中, 베이징 핵심 상권 분석

- 상업부동산 투자 열기로 개발 활발 -

- 임대료는 왕푸징, CBD, 시단 순 -

 

 

 

 

□ 상업시설에 부동산 투자 집중

 

 ○ 베이징시는 주택구매제한령(限購令) 시행 후 부동산 투자 자금이 상업시설로 집중됨.

  - 최근 2~3년간 과열된 주택 부동산 시장을 안정시키기 위한 주택구매제한령이 지난해부터 실시됨에 따라 2, 3선 도시 주택, 해외부동산과 더불어 상업시설이 주요 투자처로 부상함.

  - 올해 1분기 쇼핑센터 1층 점포 평균임대료는 전분기 대비 2.4% 증가한 ㎡당 639위안/월을 기록함.

 

 ○ 투자 수요 증가에 따라 부동산 개발업체들이 경쟁적으로 상업시설 개발에 나섬.

  - 중국 정부의 내수 확대 정책으로 소매업 성장이 예상돼 상업시설 개발 및 투자가 유망한 것으로 인식함.

  - 상업시설 투자는 점포 운영, 임대를 통해 높은 수익을 거둘 수 있는 안정적인 투자수단으로 각광받음.

  - 상업시설 개발에 뛰어든 주요 부동산 개발업체로는 완다(萬達), 화룬(華潤), 중량(中良), 스마오(世茂), 푸리(富力), 푸디(復地), 롱후(龍湖) 등이 있음.

 

 ○ 주거, 상업 기능 결합된 주상복합쇼핑시설(HOPSCA)이 각광

  - HOPSCA는 호텔, 사무실, 공원녹지, 쇼핑몰, 컨벤션센터, 주거시설이 일체화된 상업시설로 이 중 최소 세 가지 시설을 갖춘 곳을 의미함.

  - 베이징, 상하이, 선전 등 1선 도시뿐만 아니라 2, 3선 도시에도 복합쇼핑시설이 들어섬.

 

□ 도심 상권의 확장

 

 ○ CBD(China Business District): 동, 남, 북으로 뻗어 가는 베이징 최대 상권

  - CBD는 국제무역센터(ITC, International Trade Center)를 중심으로 하는 베이징 최대의 비즈니스, 금융지구로 삼성, 모토로라, HP, 도이치은행 등 500대 글로벌 기업의 중국 본사가 있음.

  - 소득수준이 비교적 높은 화이트칼라, 비즈니스맨 및 관광객들이 주요 소비층임.

  - CBD 중심지역이 포화상태에 이름에 따라 동쪽으로 상권이 확장되며 화마오(華貿)상권, 차오칭(朝靑)상권이 개발됨.

  - 향후 CBD 북쪽의 동바(東□)지구가 베이징 최대의 비즈니스 및 주거지역으로 개발될 예정이며, 동쪽에는 딩푸좡(定福庄) 문화매체지구, 남쪽에는 파토우(□頭)지구가 들어설 예정임.

  - CBD의 주요 상업시설로는 궈마오상청(國貿商城), 스마오톈제(世貿天階), 화마오쇼핑센터(華貿購物中心), 신광톈디(新光天地), 차오양조이시티(朝陽大悅城) 등이 있음.

 

 ○ 왕푸징(王府井): 남쪽으로 확장 추진

  - 약 700년의 역사를 자랑하는 왕푸징은 유서 깊은 전통상점(라오즈하오, 老字號)과 현대식 쇼핑시설이 공존하는 상권임.

  - 기존 상권은 왕푸징역 북쪽에 조성됐으나 작년 7월 둥청(東城)구는 왕푸징역 남쪽인 타이지창다제(臺基□大街), 첸먼동다제(前門東大街)로의 확장 계획을 발표함.

  - 주요 상업시설로는 동팡신톈디(東方新天地), 왕푸징백화점(王府井百貨大樓), 신동안(新東安)시장, 리셩체육용품 등이 있음.

 

□ 교통, 소비층 성향에 따른 상권의 부침

 

 ○ 시단(西單), 진롱제(金融街): 교통의 요지, 고소득 소비자 많아

  - 시단은 50년대 초반 창안제(長安街) 건설 시기에 조성된 오래된 상권으로 2000년대 초부터 백화점, 복합쇼핑시설들이 들어서며 현대화된 상권으로 거듭남.

  - 4호선과 1호선 교차하는 교통요지로 주말, 공휴일에 많은 소비자가 찾아옴.

  - “국가금융산업벨트(國家金融産業帶)”로 지정된 진롱제는 금융업에 종사하는 고소득 소비자들의 소비성향에 따라 서부지역 최초로 고급 상품을 취급한 상권임.

  - 시단의 주요 상업시설로는 신이따이상청(新一代商城), 중요우(中友)백화점, 쥔타이(君泰)백화점, 다위에청(大悅城)쇼핑센터, 시단투슈다샤(西單圖書大厦) 등이 있음.

 

 ○ 차오와이(朝外): 6호선 개통을 재도약의 기회로

  - 차오와이 상권은 CBD 서북쪽에 있는 지역으로 많은 기업의 오피스가 소재하며 화이트칼라 종사자들이 주요 소비층임.

  - 90년대 후반, 차오와이 상권의 백화점, 쇼핑시설에 최고급 브랜드들이 입주했지만 인근 주민의 소비수준이 이에 미치지 못했고, 이어 개발된 왕푸징, 충원먼(崇文門) 등지의 대형화된 상업시설들과의 경쟁에서 밀렸었음.

  - 최근, 차오와이의 상업시설에 인근 주민, 오피스 종사자들의 소득수준에 맞는 중저가 브랜드가 들어서는 추세임.

  - 지하철 2호선 차오양먼(朝陽門)역에서 약 2㎞나 떨어져 있어 다른 상권에 비해 교통이 불편했으나 내년에 상권을 관통하는 6호선이 개통되면 교통조건이 대폭 개선될 것임.

  - 주요 쇼핑시설로는 차오양SOHO, 펑롄(豊聯)광장, 란다오(藍島)빌딩, 화푸(華普)빌딩 등이 있음.

 

□ 특성화된 도심 상권

 

 ○ 중관춘(中關村): 베이징의 IT 특구

  - '중국의 실리콘밸리'로 불리는 중관춘은 1990년대 초 개발이 시작된 신흥상권으로 중국 주요 IT업체들의 본사가 위치하며 컴퓨터, 휴대폰 등 IT 제품 판매가 활발함.

  - IT 관련 종사자, 인근에 있는 대학의 학생층, 인근 주민이 주요 소비층이며, 4호선과 10호선이 교차하는 교통요지임.

  - 중관춘의 주요 상업시설로는 전자제품상가인 딩하오상청(鼎好商城), 하이룽뎬나오청(海龍電腦城), 대형서점 하이뎬투슈청(海淀圖書城), 쇼핑센터 신중관(新中關)쇼핑센터, 오우메이훼이(歐美匯)등이 소재함.

 

 ○ 산리툰(三里屯)-옌샤(燕莎): 베이징의 이태원

  - 산리툰-옌샤 상권은 외국대사관, 각종 문화, 오락시설이 밀집한 지역으로 베이징에서 가장 국제적인 분위기를 느낄 수 있음.

  - 산리툰 지역 약 500개의 국내외 기업에서 근무하는 젊은 고소득 화이트칼라, 외국 여행객 및 장기거주자가 주요 소비층임.

  - 차오양(朝陽)구는 "국제패션문화지구(國際時尙文化街區)" 프로젝트를 통해 향후 이 지역을 시단, 왕징과 겨루는 상권으로 육성할 계획임.

  - 주요 상업시설로는 산리툰Village, 산리툰SOHO, 스마오(世貿)백화점, 옌샤요우이(燕莎友誼)백화점 등이 있음.

 

□ 새롭게 떠오르는 부도심 상권

 

 ○ 왕징: 대규모 아파트촌에서 비즈니스 중심으로

  - 베이징의 중요한 베드타운인 왕징에 2006년을 기점으로 상업시설이 들어서기 시작함.

  - 2010년, 베이징 시는 왕징을 CBD에 이은 국제적인 비즈니스 센터로 육성하기로 함.

  - 주요상업시설로는 자마오(嘉茂)쇼핑센터, 신세계백화점, 화롄상샤(華聯商厦), 화탕상창(華堂商場) 등이 있음.

  - 올해 왕징에서 왕징SOHO, 바오리센트럴파크(保利中央公園), 위엔양다왕징(遠洋大望京) 등의 주거, 비즈니스 복합시설이 신규 분양됨.

 

 ○ 야아오(亞奧) : 허허벌판에서 신흥상권으로

  - 야아오 상권은 1990년 아시안게임 당시 만들어진 선수촌, 2008년에 조성된 올림픽공원을 중심으로 조성됨.

  - 선수촌, 올림픽공원과 더불어 도로, 지하철, 공원 등 배후시설이 개발돼 거주여건이 대폭 향상됨에 따라 일대에 대규모 택지와 상업시설이 들어섬.

  - 주요상업시설로는 베이환센터(北環中心), 화탕상창(華堂商場) 등이 있음.

 

베이징 대형쇼핑몰 현황 및 시세

지역	총면적 (㎡)	임대료 범위(위안/㎡/월)
야윈춘(亞運村)	121,000	250-750
CBD	431,000	1,200-2,000
차오와이(朝外)	165,000	500-800
옌샤(燕莎)	226,000	800-1,200
산리툰(三里屯)	208,800	800-1,200
왕푸징(王府井)/동창안제(東長安街)	420,000	1,200-3,000
왕징(望京)	419,000	400-700
시단(西單)	110,000	1,200-2,000
중관춘(中關村)	553,000	400-700
기타	2,604,600	-
합계	5,258,400	-

 

□ 교외 신흥상권 개발

 

 ○ 통저우(通州)

  - 통저우는 베이징의 베드타운으로 CBD 지역과 베이징-통저우 고속도로(京通高速)로 약 30분, 지하철 빠통(八通)선으로 약 1시간 거리에 있음.

  - 베이징-통저우 고속도로 주변으로 차오양다위에청(朝陽大悅城), 롱후창잉톈제(龍湖長□天街) 등 주거 및 상업시설이 들어서고 있음.

  - 통저우의 주요 상업시설로는 타오화다오진제(桃花島金街), 레이두(瑞都)국제상업광장 등이 있음.

 

 ○ 팡산(房山)

  - 팡산은 베이징 남서부에 위치한 구(區)로 지난 해지하철 팡산선이 개통되면서 주택, 상업시설 개발이 본격화됨.

  - 지난해 4월 팡산은 약 16.5㎢ 규모로 쇼핑, 레저, 주거, 비즈니스 기능이 결합된중앙레저쇼핑지구(CSD, 中央休閑購物區) 조성에 나섬.

  - 현재 개발 또는 분양 중인 프로젝트로는 18만㎡ 규모의 바레이위(芭□雨)아웃렛, 뤼디(綠地)그룹이 개발 중인 46㎡ 규모의 주상복합시설, 완커(萬科)그룹이 개발 중인 완커창양반다오(長陽半島) 내의 22만㎡ 규모 쇼핑시설 FUN MIX 등이 있음.

 

 ○ 상디(上地), 칭허(淸河)

  - 상디, 칭허는 먼저 주거지역으로 개발됐으며 주민의 수요를 감당하기 위해 상업시설이 들어서기 시작함.

  - 주요 상업시설로는 화룬샹슈완(華潤橡樹灣), 구이구량청(硅谷亮城), 완린쇼핑광장(萬霖購物廣場)이 있음.

 

□ 시사점 및 의의

 

 ○ 상권 진출 시 상권 주요 소비층에 대한 분석, 소비수준, 교통망 등에 대한 종합적인 평가가 선행돼야 함.

  - 도심은 역세상권, 오피스상권의 성격을 띠는 반면 교외는 주거지 상권의 성격이 강함.

  - 베이징 시는 2015년까지 총연장 약 370㎞의 지하철 노선을 건설하고, 도심과 교외를 연결하는 교통망을 확충할 계획이므로 교통 조건 개선에 따른 상권의 부상을 주시해야 함.

 

 ○ 교외지역은 상업시설이 공급과잉 상태라는 분석도 존재하므로 시세에 대한 지속적인 모니터링이 요구됨.

  - 부동산 기업들의 경쟁이 치열해져 인재 쟁탈전 및 교외지역에서의 제 살 깎기식 분양 등의 현상이 나타남.

  - 가격 하락 동향을 참고해 입주 시기를 결정하고 가격 급락으로 인한 손실을 방지해야 함.

 

 

자료원: 북경상보, 신경보, 봉황망, 북경일보, 중화공상시보