조형순 변호사, CCR Work

호주 건설산업은 다양한 규모와 성격의 프로젝트를 포괄하며, 이에 따라 사용되는 계약서 역시 복잡성과 다양성을 띤다. 호주 건설 산업에서 표준계약서가 널리 사용되며, 이는 업계에서 이미 검증된 조항을 포함하고 있어 당사자 간의 이해를 도울 수 있으며, 필요에 따라 수정이 가능하여 특정 프로젝트의 요구사항에 맞게 조정할 수 있다. 또한 프로젝트의 특성과 리스크 분배 방식에 따라 적절한 계약서 및 계약형태를 선택하는 것이 필수적이다.

본 기고문에서는 호주에서 대표적으로 사용하는 건설공사 표준계약서 유형과 특징, 그리고 표준계약서 사용 시 고려해야 할 사항을 중심으로 살펴보고자 한다.

호주의 표준계약서 종류

호주에서 대표적으로 사용되는 표준계약서는 AS계약서(Australian Standard Contract)로 호주의 비영리기관인 Standard Australia에서 발행하며, 공사의 형태에 따라 AS계약서 상세 종류가 있다. AS계약서를 포함하여 호주에서 주로 사용되는 건설공사 표준계약서는 아래와 같다.

AS 계약서 및 주요 특징

① AS 4000 계약서

AS 4000 계약서는 설계가 포함되지 않은 대형 건설 공사 (Construction only)에서 주로 사용되며, 시공, 관리, 변경 및 분쟁 해결에 관한 포괄적인 규정을 담고 있다. 주요 특징으로는 계약금 지급, 중간 지급, 최종 지급 조건이 명확하게 규정되어 있으며, 성과 보증에 관한 조항이 포함되어 있다. 또한, 설계 변경이나 추가 작업 발생 시, 신속한 합의와 비용 산정 방법 제시하고 있으며, 중재, 협의 및 법적 소송 절차에 관한 명확한 규정을 담고 있다.

② AS 2124 계약서

AS 2124계약서는 중소형 프로젝트에 적합하며, AS 4000 계약서와 마찬가지로 설계가 미포함 된 건설공사에 (Construction Only) 사용된다. AS 4000에 비해 보다 간소화된 절차와 조건을 채택하여 계약 당사자 간의 신속한 의사결정을 지원한다. 특히 공사 일정과 지연에 따른 보상 규정이 단순 명료하게 구성되어 있어 소규모 공사에도 주로 사용된다.

③ AS 4902 계약서

시공업체가 설계와 시공을 모두 책임지는 대형 프로젝트에 주로 사용되는 계약서로서, 설계 변경 및 승인 절차, 리스크 분담의 특화된 조항들을 포함하고 있다. 또한 클레임 제기 시 ‘기간도과청구금지(Time-bar)’ 조항이 포함되지 않아 표준계약서 조항에 수정이 없을 경우, 시공업체에게는 클레임 제기의 부담이 다소 완화되는 측면이 있다. 다만 ‘잠복된 현장 조건(Latent Condition)’의 경우에는 Time-bar조항이 적용되도록 명시되어 있기 때문에 계약 체결 시와 현저히 다른 현장 조건을 발견한 경우에는 반드시 조건에 맞춰 클레임을 제기하여야 한다.   

정부 발주공사 계약서

호주의 주별로 정부에서 발주하는 공사에서 주로 사용하는 표준계약서가 있으며, NSW주에서는 정부가 발주한 200만 호주달러(약 120만 달러) 이상의 프로젝트의 경우 GC21 표준계약서를 사용하고 있다. GS21 계약서는 발주자와 시공업체 간의 명확한 의무와 책임을 규정하고 있다. 또한 시공업체의 설계업무의 범위를 프로젝트 특성에 맞춰 선택할 수 있다. 특히 AS 4000 및 AS 2124 표준계약서와는 달리, 일반적인 공사에도 시공업체가 최소한의 설계 책임을 부담하도록 하여, 발주자가 제공하는 기본 설계에 추가하여 필요한 세부 도면이나 설계 보완 작업을 수행하도록 요구하고 있다.

국제 표준계약서(FIDIC 계약서)

FIDIC 계약서는 한국 시공업체에도 널리 알려져 있으며, 세계적으로 인정되는 계약 체계와 절차를 적용하여, 분쟁 해결과 리스크 관리를 국제 기준에 맞게 진행하도록 하는 건설 표준 계약서이다. 하지만 아직까지 호주에서 진행되는 건설공사에는 주로 사용되지 않는 것이 실상이다. 이는 대부분 건설공사 계약서는 발주처가 준비하여 제공하고 있으며, 공공 공사에는 정부 부처에서 선호하는 표준계약서를 사용하며, 일반 공사에는 AS 계약서와 같은 표준계약서를 널리 사용하기 때문에 FIDIC 계약서의 수요가 높지 않은 것으로 보인다.

그 외의 표준계약서

① HIA(Housing Industry Association) 계약서

주택 건설 및 리모델링 등 주거 관련 프로젝트에 주로 사용되며, 일반적으로 개인 소비자를 대상으로 사용되는 계약이므로, 이해하기 쉬운 용어와 명확한 의무·권리 규정을 포함하고 있다.

② Master Builders 계약서

중소형 상업 및 주거 프로젝트에서 주로 활용하고 있다. 건설사와 하도급 업체 간의 협력 및 리스크 분담을 명확히 하며, 양측의 권리와 의무를 균형 있게 조정하는 특징이 있다.

③ ABIC(Australian Building Industry Contracts) 계약서  

호주 건축가 협회에서 발행하는 계약서로 일반적으로 건축공사에 주로 사용된다. HIA계약서나 Master Builders 계약서보다 상세한 계약조건들이 포함되어 있어, 건축사나 감리가 포함된 건축물 공사에 유용하게 사용되고 있다.

표준계약서 불공정 조항 금지

호주 건설공사에서 표준계약서 사용은 효율성 측면에서 본다면 유리하지만, 계약상대자 중 일방이 준비한 표준계약서는 다른 계약상대자에게는 매우 불리하게 작용할 수 있다. 이러할 경우 불공정한 계약조건을 포함하고 있다고 하더라도 어쩔 수 없이 계약을 체결하는 경우가 종종 발생한다.

이를 방지하기 위해, 호주 소비자법에 따라 “소규모 업체”가 계약상대방으로 있는 표준계약서에서 불공정 조항이 포함되는 것을 금지하고 있다. 2025년 4월 기준 호주 소비자 법에는 “소규모 업체”의 기준을 확대하여 직원 수 100명 이하 또는 연 매출 1,000만 호주달러(약 602만 달러) 이하인 업체를 해당 대상으로 규정하고 있다. 또한 “표준계약서”의 범위도 위의 협회나 정부에서 발급하는 표준계약서뿐만 아니라, 일방이 준비한 계약서 초안으로 계약 조항 협상이 이루어지지 않거나 협상이 있더라도 조항 변경이 이루어지지 않은 경우를 포함한다.  

따라서 건설공사를 진행함에 있어 표준계약서를 사용할 경우, 항상 호주 소비자 법에 규제되는 불공정 조항이 포함되어 있는지 유의하여야 한다. 계약 당사자 중 일방이 소규모 업체인지 확인하고, 정보의 비대칭이나 협상력의 차이가 존재한다면 일부 불공정 조항에 대해 소비자법의 적용을 받을 수 있다. 또한, 협회에서 발급한 표준계약서는 일반적으로 초기 단계부터 호주 소비자법의 기준을 반영하여 작성되지만, 여전히 일부 조항은 불공정 판정을 받을 소지가 있으므로, 건설사는 계약 체결 전 면밀히 검토하여 불공정 조항 포함 여부를 재차 확인해야 한다.

기타 고려 사항

① 계약서 선택과 맞춤화

각 프로젝트의 성격과 규모에 따라 적합한 표준계약서 형식을 선택하는 것이 중요하다. 표준 계약서의 조항을 그대로 적용하기보다는, 프로젝트의 특수성을 반영한 맞춤형 수정이 필요하다. 또한 표준계약서 양식을 사용하였다고 하더라도, 일방 계약당사자에게 유리하도록 수정하여 계약서를 제공하는 경우가 빈번하기 때문에 표준계약서를 사용한다고 해서 반드시 공정하다고 볼 수는 없다. 따라서 면밀한 계약 검토와 협상이 필수적이다.

② 위험 분담의 명확화

시공, 변경, 지연 및 분쟁 해결과 관련된 조항을 사전에 충분히 검토하고, 모든 당사자가 공감할 수 있는 방식으로 위험 분담을 명확히 해야 한다.

③ 법률 자문 및 최신 판례 확인

호주 표준계약서와 관련 법, 그리고 소비자법 관련 판례는 지속적으로 발전 및 변화하고 있다. 따라서 표준계약서를 사용한다고 하더라도, 최신 법률 동향과 판례를 반영한 계약서 검토와 이에 따른 협상이 필수적이다.

시사점

호주의 건설공사 표준계약서는 프로젝트의 복잡성과 다양성을 효과적으로 반영하기 위해 다양한 형태로 발전해 왔다. AS 계약서뿐만 아니라, 호주에서 사용되는 여러 표준계약서는 각각의 목적에 따라 특화된 조항과 위험 분담 방식을 제공하고 있다. 따라서 이를 적절히 선택하고 맞춤화하는 것이 성공적인 프로젝트 수행의 핵심이다.

또한, 계약 당사자들은 계약서 작성 및 협상 시 관련 법규와 최신 판례를 반영하여 당사자의 권리와 의무가 균형 있게 반영되도록 주의해야 하며, 이를 통해 분쟁 발생 시 안정적인 해결 방안을 마련할 수 있을 것이다.

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