
Intenational City	1,050	650	-38
Jumeirah Beach Residence	3,000	1,400	-53
Jumeirah Lake Towers	1,400	900	-36
Palm Jumeirah	2,800	1,500	-46

자료원 : Emirate Business 24-7(2009.4.15)

 

 ㅇ 참고로 Dubai Land Department는 최근 부동산 가격 하락으로 인해 과거 높은 가격으로 부동산을 취득한 투자자들이 계약을 파기하고 떨어진 시장가격으로 새로 물건을 구입하려는 움직임이 있자 개발사들만 계약을 취소할 수 있도록 규제하는 법안을 공표해 시장의 혼란을 막으려는 노력을 취한 바 있음.

 

□ 두바이 사무실 임대료도 하락 추세

 

 ㅇ 현지 컨설팅회사인 CB Richard Ellis Middle East에 따르면 2009년도 1분기 두바이 사무실 임차료는 2008년도 4분기 대비 18% 가량 하락했으며, 2008년도 1분기에 비해 9% 하락한 것으로 나타남.(Emirates Business24-7, 2009.5.7)

  - 과거 몇 년 동안 여러 신규 프로젝트가 발표되면서 전 세계 기업들의 관심이 두바이에 모아졌으며, 이에 따라 설계사무소, 건설회사, 부동산회사 등이 두바이에 진출하거나 새로 생겨나 사무실 임차료 폭등을 부채질했음.

  - 하지만 2008년 하반기부터 시작된 전 세계 금융위기의 여파로 두바이의 건설 프로젝트가 타격을 입게 되자 사무실 수요가 감소했으며, 사무실 임대료가 하락하는 계기가 됨.

  - 두바이의 최적 사무공간 중 하나인 Jumeira Lake Towers의 경우 2008년도 4분기 스퀘어피트당 2370~3230디르함 이었으나 현재는 1400~2690으로 20% 이상 하락

 

□ 현재 두바이 주거용 부동산시장에 관한 현장 목소리

 

 ㅇ Hamptons International(현지 유력 부동산회사) Dubai Property 담당 Sales Consultant 인터뷰

 

ㅇ 전반적인 두바이 주거용 부동산시장 상황은 거의 바닥 수준에 근접한 것으로 봄.  - 매매 시장을 중심으로 연초 대비 활기를 조금씩 되찾고 있는 움직임도 보임.   ㅇ 두바이 주거용 부동산의 경우 여름까지 10% 정도 더 내려갈 수 있을 것  - 자녀를 둔 외국인들이 많으며, 이들 중 연초에 직장을 잃어도 자녀의 학기 때문에 두바이를 떠나지 못하는 사람들이 있어 학기가 끝나는 6월쯤부터 수요가 더 감소할 것으로 예상   ㅇ 임차료가 언제 다시 올라갈 지에 대해서는 미지수이나 현재 상황이 고점 대비 많이 하락한 저점이라 할지라도 다른 국가에 비해 상대적으로 높은 수준이므로 향후 상황을 지켜봐야 할 것임.   ㅇ 주거용 부동산 매매시장의 경우 현지시장 특성상 특정 지역과 시공사(Developer)에 따라 가격이 천차만별이기 때문에 특정 지역의 상황을 두바이 전체 상황으로 판단하기는 어려운 면이 있지만 시장 평균가 이하로 급하게 파는 매물이 자취를 많이 감추는 등 2009년 초에 비해 상황이 좋아지는 모습이 보임.  - 참고로 외국인 선호 지역 중 하나인 Springs지역의 2베드룸(작은 방이 딸린 면적 1680스퀘어피트 크기) 아파트의 경우 연초에 100만 디르함의 급매물이 나왔으나 현재는 130만 디르함 수준으로 거래가 이뤄지고 있음.

 

□ Rera의 두바이 부동산 가이드라인 'Rental Calculator'

 

ㅇ Rera는 온라인상에 'Rental Calculator'라는 서비스를 운영해 임차료 가이드라인을 제시하고 있으며, 이를 통해 임대주가 신규 임차 갱신 시 현재 임차료 수준이 시세 대비 얼마나 차이가 있는 지를 한 눈에 알 수 있게 해 과거에 시장이 과열돼 적정한 임차료 기준 자체가 모호해 혼란스러웠던 점을 방지하고 시장의 투명성을 높이려 노력하고 있음.  - Rera의 기준가가 실제보다 높게 책정돼 있다는 시장의 목소리가 있지만 임대주나 임차인이 현재 시장 상황에 대해 참고할 수 있다는 것이 긍정적임.   ㅇ Rera Rental Calculator 이용사례  - 두바이 마리나지역의 2베드룸 아파트는 기존 임차료가 100,000디르함이었는데 임차 갱신을 위해 임대주가 Rera를 통해 현재 시세를 알아보는 상황  - 현재 이 조건의 연간 임차료가 120,000~160,000디르함이므로 연간 임차료 인상 상한선인 5% 한도 내에서 임차료를 올릴 수 있음.  - 만일 기존 임차료가 현재 임차료 수준이거나 그 이상인 경우 더 이상 올릴 수 없다는 안내가 나옴.   자료원 : Rera(www.rpdubai.ae)

 

□ 시사점

 

 ㅇ 그동안 급속한 발전으로 비즈니스 활동이 늘어나 인구 유입이 증가해 수요가 늘어난 결과, 두바이의 주거용 및 사무용 부동산 임차료는 높은 증가세를 보여 현지 진출 외국인들의 가장 큰 문제점 중 하나가 돼 왔음.

 

 ㅇ 작년 하반기 이후 글로벌 신용경색으로 인한 경기침체의 여파로 건설·부동산 부문을 중심으로 경기가 하강해 수요가 하락했으며, 그동안 지속적인 공급을 계속한 결과 2009년 들어 부동산시장이 조정을 맞고 있는 것으로 보임.

  - 2009년 들어 나타나고 있는 이러한 침체상황은 해외언론에서 두바이 부도설 등을 주장하게 된 주요 원인이 됨.

 

 ㅇ 2009년 5월에도 1월 대비 임차료 하락세가 지속된 것으로 나타났지만 현지 부동산업계의 의견 및 현지 분위기 등을 종합할 때 현재 상황은 거의 바닥권에 근접한 것으로 보이며, 두바이 정부 차원에서도 시장의 신뢰를 얻기 위한 방안(임차료 가이드라인 발표 등)을 모색하고 있다는 점에서 앞으로 상황이 더 나빠질 것으로 보이진 않지만 당분간 조정국면을 거칠 것으로 예상

  - KBC에서 실시한 인터뷰에도 이러한 분위기는 나타났지만 실제 현지 유력 일간지인 Emirates Business 24-7이 두바이와 아부다비의 부동산회사 CEO를 대상으로 설문조사를 한 결과 2009년 2분기는 1분기 대비 더 나아질 것이라는 응답이 83%, 그대로일 것이라는 응답이 17%, 더 나빠질 것이라는 응답은 0%로 나타나 앞으로의 전망이 나쁘지 않을 것이라는 인식이 지배적임.

 

 ㅇ 따라서 우리기업들도 두바이 부동산 임차료 하강 등이 두바이 경기 전체를 대변하지 않는다는 점과 현장에서 바라보는 시각이 아주 나쁘지는 않다는 점을 염두해야 할 것이며, 오히려 지금의 부동산 임차료 하락은 현지 진출을 염두하는 기업에 있어서 좋은 기회가 될 수 있으므로 향후 중·장기적인 관점에서 다시 두바이가 제자리를 찾기 위한 초석이 될 수 있다는 점을 주목해야 함.

 

 

자료원 : Gulf News(2009.5.5), Emirate Business 24-7(2009.4.14, 4.15, 5.7, 5.25), Rera Website, KBC 자체 인터뷰 등