中 상업용 부동산에 외자 유입 증가…소비 잠재력 주목

- 자금난 쫓긴 개발상, 알짜 매물 저가 매각 -

- 싱가포르 주도 속 글로벌 사모펀드도 나서 -

美 프라메리카가 매입한 광저우 대형 쇼핑몰(中海光大購物中心)

자료원: 바이두

□ 외자기업 중국 상업용 부동산 인수 붐

 ㅇ 2011년부터 외자기업의 중국 상업용 부동산 인수 사례가 증가함.

  - 미국 푸르덴셜 그룹 부동산 투자회사 프라메리카는 최근 20억 위안에 China Overseas Property(中海地産) 소유의 광저우 소재 대형 쇼핑몰(中海光大購物中心)을 인수함.

  - 싱가포르 Perennial China Retail Trust는 선양 소재 대형 쇼핑몰과 가구전문매장 지분 50%를 28억1000만 위안에 매입했고, 청두 Chengdu Longemont Mall(22억8000만 위안)의 지분 50% 확보 추진 중

  - 말레이시아 팍슨(Parkson) 그룹은 톈진 소재 텐진빌딩(天津大廈)을 7억500만 위안에 인수함.

 ㅇ 세계적인 부동산 컨설팅 업체 존스랭라살(Jones Lang LaSalle)의 ‘2012 상업용 부동산시장 투자전망’ 보고에 따르면, 2011년 중국 상업용 부동산 거래규모가 265억 위안으로 전년 대비 26% 증가함

  - 2009년 글로벌 금융위기 이후 2010년까지 외자 기업의 투자가 줄어들었으나 2011년 들어 외자 유입이 큰 폭으로 증가함

  - 2011년 투자국 분포를 살펴보면, 싱가포르를 중심으로 한 신흥 아시아 국가의 투자비율이 60%를 상회하며 투자를 주도함.

  - 싱가포르는 Perennial China Retail Trust, Treasury China Trust, CapitaMalls 등이 중국 내 상업용 부동산 투자를 주도, 전체 거래액의 34% 차지

2006-2011년 중국 상업용 부동산 거래규모

* 건당 3000만 위안 이상인 거래만 통계에 포함

자료원: 존스랭라살

2006~2011년 중국 상업용 부동산 투자지역

자료원: 존스랭라살

□ 中 부동산 부진 지속되자 자금난 심한 로컬기업 급매물 쏟아내

 ㅇ 상업용 부동산 시장에 외자유입이 증가하는 가장 큰 원인은 중국 부동산 경기가 침체를 이어가면서 로컬 업체들이 자금 확보 차 저가에 상업용 부동산을 처분하려 하기 때문임.

  - 중국 로컬 부동산 개발상들은 부채율이 높은데 상업용 부동산의 경우 자금 회수 기간이 길어 상업용 부동산 비중을 높게 가져가기가 어려움.

  - 따라서 중국 로컬기업들 역시 지금이 상업용 부동산 투자의 적기라고 평가함에도 울며 겨자먹기로 저가에 매물을 내놓음.

 ㅇ 외자기업들은 소매, 유통업종을 중심으로 장기적으로 중국 소비시장이 크게 성장할 것으로 기대, 적극적으로 투자에 나섬.

  - 프라메리카 관계자는 중국 소비자의 구매력이 향상되고 쇼핑몰에 대한 기대가 높아져 지금이 글로벌 쇼핑몰 경영법을 도입하기에 적기라고 판단한다고 밝힘.

□ 투기자금 유입 조짐도 나타나

 ㅇ 중국 내 전문가들은 장기 개발형 자금뿐 아니라 글로벌 투기자금도 상업용 부동산 시장으로 유입된다며 우려를 나타냄.

  - 글로벌 부동산컨설팅 업체 DTZ의 장자펑(張家鵬)이사는 칼라일(Carlyle), 블랙스톤(Black Stone) 등 글로벌 사모펀드들이 상업용 부동산 매물을 찾으며 일부 자금난이 심각한 부동산 기업들이 정저우(鄭州), 창춘(長春) 등 2, 3선 도시 내 매물을 저가에 내놓는다고 밝힘.

  - 글로벌 사모펀드의 시장진입을 두고 일각에서는 중국의 부동산시장이 이미 저점에 도달했다는 것을 의미하는 것이라고 분석

  - 지난 2009년 중국 부동산 시장이 폭발적으로 성장할 때 골드만삭스, SEB, JP모건체이스 등이 시장에 진입해 100% 이상의 이익을 취하고 로컬 기업에 매각한 바 있음.

□ 전망 밝지만 리스크도 유의해야

 ㅇ 중국 내 전문가들은 중국정부의 확고한 내수확대 방침, 중국 내 안정적 경제성장의 영향으로 당분간 상업용 부동산 투자를 낙관적으로 전망

  - 2011년 항저우, 난징, 쑤저우 등 비교적 시장이 성숙한 2선도시의 쇼핑몰 임대료가 큰 폭으로 상승, 투자자들의 수익률이 높았음.

  - 현재 대부분의 2선 도시 내 상업시설에 대한 수요가 매우 높기 때문에 임대료가 꾸준히 상승함.

 ㅇ 그러나 높은 수요에 발맞춰 향후 백화점, 쇼핑몰 등 공급이 대폭 증가할 것으로 예상됨에 따라 시장 경쟁 격화로 인한 리스크도 유의해야 함.

  - 상업시설 공급이 증가할수록 우수 브랜드 유치를 위한 경쟁이 치열해질 것임.

  - 또한, 시설 디자인, 운영 능력 등에서 기타 상업시설과의 뚜렷한 차별화 포인트가 있어야만 장기적인 수익창출이 가능할 것임.

자료원: 존스랭라살, 북경상보, 제일재경일보 등