브라질 주요 부동산 지표·트렌드

전세계적인 유동성 공급정책 및 저금리에 힘입어 브라질 부동산 시장은 2020~2022년 호황기를 맞이했다. 2021년 3월까지 브라질 기준금리(Selic)는 2%였으며 부동산 가격도 지속적으로 상승해 많은 신규 주택·상업용 건물이 건설되었고, 거래량은 2021년 10년 내 최고치를 기록했다. 하지만 인플레이션이 심해지자 중앙은행은 물가를 통제하기 위해 기준금리를 점차 올려 2023년 1월 현재 13.75%를 유지하고 있다. 브라질 부동산 가격 트렌드는 기관들이 발표하는 물가지수나 부동산 지수로 갸늠해볼 수 있다. 대표적인 물가·부동산 지수로는 '일반 소비자 물가지수(IPCA)', '일반 브라질 시장 지수(IGP-M)', '브라질 건설비용 지수(INCC-M)', '주거용 부동산 일반 시장가격 지수(IGMI-R)', '주거용 부동산 임대가격 변동 지수(IVAR)' 등이 있다. 각 지수별로 대상으로 하는 조사품목이 달라 수치에는 차이가 있지만 대세 방향은 비슷한 것을 볼 수 있다. 

물가·부동산 지수는 2020~2021년 정점에 달했다가 2022년 들어 감소하는 추세다. 기준금리가 13.75%까지 올라 건설·투자·소비 심리가 위축되었기 때문으로 추측된다. '일반 브라질 시장 지수(IGP-M)'은 연료, 교통비, 의류, 부동산, 식료품 등을 기반으로 물가지수를 산출하는데 2020, 2021년 각각 전년 대비 27.42%, 17.78% 상승했다. 일부 부동산 회사나 임대주들은 IGP-M을 기반으로 임대료나 부동산 매매가격을 인상해 주거비 인상으로 고통을 받는 사람들도 증가했다. 일반 물가지수는 여러 품목을 동시에 고려하여 정확한 부동산 가격을 반영하는데 한계가 있다. 그래서 실무에서는 '휘피 재피 플러스(FipeZAP+)' 등 부동산 전문회사나 관련 연구소들이 개발한 지표를 많이 사용한다. 휘피(Fipe)는 경제연구재단이고 재피(ZAP)는 브라질 대형 부동산 중개 포탈(Portal)이다. 양 사는 2011년 부터 'FipeZAP+' 지수를 발표하고 있는데 7개 도시(상파울루·리우데자네이루·벨로리존치·브라질리아·살바도르·포르탈레자·헤시피) 거래가격 데이터와 경제지표를 반영하여 매매·임대가 변동지수를 산출한다. 정확한 지수를 개발하기 위해 조사대상 도시를 확대하고 있다. 종합 부동산 지수가 아닌 주요 지역별 매매·임대료 변동율도 확인할 수 있다. 

<브라질 물가·부동산 관련 주요 지표>

(단위: 전년대비 변동비율 %)

[자료: 각 지표 관리기관 홈페이지]

경제단체나 은행들이 발표하는 거시지표들을 분석해 보면 브라질 2023년 경제성장율을 1~2% 사이에서 형성될 것으로 보인다. 2022년 최저임금은 1,212헤알(약 240 달러)로 전년 대비 10% 상승했다. 브라질 월 최저임금은 2018년 954헤알, 2019년 998헤알, 2020년 1,045헤알, 2021년 1,100헤알로 매년 점진적으로 늘어나고 있다. 신임 룰라 대통령은 저소득층 주택구매 지원 프로그램은 '나의 집, 나의 인생(Minha Casa, Minha Vida)' 지원액을 확대할 것으로 보여 주택 투자가 활성화될 것이다. 브라질 실업률도 감소하는 추세다. 코로나19로 인한 경제침체로 브라질 2020년 8~10월 실업률은 14.6%에 달했으나, 2022년 8~10월 실업률은 8.3%로 대폭 감소했다. 룰라 대통령은 저소득층 소득지원 프로그램인 '보우사 파밀리아(Bolsa Familia)' 프로그램도 확대할 예정이다. 보우사파밀리아는 룰라 대통령이 예전에 집권할 때 만들었으며 보우소나루 전 대통령도 '아우실라우 브라질'로 명칭을 바꿔 운영하고 있었다. 이런 지원 프로그램들은 소형 아파트·주택 수요 증가에 많은 영향을 미친다. 

<매년 8~10월 브라질 실업률>

(단위: %)

[자료: IBGE]

브라질 기준금리(Selic)는 13.75%, '부동산 대출 평균 이자율'은 9.56%를 유지하고 있다. 평소에는 '부동산 대출 이자율'이 기준금리 보다 높지만 기준금리가 급등하면서 역전 현상이 발생했다. '부동산 대출 이자율'은 방코두브라질(Banco do Brasil), 브라데스코(Bradesco), 카이샤(Caixa), 이타우(Itaú), 산탄데르(Santander) 등 메이저 은행들이 책정하는 부동산 대출 이자율 평균을 계산하여 산출한다. 각 은행들은 고정금리, '뽀우판사(Poupança) 수익'+α, '일반 소비자 물가지수(IPCA)'+α 등 방식으로 부동산 대출 금리를 책정한다. 일종의 예금 상품인 '뽀우판사(Poupança)' 잔고가 줄어들어 은행들은 타 재원을 찾고 있으며, 대출 금리가 상승할 여지가 있다. 물가가 안정되면서 2023년 중순 이후 기준금리가 내려갈 수도 있을 것으로 예측되며, 기준금리·대출금리는 브라질 부동산 시장에 많은 영향을 미칠 것이다. 

<브라질 기준금리·부동산대출 이자율>

(단위: %)

[자료: Banco Central]

상파울루 상업용 부동산 시장 동향

'Fipe Zap+' 2022년 11월 최신자료에 따르면 상파울루 상업용 부동산 매매가는 브라질 최고치인 9,893헤알/㎡(1,902달러/㎡)을 기록했다. 상파울루 다음으로는 리우데자네이루, 플로리아누폴리스, 꾸리치바, 니테로이, 브라질리아, 포르투알레그리, 벨로리존치, 캄피나스, 살바도르 순으로 높았다. 상파울루에 금융·제조업·원자재·서비스 등 회사 본사가 많이 위치하고 있어 상업용 부동산 매매가격이 가장 비싼 편이다. 상파울루 주요 상업지역으로는 파울리스타(Av. Paulista), 베히니(Berrini), 모룸비(Morumbi), 파리아리마(Faria Lima), 이타임비비(ItaimBibi) 등이 있다. 

<2022년 11월 지역별 상업용 부동산 매매가>

(단위: 헤알/m2)

[자료: Fipe Zap+]

상업용 부동산 임대료를 살펴보면 상파울루가 브라질 최고치인 47.64헤알/㎡(9.46달러/㎡)를 기록했다. 상파울루 다음으로는 리우데자네이루, 플로리아누폴리스, 브라질리아, 살바도르, 캄피나스, 포르투알레그리, 니테로이, 꾸리치바 순으로 임대료가 높았다. 높은 순위에 있는 도시들은 대부분 주(州)도로 지역의 영향력 있는 기업들이 많이 소재해 있다. 

<2022년 11월 지역별 상업용 부동산 임대료>

(단위: 헤알/m2)

[자료: Fipe Zap+]

2022년 11월 기준 상파울루 상업용 부동산 지역별 매매가는 자르징스, 이타임비비, 피녜이루스, 빌라올림피아, 벨라비스타, 모에마, 빌라마리아나 순으로 높았다. 구도심인 세(SE), 헤푸블리카(Republica)는 건물 노후화 및 치안 악화로 임대료가 이타임비비·빌라올림피아 등 신흥 경제중심 지역의 1/3 수준에 불과하다. 

<2022년 11월 기준 상파울루 상업용 부동산 지역별 매매가>

(임대료)

'Fipe Zap+'의 가장 최신 자료(2022년 11월)에 따르면 주거용 부동산 임대료는 바루에리, 상파울루, 헤시피, 산토스, 플로리아누폴리스, 리우데자네이루, 브라질리아 순으로 높았다. 바루에리는 상파울루 근교 도시로 알파빌리(Alphaville)·탕보레(Tamboré) 등 임대료가 비싼 고급 타운하우스가 많이 있다. 휴렛팩커드(HP), 듀퐁(Dupont), 아줄(Azul), 에넬(Enel) 등 규모가 큰 글로벌 기업 사무실·공장도 많이 있어 주거자들 소득도 높은 편이다. 

도시에 거주하는 브라질인들은 부동산 임대를 할 때, 위치·안전·공원 인접성·커뮤니티·학교 등을 많이 고려한다. 상파울루는 차가 많이 막혀 자녀가 다니는 학교나 회사 인근지역 선호도가 높다. 상파울루는 치안이 불안정한 편이라 임대인들은 부동산을 선택할 때 해당지역 안전도도 고려한다. 코로나19 때는 집밖에 나가기 힘들어 아파트나 주택 내 수영장·공원·파티룸 등 편의시설 보유 여부도 많이 중요해졌다. 

<2022년 11월 지역별 주거용 부동산 임대료>

(단위: 헤알/m2)

[자료: Fipe Zap+]

상파울루 주거용 부동산 임대료는 이타임비비, 피녜이루스, 모에마, 파라이소, 쟈르징스, 벨라비스타, 빌라마리아나, 페르디제스 순으로 높았다.

<2022년 11월 기준 상파울루 주거용 부동산 지역별 임대료>

[자료: Fipe Zap+]

(매매가)

'Fipe Zap+' 기준 주거용 부동산 매매가는 발네아리우 캄보리우, 비토리아, 상파울루, 이타페마, 리우데자네이루, 플로리아누폴리스, 이타자이, 브라질리아 순서로 높았다. 발네아리우 캄보리우(Balneário Camboriú)는 산타카타리나 주 해안가에 위치하는데, 빌딩들이 해안가 백사장 바로 앞에 서있고 시정부가 고도제한 규정을 풀어 브라질에서 가장 높은 건물들이 건설되었다. 유명한 건물로는 281미터 높이의 '요트하우스 레지던스 클럽(Yachthouse Residence Club)'과 290미터 높이의 원타워(One Tower)가 있다. 네이마르 등 슈퍼스타들도 휴양을 즐기기 위해 발네아리우 캄보리우에 다수 아파트를 보유하고 있다. 브라질은 주택마다 구조나 인테리어가 다양하다. 부동산 회사들이 인테리어를 하지 않은 상태로 집을 분양하기 때문에 같은 아파트 내에 있는 집마다 내부형태가 다르다. 2022년 11월 기준 쟈르징스 평균 가격이 14,117헤알/㎡이었지만, 같은 동네 일부 고급 아파트는 ㎡ 당 가격이 28,560헤알을 넘어서기도 했다. 

<2022년 11월 지역별 주거용 부동산 매매가>

(단위: 헤알/m2)

[자료: Fipe Zap+]

[자료: Fipe Zap+]

'Fipe Zap+'에 따르면 2019~2021년 브라질 임대료 변동률은 +4.93%, +2.48%, +3.87%였으며 상파울루만 한정하면 +7.60%, +1.14%, -0.92%였다. 브라질 주거용 주택 매매가격 변동률은 +0.0%, +3.67%, +5.29%였으며 상파울루만 한정하면 2.26%, 3.79%, +4.13%이었다. 

<연도별 상파울루 주거용 부동산 매매·임대가격 변동비율>

(단위: %)

[자료: Fipe Zap+]

2023년 상파울루 부동산 트렌드

상파울루 부동산 거래 수는 경기침체기인 2015~2018년 줄어들었다 2019년 이후 회복했으며 2021년 최고치인 26만 건을 기록했다. 전체 거래 건 중 매매 비중은 매년 60~70%를 유지하고 있다. 매매 외에는 증여, 상속, 등기취소, 교환 등 거래가 많다. 2022년 상파울루시 부동산 거래 건수는 2021년 보다 감소할 것으로 전망되며 2023년은 금리·경제성장률·실업률·정책 등 다양한 변수에 영향을 받아 단정적으로 예측하기 어렵다. 다만, 금리가 2%였던 2021년 수준으로 거래량이 회복하기는 쉽지 않아 보인다. 

<상파울루시 부동산 거래 건수(임대 제외)>

(단위: 건)

[자료: Registro de imoveis do Brasil]

상파울루 부동산 시장은 방 1~2개의 소형 아파트·주택 거래량이 증가하고 있다. 2011년 신규 주택·아파트 분양 수는 38,200건이었는데 이 중 방 1~2개의 소형 비중은 64%였다. 2021년 신규 주택·아파트 분양 수는 81,800개였는데 이 중 소형 비중은 무려 87%까지 증가했다. 부동산 경기가 활성화 되면서 신규 분양 건수가 늘어났고, 그 중 소형 비율이 높아지고 있다. 상파울루 주택가격이 올라가면서 중대형 주택에 들어갈 수 있는 사람 수가 줄었으며, 첫 집을 구매하는 사회초년생들은 소득을 고려하여 소형 주택을 선호한다. 브라질 정부도 주택 보급율을 높이기 위해 소형 아파트 건설에 인센티브를 제공한다. '나의 집, 나의 인생(Minha Casa, Minha Vida)' 프로그램이 제공하는 인센티브도 대부분 대상이 소형 주택·아파트다. 정부는 교통이 좋고 직장이 많은 지역에 부동산 회사들이 아파트를 건설하도록 세금감면·보조금 지급 등 혜택을 준다. 

일부 스타트업들은 한 부동산을 토큰화하여 여러 사람에게 판매하고 임대 수익 등을 나눠가질 수 있는 서비스를 제공한다. 보유한 주택에 거주하지 않는 기간 동안에는 에어비앤비 등을 통해 다른 사람에게 임대하고 수익을 얻는 구조다. 스타트업은 부동산을 담보로 제공하고 받은 대출금을 운용하여 수익을 거두기도 한다. 

<상파울루시 신규 아파트·주택 분양 수>

(단위: 천 개)

[자료: SP-Secovi]

중소형 주택시장이 활기를 띄는 한편, 고급·대형 주택 시장도 커지고 있다. 코로나19 동안 외부활동을 하지 못하자 중상류층은 한 집안에서 업무·레져·구매·운동·네트워킹 등을 모두 해결할 수 있게 인프라가 잘 갖추어진 아파트나, 넓은 정원과 좋은 인프라를 갖춘 주택(Casa)를 찾기 시작했다. 브라질 제곱미터 당 부동산 가격은 북미·동아시아·유럽 등에 비해 낮지만, 브라질 중상류층 주택은 면적이 300~800㎡ 정도로 넓은 곳이 많다. 상파울루시 내에는 한화로 30~40억을 초과하는 고급 대형주택들이 많아졌다. 소로카바·상조세두히우프레투·캄피나스 등 상파울루시 반경 120킬로미터 내에도  고급 타운하우스가 많이 들어섰고 일부 타운하우스의 제곱미터 당 가격은 상파울루 시를 능가한다. 우바투바, 캄푸스두조르당, 카라루아타투바, 상세바스치앙, 일야벨랴, 베르치오가, 과루자 등 상파울루시 인근 자연경관이 좋은 휴양지 별장 구매 수요도 증가했다. 곡물·광물 등 원자재 붐에 힘입어 고이아니아, 히베라웅프레투, 쿠이아바, 벨로리존치, 론드리나 등 원자재 중심 도시들에 외화(달러화) 유입이 늘어났고, 고급주택 건설이 증가세에 있다. 

<연도별 상파울루 건축허가 발행 건수>

(단위: 건)

[자료: Fipe Zap+]

시사점

부동산 시장은 브라질에 거주하는 교민·주재원 삶에 많은 영향을 미친다. 상파울루에 이주하면서 주택을 구하는 사람들도 많고, 신규 법인을 세우면서 상업용 부동산을 임대하거나 매입하고자 하는 수요도 많다. 브라질 부동산 가격은 물가, 금리, 정부정책, 거시경제 지표 등 많은 변수가 영향을 미치기에 구매·임대 전 종합적 지표·동향 검토가 필요하다. 부동산은 건축자재(시멘트·석유화학·철강·목재), 금융, 건설기계, 전자제품 등 모든 산업에 영향을 미치기 때문에 브라질 관련 사업을 진행하는 기업들은 시장분석 및 사업계획 수립을 위해서도 부동산 동향을 면밀히 모니터링하는 것이 중요하다. 최근에는 브라질 부동산 관련 프롭테크, 핀테크에 관심을 보이는 기업들도 늘어나고 있다. 2023년 브라질 부동산 시장은 '나의 집, 나의인생' 프로그램 확대, 경제성장률 회복, 최저임금 인상, 실업률 감소 등 요소가 긍정적인 영향을 미칠 것이다. 반면, 13.75%의 고금리, 물가인상으로 인한 실질소득 감소, 불안정한 대외 경제환경 등은 부동산 구매·임대 심리에 부정적인 영향을 끼칠 것이다. 

자료원: Fipe Zap+, Registro de imoveis do Brasil, Banco Central, 제툴리우바르가스 경제연구소 등 무역관 보유자료 종합