마정현 Mandel & Associes 변호사

매매는 프랑스에서 부동산을 취득하는 방법 중 가장 일반적입니다. 물론 부동산을 취득하는 방법에는 증여, 상속, 용익권 및 허유권 분할, 부동산 회사의 지분(주식) 양도 등 여러 방법이 있습니다. 매매계약의 체결을 위하여 매매 대상인 목적물을 정확하게 이해하는 것이 중요합니다. 특히 부동산 소유권, 부동산 근저당(저당권) 등의 권리의 설정, 이전, 변경 사항, 부동산 매입자금 확보, 법인 설립 등 해외에서 부동산을 취득하기 전 계약의 준비에 많은 시간이 소모될 수 있습니다. 부동산 매매계약을 위한 준비사항이 아직 미비하다 하더라도 본 계약인 매매를 체결하기 전 가계약인 매매 예약을 체결하는 것이 가능합니다.

프랑스 부동산 매매 예약의 철회

Pacta Sunt Sevanda 또는 계약의 자유원칙과 계약의 구속력에 따라 계약이란 그 당사자의 승낙에 따라 이루어짐으로 계약이 성립되었을 경우 그 계약의 당사자는 다른 당사자에게 그 계약의 이행을 요구하고 강제할 수 있습니다.

특히 프랑스 민법 제1103조는 다음과 같이 명시하고 있습니다. "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits."

계약 후 계약의 당사자는 계약의 모든 당사자의 동의가 없을 경우 일방적인 의사표시에 의하여 이 계약에 대한 승낙의 철회, 해제 및 해지 등을 하는 것은 위의 원칙에 따라 불가능합니다.

매매예약 또한 계약의 일종으로 체결된 계약은 위의 원칙에 따라 이행되어야 하며 그 계약을 이행하지 않거나 불완전하게 이행할 시 계약의 당사자는 프랑스 민법 제1217조에 따라 자신의 계약이행을 중지 또는 거부, 강제집행을 진행, 가격인하를 요청, 계약을 해지, 피해보상 등을 요구할 수 있습니다.

하지만 이 원칙의 예외 또한 존재하며 프랑스 법의 주거용 건물의 매매예약의 경우 예약자(수혜자)가 이 계약을 철회(rétractation)하는 것이 가능합니다.

프랑스 건축주거법전(Code de la construction et de l'habitation) 제L271-1조에 따라 주거용 건물의 경우 부동산 전문가가 아닌 비전문 구매자(acquéreur non professionnel)가 부동산 매매예약을 체결했을 경우 이 예약에 대한 계약서를 통지하는 서신을 처음 제시한 날로부터 10일 안에 철회(rétractation) 할 수 있습니다. (프랑스 대법원 2022.2.2 판례 번호20-23.468)

프랑스 부동산 매매예약의 계약해지 통보 시 지불한 계약금(indemnité d’immobilisation)의 일부 또는 전부를 반환 받지 못하는 것이 일반적입니다.

하지만 프랑스 건축주거법전 제L271-2조는 이 철회기간이 만료되기 전 어떤 금액도 지불될 수 없는 것을 원칙으로 정하고 있습니다.

프랑스 내 부동산 매입자금 확보 등에 차질이 발생하여 부동산 매매예약계약을 철회키로 결정했다면 위의 법률을 근거로 계약금을 지불하기 이전에 매매를 중단할 수 있습니다.

<파리 이미지>

[자료: 파리 무역관 보유]

프랑스 부동산 매매 예약의 수혜자를 대체할 권리

부동산 매매의 최종 계약자는 개인이 될 수도 있지만 프랑스 민법상의 회사인 société civile immobilière (SCI) 또는 프랑스 상법상의 회사가 될 수도 있습니다. 또한 주식이 상장되어 있는 회사인 Société d'investissement immobilier cotée (SIIC)가 될 수 도 있습니다.

일방 또는 쌍방 매매 예약을 개인이 체결하였다 하더라도 추후 대체조항(clause de substitution) 같은 특약을 통해 수혜자(bénéficiaire)를 불특정 제3자로 대체할 수 있습니다. (프랑스 대법원 1997. 3.19. 판례 번호95-12.473, 프랑스 대법원 2006. 6.28. 판례 번호 05-16.084)

특히 일방 매매 예약(promesse unilatérale de vente)의 경우 프랑스 민법 제1589-2조의 조건을 충족하지 않을 경우 이 매매 예약이 무효가 될 위험이 있습니다. 동 조에 따라 수혜자는 이를 수락한 날로부터 프랑스 사서증서(acte sous seing privé)를 10일 이내에 등록하여야 하는 법적 의무가 있습니다. 이 조항은 일방 매매 예약의 양도서가 사서증서로 작성된 경우 적용되는 반면 쌍방 매매 예약(compromis de vente)의 경우 적용되지 않습니다. (프랑스 대법원 2012.4.12 판례 번호11-14.279, 프랑스 대법원 2016.2.4 판례 번호14-24.299)

최초 예약자를 대체하여 최종 계약을 법인 또는 회사의 명의로 진행하면 매매대금, 세금 등 부동산 취득에 관계된 비용은 회사가 지불하고 회사는 최초 예약자가 지출한 금액을 반환(restitution)하게 됩니다. 부동산 계약을 진행할 때 비전문 구매자인 개인 및 프랑스 회사의 이점을 활용하여 계약을 안정적으로 진행할 수 있습니다.

끝으로 부동산 매매를 위하여 프랑스 공증인(notaire)을 통하여 부동산 매매계약서를 작성하여야 합니다. 프랑스 법과 국내법은 상이한 점이 많아 프랑스에서 활동하는 변호사의 조력이 꼭 필요합니다.

※ 해당원고는 외부전문가가 작성한 정보로 KOTRA의 공식의견이 아님을 알려드립니다.