스리랑카의 주택단지 개발, 핵심사항을 알면 최고 투자대상(1)

- 공무원 주택단지 개발 프로젝트 유망 -

- 현지 정부를 설득할 수 있는 제안 제시가 최선 -

□ 스리랑카 주택현황

 ○ 2010년 기준 스리랑카의 주택수는 760만 채이나, 이중 23% 정도는 매우 부실한 수준

  - 정부에서는 2020년까지 매년 10만 채의 신규주택 건립이 필요할 것으로 예상

 ○ 스리랑카 주요 로컬은행 대부분이 주택담보대출 서비스 제공

  - 5~20년 상환기준 은행이자율이 15~20% 정도로 매우 비싼 편임.

  - 공무원용 주택공급 확대를 위해 The Housing Development Finance Corporation Bank 운영(www.hdfc.lk)

 ○ 최근 아파트형 주택공급 건설을 확대 중이며 주로 턴키방식으로 추진

  - 정부에서 공공택지 또는 사유지 매입을 통해 대형 아파트 단지 조성

  - 민간 개발업체도 일정규모 이상의 주택단지 건립 참여 증가

□ 정부 발주 턴키방식의 주택건설사업
(이 조사내용은 일반형이며 세부 계약내용은 프로젝트별로 아래 내용과 상이할 수 있음.)

 ○ 주택건설사업 프로젝트는 도단위 지자체, Urban Development Authority(UDA), National Housing Development Authority(NHDA) 등을 통해 추진

  - 각 지자체: 주로 각 도청에서 해당 지자체 내에 공무원 주택 건립

  - UDA: 국방부 산하기관으로 수도권을 비롯한 주요 도심지역의 주택개발을 추진하나 주로 판자촌 개발에 집중

  - NHDA: 건설주택부 소속, 전국의 주택개발 추진과 관리

 ○ NHDA는 대부분 턴키방식으로 개발

  - 1단계: 부지확보

  + 정부소유 부지를 낮은가격에 확보 또는 민간소유 부지를 정부책정가격에 맞춰 매입

  - 2단계: 입찰공고(또는 수의계약)를 통해 적격의 시공업체와 계약

  + 분양권한을 NHDA가 보유하는 것이 일반적

  + 분양가격은 공사비, 부지가격과 NHDA 커미션이 포함되는데, 공사비는 단지 내 인프라 공사비뿐만 아니라 단지외의 상하수도 등 인프라 공사비도 포함되는 것이 일반적이라고 함. 아울러 부지가격은 정부의 ‘지가 평가국’의 평가결과를 반영하고 NHDA 커미션은 공사비(부지가격 포함)의 10~15% 정도 반영

  + 시공업체의 공사비 지급은 기초공사 완료 시 15%, 기타 잔금은 공사완료 시(수도와 전기공급 설비가 완료돼 수도·전기사용이 가능한 시점) 또는 분양완료 시 지급조건 등이 있음.

  - 3단계: 공사시작과 분양시행

  + 주택구매자는 계약 시 선금 25%를 NHDA에 납부하거나 NHDA 지정은행에 납부하는데 통상 지정은행은 이 프로젝트 개발을 위해 대출 대상으로 정한 은행

  + 잔금은 3~4회로 나누어서 NHDA에 직접 납부 또는 Mortgage은행이 NHDA에 납부

  + 주택구매자의 대출 이자율은 15~20% 사이로 주택구매자의 월소득 기준 40%를 넘지 않는 선에서 대출 가능

  - 4단계: 공사완료와 공사비 지급 완료(또는 분양이 완료된 후 지급 완료)

□ 민간기업이 추진하는 주택개발사업

 ○ 민간기업도 NHDA가 추진하는 방식과 유사하나 부지 매입비와 선공사비에 해당되는 금액에 대해 외국참여기업(시공업체 등)이 파이낸싱 해줄 것을 요구하는 EPC-턴키방식도 있을 수 있음.

□ 시사점

 ○ 계약 시 공사대금 지불은 ‘공사 완공과 분양이 완료되면 지불한다’는 조건이 일반적이지만 이를 ‘공사완공 후 ㅇㅇ일 이내에 지불한다’는 조건으로 계약하는 것이 유리(분양권을 정부(개발자) 측에서 갖고 있을 경우)

  - 실제로는 분양이 완료됐으나 정부(개발자) 측에서 분양이 완료되지 않았기 때문에 잔금을 지급할 수 없다고 하거나 몇 개만 분양이 안됐을 경우 이를 근거로 하여 잔금 지급을 연기할 여지가 있음. 이유는 최근 은행 예금 이자율이 15~20% 수준으로 몇 개월만 은행에 잔금을 예치해도 예금이자 수익이 매우 높음.

  - 수도권과 전국 대도시권의 경우 주택구입 수요가 공급을 초과하는 상황이라는 것이 건설업계의 일반적 의견으로 주택공사 개시 전 분양이 거의 완료된다고 함.

  - 분양여부에 관계없이 공사대금을 받을 수 있음.

 ○ 공사대금 지불에 있어 ‘공사완공과 분양이 완료되면 지불한다’는 조건을 수용할 수 밖에 없을 경우에는 분양권을 시공업체가 보유하는 것도 긍정적인 검토 필요

  - 시공업체에서는 미분양에 대한 위험을 갖고 있으나 업계 의견과 같이 주택구매 수요가 초과상태일 경우에는 위험요소가 되지 않을 것임.

 ○ 성공적인 분양여부의 핵심은 역시 분양가격, 공무원용 주택단지 개발이 가장 유망

  - 공무원용 주택단지 개발 시 개발단지의 구매가격을 일반 시민용보다 매우 낮게 책정하고 있기 때문에 공무원들의 구매 수요가 매우 높음.

  + 정부에서도 공무원용 주택단지 개발을 장려하는 중

 ○ 정부(개발자)에 설득당하지 말고 윈윈할 수 있는 방안을 적극 제시할 필요

  - 정부(개발자)에서는 100% 안전한 방식으로만 개발하려고 하기 때문에 구매수요가 많음에도 일반적인 계약 내용을 고수하려고 함. 그러면서도 시공업체의 개진의견이 적정하다고 판단될 경우에는 적극적으로 수용하려는 경향도 보임.

조사방법: NHDA, 시공업체(H사) 인터뷰와 콜롬보 무역관 자체조사