중국인들, 월급 모아 집 장만 얼마나 걸릴까?

- 중국, 세계에서 집값 상승 속도 1위 -

- 베이징, 월급 모아 집 사는데 최소 30년, 80년생들 집 없어 결혼도 못해 -

- 부동산 가격억제정책은 당분간 지속될 듯 –

 

 

 

□ 중국 서민층, 월급 모아 내 집 장만 하늘의 별 따기

 

 ○ 중국, 세계에서 집값이 가장 빨리 오르는 국가

  - 2006년 4/4분기부터 2011년 이 분기까지 총 5년간 중국 부동산 가격이 110.9% 상승했고, 홍콩은 93.7% 상승해 부동산 가격 상승률 세계 1, 2위를 차지함. 이와는 대조적으로 2011년 한 해 동안 전 세계 부동산 가격은 0.5% 성장했음.

  - 2011년 4분기 중국 상해 도심지역의 부동산 가격은 1㎡당 약 12만 위안(약 2200만 원), 베이징은 11만 위안(약 2000만 원)으로 5년 전보다 110% 이상 상승함.

 

10대 부동산 가격 상승 국가 (2006년 4/4분기 ~ 2011년 4/4분기)

(단위:%)

자료원: 财经

 

 ○ 베이징에서 2인 가정, 월급 모아 집 한 채 구입하는 데 최소 30년 걸려

  - 베이징에서 평균 주택면적인 100㎡ 규모의 일반 주택 평균 가격은 200만 위안(약 3억6000만 원) 이상임.

  - 2011년 기준, 일인당 평균 연 가처분 소득은 3만2903위안임. 2인 가정을 기준으로 한 가정이 임금을 모아서 집 한 채를 구매하려면 최소 30년(200만÷(3만2,903×2) = 30.392) 이상이 걸림.

 

 ○ 중국 대륙 도시에서 집 한 채 구매 시, 중산층은 최소 12년, 저소득층은 23.5년 걸려

  - 일반적으로 월급을 모아서 집 한 채를 구매하는 데 걸리는 시간이 3~8년 정도 걸리는 것이 국제적 표준으로 여겨짐.

  - 2011년 통계자료에 따르면, 중국 도시인구 대상, 중산층은 최소 12년, 저소득층은 23.5년 먹지 않고 월급을 모아야 집 한 채를 구입할 수 있음.

 

□ 중국의 새로운 사회적 문제, 집 못사는 80년대 생들 “80后”

 

 ○ 결혼해야 하는 80년대 생, 집 때문에 걱정이 태산

  - 80년대에 태어난 세대들은 '80后'라고 불리며 2012년 기준 현재 24~33세 정도로 경제적인 독립과 결혼을 준비해야 하는 시기임. '80后' 세대들이 결혼적령기에 접어들었지만 천정부지로 솟아버린 주택가격 때문에 주택구매문제가 이 세대들의 공통된 사회문제로 대두됨.

  - '중국의 남자들은 결혼하려면 차가 있어야 하고, 집이 있어야 한다.'라는 유행어가 생길 정도로, 결혼 전에 집을 장만해야 하는 부담감이 더해짐. 10년 새 관혼(祼婚: 결혼 전 집, 차 등 경제적인 준비가 되지 않은 상태에서 하는 결혼)이 5배 증가함.

  - ‘작은 집에 사는 것’을 뜻하는 제목의 '蜗居', ‘결혼 후에도 더치페이’ 생활을 뜻하는 'AA制生活' , ‘집, 차 등  아무것도 준비된 것 없이 하는 결혼(祼婚)’ 을 표현한 ‘祼婚时代’ 등, 젊은층의 사회문제를 다루는 드라마들이 큰 호응을 얻으며 결혼해서도 부모에게 얹혀 사는 사람들을 뜻하는 ‘啃老族’라는 신조어가 생김.

 

중국 드라마 ‘蜗居’

자료원: 百度

 

□ 부동산 가격 버블의 원인

 

 ○ 고비용의 시대, 물가의 상승

  - 원유, 원자재, 인건비, 토지 등의 가격 상승 등의 물가 상승이 부동산 가격의 상승을 초래함.

 

 ○ 중국 주택시장 수요의 증가

  - 중국의 도시화가 가속화됨에 따라 많은 수의 농민인구가 도시로 이동하고 주택 수요가 증가함. 더불어 중국 소비자들의 소비력 증대와 생활수준의 향상 또한 주택시장의 수요를 확대시킴.

 

중국 농촌 주민 및 도시 주민 가처분 소득 변화

 

자료원: 中国国家统计局

 

 ○ 중국 정부의 토지 공급량 통제, ;征地'제도

  - 정부는 식품안전을 보장하기 위해 농업용 경지를 비농업용 경지로 변경하는 것을 엄격하게 제한함. 이것이 농업용 토지 외 용도의 부동산 토지 공급량을 제한해 부동산 가격을 상승시킴.

 

 ○ 부동산 개발은 지방 정부의 주요 세입원

  - 중국의 지방정부는 지방 재정의 40~70%를 토지사용권 매각으로 충당함.

  - 부동산 개발이 지방정부경제를 이끌고 GDP를 높였으며, 동시에 각종의 세금을 거둬들여 부동산개발이 지방정부에 많은 이익을 가져옴. 이렇게 부동산산업개발에 의존하는 것이 지방정부의 수입증대 방법이 됐고, 지방정부의 책임자들 사이에 부동산 가격이 높아질수록 좋다는 심리가 형성됨.

  - 2009년 들어 국제금융위기의 영향 아래 중국 부동산시장의 가격 상승 추세는 멈춰야 했지만, 중앙과 지방정부가 연달아 부동산 살리기 정책을 내놓음에 따라 막대한 자금이 부동산 시장으로 흘러들어가 부동산 시장의 거품을 부추김.

 

 ○ 위안화의 평가절상이 부동산 투자를 자극해

  - 위안화 평가절상에 따라 증시와 부동산 등에서 주로 수익을 추구하는 핫머니가 중국에서 가장 활발하게 활동하는 곳은 바로 부동산시장임.

  - 중국 경제가 급성장하고 위안화의 가치가 상승함에 따라 금리 차익을 노린 핫머니가 중국 부동산 시장으로 유입돼 부동산 가격의 거품을 형성하는 원인이 됨.

  - 2006년 12월 위안화/달러 환율은7.83(위안/달러) 이었으나 2012년 5월 6.32(위안/달러)까지 하락함.

 

위안화/달러 환율변화

자료원: 财经

 

□ 중국, 세계 금융 위기를 극복하는 과정에서 부동산 가격 폭등

 

 ○ 중국은 2008년 세계 금융위기가 닥치자 그 충격을 완화하기 위한 통화 완화 정책으로 물가가 대폭 상승함.

  - 중국은 GDP 50% 이상을 수출과 고정자산 투자에 의존했으나 2008년 말 세계 금융위기 발발로 해외 투자와 수요가 줄어들자 이를 극복하기 위해 통화량을 늘려 내수를 부양하는 정책을 펼침. 이 과정에서 물가 상승 폭이 증가함

 

중국 소비자물가지수(CPI) 변화

 

중국 통화량 변화

자료원: 财经

 

□ 중국 정부, 부동산 가격 안정시키기 위해 고군분투

 

 ○ 정부, 주택구매 제한정책 등으로 부동산 시장의 수요 억제하고, 보장성 주택 공급 늘려

  - 중국 주택건설부는 주택 구입 제한정책을 실시해 1가구 2주택 구입 제한 등의 정책으로 부동산 시장의 수요를 억제함.

  - 베이징 시정부는 2012년 2월 호구가 없는 외지인은 사회보험과 소득세를 5년 이상 납부한 기록이 있어야 집을 살 수 있도록 한 현재의 주택구입 제한정책을 계속 유지할 것이라고 밝힘.

  - 재정부는 상하이와 충칭에서 시범 도입한 주택 재산세를 정착 방안을 검토하겠다고 밝힘. 주택 재산세는 토지의 사유화를 인정하지 않는 중국에서 처음으로 도입된 것으로, 최근 심화되는 부동산 가격 급등을 억제하기 위해 주민이 실제 거주하지 않는 별장 등을 대상으로 부과됨.

  - 2011년 말, 구매제한정책을 펼치던 46개의 도시들 중, 최소 23개 도시들이 구매제한 정책을 지속할 것이라 입장을 표명함. 베이징, 상하이, 광저우, 선전 4대 1선 도시들도 모두 포함됨. 2012년 5월 23일 국무원은 상무회의에서 부동산 억제 정책을 지속하겠다고 발표함.

  - 정부는 '12차 5개년 규획' 기간 보장성 주택 3600만 채를 건설해 공급하기로 함.

 

 ○ 정부의 부동산 가격억제 정책에 약간의 성과가 보이지만, 중산층은 오히려 집사기 어려워져

  - 서민주택 공급이 크게 늘어나면서 주택 시장의 공급난이 완화되고 정부의 1가구 3주택 대출 금지, 계약금 비율 인상 등 각종 부동산 억제정책이 효력을 나타내면서 주택가격 상승이 억제됨.

  - 2011년 12월 기준 70대 대중도시 중, 52개의 도시의 신축 주택 매물의 가격이 전월 대비 하락함. 중국 정부의 부동산 수요 억제정책은 당분간 지속 될 것으로 전문가들은 전망함.

  - 보장성 주택을 건설해 보급함에 따라 저소득층의 거주 문제는 어느 정도 해결됐지만 도시 인구 중 많은 비중을 차지하는 중간소득층의 내 집 마련을 실현하기가 어려워짐.

  - 지역 정부에서 첫 주택구입자에게 줬던 주택자금 대출금리 혜택을 취소하고 심지어 대출금리가 기준 금리를 웃돌음. 이로 인해 주택마련 시 은행대출이 필요한 중산층의 부담은 오히려 커짐.

 

 ○ 부동산 억제 정책, 잠시 가격상승세가 억제되긴 했지만 아직 합리적인 수준은 안돼

  - 중국경제발전전략 전문가에 따르면, 지난 2006년부터 2010년까지 국내 40%를 차지하는 부자들이 85%의 주택을 구매했고 60%를 차지하는 일반 주민이 구입한 주택 수량은 15%밖에 안 되기 때문에 주택가격 상승은 합리적이지 않음.

  - 2009년 한 해 동안의 신용대출액은 9조5000억 위안에 달했는데, 이는 앞선 4년간의 신용대출 합계와 비슷한 규모임. 그 중 4조 위안이 부동산 시장으로 유입됨.

 

□ 시사점

 

 ○ 중앙정부의 부동산 억제정책은 당분간 지속될 전망. 중앙정부는 경기를 부양하기 위해 통화정책을 완화하는 동시에, 완화된 자금이 부동산 투기시장으로 유입되지 않도록 하는 부동산 억제정책을 당분간 지속할 것임. 거시적인 부동산 억제정책 속에서 지방정부 재정에 부담이 되지 않는 선에서 미세하게 완화할 것임.

 

 ○ 중국의 부동산 가격 상승은 현재 결혼 적령기에 있는 80년대 출생 세대에게 큰 경제적인 부담을 가져옴.

 

 ○ 중국 부동산의 거품을 가져온 데에는 원자재를 비롯한 물가의 상승으로 인한 가격 상승과 정부의 토지 정책, 수요의 증가, 위안화의 평가 절상 등의 복합적인 요인들이 존재함.

 

 ○ 중국 정부의 부동산 가격억제정책은 최근 들어 베이징, 상하이 등의 1선 도시에서 효과를 보고, 2, 3선 도시로 부동산 투자 자금이 흘러감.

 

 ○ 보장성 주택의 건설과 보급으로 저소득층의 주택문제는 다소 해결됐지만 주택구매 제한정책으로 인해 중산층은 오히려 주택 구매가 어려워졌다는 부작용도 존재함.

 

 

자료원: 财经，百度，新华网，国家统计局, 연합뉴스, 北京晨报，搜房综合整理，成都晚报，文库 등