- 코로나19로 부동산 시장 타격, 2020년 하반기 코로나19 재확산으로 부동산 산업 위기 -

- 모바일 기술을 활용한 온라인 부동산 거래 위한 신뢰구축이 필요 -

코로나19 발생과 미얀마 부동산 시장

2020년 3월 23일 미얀마에서 코로나19 확진자가 최초로 발생한 이후 다른 미얀마 산업과 마찬가지로 부동산시장도 침체가 시작되었다. 특히 외국인의 미얀마 입국이 금지되면서 해외로부터의 미얀마로 들어오는 항공편, 운송편이 감소하기 시작했다. 이로 인해 상당수의 건축자재를 수입에 의존하는 미얀마 건설업체들은 건설자재 조달에 어려움을 겪기 시작했다.

다행히 미얀마는 4월 이후 강력한 락다운 조치를 시행하면서 확진자수가 크게 감소하기 시작했고, 2020년 8월 초 까지 누적확진자수는 300명에 그쳤다. 그러나 이러한 락다운 조치로 인해 산업계는 경제적 피해를 입을 수 밖에 없었다. 4월 한달 간 일부 필수업종을 제외한 모든 작업장이 폐쇄되었으며, 특히 자금 여력이 부족한 중소기업과 공장들의 피해가 컸다. 부동산 업계도 다수의 상점들이 장기간 영업을 중단하면서 어려움을 겪었다.

미얀마 양곤의 주택가

자료: KOTRA 양곤무역관 자체 조사

특히 외국인 입국이 중단되면서 관광과 관련된 호텔건설이 중단되다시피 하였으며, 재택근무가 확산되면서 사무실 거래도 크게 감소하기 시작했다. 2분기(4~6월) 동안 다수의 소규모 부동산 업체(agency)가 문을 닫았으며, 광고비로 수입을 벌고 있던 25개 업체는 코로나19 발생으로 광고비 수입이 사라졌다. 기존에도 4월은 신년 연휴로 인해 부동산 거래가 감소하는 달이었으나, 2020년에는 코로나19로 상황이 더 심각해졌다. 2020년 4월 부동산 개발업자의 97%는 모든 마케팅 비용의 지출을 중단하는 극단적인 조치를 시행하였다.

이와 같은 현상으로 인해 2020년 상반기 미얀마의 부동산 개발, 거래를 포함한 모든 부동산 시장은 크게 위축되었으나, 2020년 6월 이후 미얀마가 성공적으로 코로나 확산을 억제하면서 부동산 경기 회복을 기대하기 시작했다.

코로나19 재확산

2020년 8월 말 인도·방글라데시와 인접한 미얀마 라카인주를 시작으로 양곤 등 주요 대도시로 코로나19가 재확산되기 시작했다. 8월 초 미얀마의 누적 확진자수는 300명 미만이었으나, 10월 15일 기준 32,351명을 넘어서며 2달 사이 100배 이상 증가하였다. 코로나19 재확산으로 현재 양곤시 전체는 폐쇄된 상황이며 2020년 하반기 부동산 시장 역시 급격한 침체를 겪고 있다. 코로나19로 정상적인 통계 집계 자체가 어려울 만큼 사회 기능 전반이 마비된 상황이다.

부동산 중계 업체인 Shwe Property사는 2020년 부동산 거래는 기존의 10~20%수준까지 감소할 것이며, 수익성은 더욱 악화될 것으로 예상하고 있다. 미얀마 부동산 거래의 대부분을 차지하는 주택 임대인과 임차인은 자신이 구매하려는 토지와 주택을 직접 보고 싶어하지만 코로나19 사태로 인해 이동 자체가 제한되어 2020년 4월 이후 주택 거래가 거의 발생하지 않고 있다.

하반기 코로나19 재확산은 2분기 부동산 위기상황보다 더욱 심각하며, 부동산 업계는 물론 건설, 서비스 등 관련 비즈니스 상황에 부정적인 영향을 미치고 있다. 미얀마의 부동산 업체 대부분은 고용인원이 100인 미만인 중소규모 사업장이며, 코로나19로 인한 경기침체를 버틸 여력이 없어 은행에서 대출을 받거나 파산을 선언하고 있다.

인터뷰 - 기술의 발달과 코로나19 대응

코로나19 확산으로 인해 부동산 시장은 큰 변화를 맞이하고 있다. 과거 미얀마에서는 구매자, 판매자, 중개인이 직접 만나서 계약을 하고 부동산을 확인하는 것이 일상적이었으나, 현재 코로나19 사태에서는 현실적으로 접촉이 어렵다. 특히 개인 간 부동산 거래에서 확실한 보호장치나 법적제재가 원활하지 못한 미얀마에서는 직접 만나보지 않고는 상호 신뢰를 구축하기 어렵다.

그러나 Shwe Property의 이사인 U Kaung Thu Win에 따르면 신기술을 부동산 거래에 사용할 수 있는 기업만이 살아남을 것이라고 말했다. 메시지 봇(Bot), 부동산 앱, 화상회의 프로그램을 적극적으로 사용하여 구매자, 판매자, 중개인이 신뢰를 구축해야하며, 부동산 중개인이 고객의 새로운 요구를 충족시키기 위해서는 판매 서비스와 방식을 업그레이드해야한다고 덧붙였다.

또한 코로나19 발병 이후에는 구매자들이 시내 중심지보다 도시 외곽지역에 대한 선호가 높아졌다고 밝히며 향후 부동산 시장 가격 조정이 일어날 것으로 전망했다. 그리고 시장 상황이 악화될수록 구매자들은 가격과 품질에 더욱 민감해지기 때문에 판매 경쟁은 오히려 치열해질 것이라고 말했다.

자료: Shwe Property

시사점

양곤은 선진국 대도시와 비교해도 주택, 사무실 임차료가 매우 높은 편이다. 하지만 최근 사태로 인해 부동산 가격이 다소 하락할 것으로 전망된다. 글로벌 부동산 기업인 Colliers는 2020년 1분기 동안 분양 부진으로 미얀마의 콘도미니엄 거래 시세가 20~30% 하락하였다고 밝혔다. 2020년 상반기 양곤 13,060가구에 달하는 콘도미니엄이 미분양 상태이며, 2021년까지 약 3,200개의 건물이 새로 건설될 것으로 예상하고 있다. 부동산 거래 수요가 낮은 상황에서 향후 공급까지 증가한다면 양곤의 부동산 시세는 향후 하락할 것이며, 건설경기에도 부정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.

Colliers Myanmar 홈페이지

     자료: Colliers Myanmar

미얀마 건설시장은 대외개방이 시작된 이후 2010~2016년까지 빠르게 성장하였으며, 동시에 부동산 가격도 급격히 상승하였다. 다수의 호텔과 오피스 건물, 콘도미니엄이 건설된 때도 이 시기이다. 그러나 2017년 이후 약 3년간 부동산 시장은 공급과잉과 수요부족으로 다소 침체기를 겪고 있다. 여기에 2020년 코로나19 사태로 미얀마 부동산 시장은 큰 위기를 겪고 있다. 당분간 부동산 가격은 하락세를 보일 것이며, 부동산 개발과 건설 사업은 위출될 것으로 보인다.

그러나 Colliers에 따르면 향후 5년간 경제개발과 도시화 등으로 양곤 등 대도시의 인구는 꾸준히 증가할 것으로 전망되며, 이에 따른 주택과 사무실 수요는 장기적으로는 증가할 것으로 보인다. 미얀마는 신흥국으로 부동산시장의 변동성이 큰 편이며, 향후 미얀마 시장에 투자하고자하는 한국 기업의 경우 이 같은 부동산 시장을 주의 깊게 지켜봐야 할 것이다.

자료:  Colliers Myanmar, Shwe Property, KOTRA 양곤무역관 자료 종합