카자흐스탄 주택 건설 및 토목공사 진출기업에 대한 Tips

- 주택 토목공사 정부지원 증가 -

- 유럽식 주택 모기지 모델 처음으로 도입 -

 

 

 

□ 최근 카자흐스탄 주택 건설 및 토목공사 현황

 

 ○ 카자흐스탄 주택 및 건설 공사(Agency)에 따르면, 지난 3년간의 건설 투자규모가 2005~07년 대비해 3.5배가 감소했다고 함.

  - 2010년 한해 건설산업 규모는 전체 GDP의 7.6%에 해당되는 것으로 조사됨.

  - 2011년 한해 주택 공사 면적은 600만㎡로 전년도와 유사할 것이며, 2012년은 그보다 적은 320만㎡일 것으로 예상됨.

  - 카자흐스탄 주택건설 투자규모를 보면 2004년부터 급격히 증가했으며, 2007년에는 건설경기가 최고조에 달한 것으로 나타남. 그러나 2009년 경기침체로 전년대비 30% 이상이 감소했으며 2010년까지 2009년도와 동일 수준을 유지한 것으로 보임.

 

카자흐스탄 주택건설 투자

                          (단위 : 억 텡게)

	2004	2005	2006	2007	2008	2009
총계	1,304.9	2,542.8	3,683.5	4,903.7	4,680.3	3,108.4
Akmolinskaya	8.7	30.0	38.4	65.2	82.9	87.9
Aktubinskaya	43.5	133.3	171.6	223.1	167.3	148.8
Almatynskaya	57.6	130.7	189.2	348.2	424.3	477.8
Atyrauskaya	187.3	209.4	236.7	238.6	219.7	174.8
서부지역	28.7	68.5	48.1	67.4	87.2	69.1
Zhambylskaya	12.9	30.4	45.2	55.5	62.0	69.3
Karagandinskaya	36.2	79.3	88.9	105.9	156.4	162.0
Kostanaiskaya	15.5	31.5	50.8	91.5	118.1	103.6
Kyzylordinskaya	8.9	26.0	26.4	36.1	57.3	60.4
Mangistauskaya	53.1	75.0	107.7	163.4	335.4	198.7
남부지역	53.0	154.8	177.9	188.2	193.0	106.5
Pavlodarskaya	15.2	37.7	66.7	91.6	90.7	45.7
북부지역	14.8	27.5	25.7	32.7	50.8	34.2
동부지역	23.3	68.9	72.9	93.1	75.8	63.8
Astana	542.8	956.1	1,298.9	1,622.7	1,291.8	634.7
Almaty	202.8	483.1	1,037.8	1,480.0	1,266.8	670.7
연간환율정보(텡게/달러)	130/1	133.7/1	127/1	120/1	122.3/1	148/1

주 : 2010년 통계는 전체 금액(3210억 텡게)만 공식 발표됐음.

자료원 : 카자흐스탄 통계위원회

 

 ○ 카자흐스탄의 지역별 주택공사 비중은 아스타나 시가 가장 높으며, 알마티 시 또한 타 지역보다는 상대적으로 높은 편임.

  - 카자흐스탄 주택 건설 투자는 2011년도에 들어 뚜렷한 증가세를 보이며, 알마티 시는 전년 동기 대비해 158%가 증가한 상황임.

     

2010년 주택건설 개발 현황

	면적(m²)	점유율(%)
총계	6,408,369	100
Akmolinskaya	155,538	2.4
Aktubinskaya	404,234	6.3
Almatynskaya	620,168	9.7
Atyrauskaya	548,098	8.6
서부지역	207,449	3.2
Zhambylskaya	218,265	3.4
Karagandinskaya	231,335	3.6
Kostanaiskaya	195,082	3
Kyzylordinskaya	251,792	3.9
Mangistauskaya	501,216	7.8
남부지역	228,755	3.6
Pavlodarskaya	82,357	1.3
북부지역	104,000	1.6
동부지역	222,411	3.5
Astana	1,381,887	21.6
Almaty	1,055,782	16.5

자료원 : 카자흐스탄 통계청

 

2011년 1월 주택건설 현황

	면적(m²)	전년대비 비율(%)	인구수	전년대비 비율(%)	아파트 수	전년대비 비율(%)
총계	411,279	65.8	182,695	119.0	3,272	53.8
Akmolinskaya	6,665	22.3	6,472	86.9	52	15.2
Aktubinskaya	19,208	139.6	17,347	261.8	109	90.1
Almatynskaya	61,640	109.3	50,592	526.9	321	65.0
Atyrauskaya	19,598	138.3	19,598	138.3	125	135.9
서부지역	1,964	68.4	1,833	63.9	21	77.8
Zhambylskaya	10,198	114.0	10,198	136.1	88	97.8
Karagandinskaya	20,439	145.3	5,535	42.2	156	208.0
Kostanaiskaya	6,514	81.1	6,514	81.1	29	59.2
Kyzylordinskaya	11,938	97.1	11,938	136.9	96	82.8
Mangistauskaya	46,294	160.1	18,850	78.4	131	59.0
남부지역	7,447	64.4	7,447	463.4	66	52.0
Pavlodarskaya	1,080	69.2	1,080	69.2	4	23.5
북부지역	248	30.5	248	30.5	3	33.3
동부지역	8,856	208.8	2,964	69.9	97	225.6
Astana	59,052	20.3	3,173	78.2	620	18.2
Almaty	130,138	103.2	18,906	48.4	1,354	158.0

자료원 : 카자흐스탄 통계청

 

 ○ 카자흐스탄 주택 건설방식은 현재까지 선분양 후시공(Shared Construction)이 선호됐으나 2009년 경제위기에 의한 건설경기 위축을 크게 겪으면서 유럽식 모델(시중은행 PF 건설방식)이 점차 선호될 것으로 보임.

  - 선분양 후시공 모델은 국내 자금 유동성이 좋을 때는 큰 무리가 없는 방식이나 2009년과 같이 경제 위축에 따른 시중은행의 유동성 문제가 발생될 경우는 중소 건설기업들의 급격한 자금난을 초래한다는 문제가 있음.

 

□ 주택 토목공사의 정부지원 프로그램 발표

 

 ○ 2011년 3월 초, 카자흐스탄 정부는 주택 토목 공사 지원 프로그램을 발표했는데 구체적인 지원 사항은 시민주택 건설 프로젝트, 주택 토목 공사(인프라 구축) 프로젝트 지원, ZhilstroySberBank(ZHSSB) 건설 모기지 대출자본 확대 등임.

  - ZhilstroySberBank는 2003년 카자흐스탄 복지기금인 Samruk-Kazyna의 100% 지분참여 계약 은행으로 카자흐스탄 복지 및 공공부문 모기지를 목적으로 세워진 은행임.

 

 ○ 2011년 3월에 발표된 카자흐스탄 정부 주택 토목 공사 지원 프로그램으로 2012년까지의 지원 규모는 4억7620만 달러에 이를 것으로 보이나 프로젝트 자본 투입 비중은 현재까지 확정되지 않은 상태임.

  - 카자흐스탄 정부 지원은 선분양 후시공 모델을 그대로 유지할 것으로 보이나 전체 프로젝트 투자금의 정부 비중과 민간 개발자 비중을 50% 대 50%으로 두고자 했으나 민간기업들의 반발로 현재까지 재고 중인 것으로 파악됨.

  - 2007년의 예를 들면 민간 개발자와 정부 투자 비중은 15% 대 85%까지 이르렀음.

 

 ○ 정부 프로그램의 일환으로 2011년부터 2012년까지 주택 공사 인프라 구축(상하수도, 전기 등)을 위해 2억7400만 달러가 지원될 것으로 발표됐으며 인프라 구축 면적은 연간 120만㎡ 정도임.

 

 ○ 한편, 아스타나 시와 알마티 시 정부의 예산이 투입될 서민주택 건설규모는 2011~13년 사이에 5억5000만 달러에 이를 것으로 추가적으로 발표됐는데, 이 건설은 중소형 아파트일 것이며 분양 가격은 알마티가 ㎡당 966달러, 아스타나와 악타우는 765달러, 타 지역은 612.2달러 정도로 발표됨.

  - 특히 지역별 서민 주택 건설을 위해 ZhilstroySberbank는 약 3억8800만 달러 가량의 모기지 대출금을 확보해 놓았다고 발표한 바 있으며, 연 이자율은 12% 정도라고 함. 그러나 분양가격이 ㎡당 1164달러 이상의 아파트는 이 모기지 대출이 불가능할 것으로 보임.

 

 ○ 중앙정부 및 지방정부의 주택 건설 부문 지원 프로그램이 ZhilstroySberbank의 모기지 대출에 의해서만 이루어질지 아니면 제2 시중은행권 모기지 대출 또한 가능한지 여부는 현재까지 검토 중인 것으로 나타나는데 ZhilstroySberbank 만이 모기지 대출 조건이 명확한 상황임.

  - ZhilstroySberBank의 선분양 후시공 모델의 모기지 대출 조건으로, 입주자 대출 이자율은 3~6%임. 그러나 카자흐스탄 정부가 제2 시중은행의 모기지 대출을 가능케 한다면 입주자 대출은 9.9~14%에 이를 것으로 보임. 한편, 제2 시중은행의 주택 모기지 대출이 가능하게 된다면 주택 건설자 대출도 가능하게 되며 연간 이자율은 14~16%일 것으로 조사됨.

 

□ 주택건설 및 토목공사 진출기업에 대한 Tips

 

 ○ 이번 주택 건설 및 토목공사 정부 프로그램의 문제점

  - 이번 정부 프로그램은 중하위층 서민을 위한 복지 정책의 일환이나 건설 모델(선분양 후시공 모델, 유럽 모델) 채택의 불분명과 자본 투입 절차법이 명확치 않아 본 취지에 적합할지 여부 검토가 요구되는 상황임.

  - 규제 완화와 시중은행의 개입이 가능케 된다면 부동산 투기를 더욱 부추길 가능성이 높음.

  - 정부 지원 예산 투입 절차와 수행 과정을 검토할 만한 모니터링 기관 부재

 

 ○ 주택 건설에 앞서 인프라 구축 토목공사 사업이 더 매력적일 것

  - 카자흐스탄 주택 및 건설 공사에 따르면 주택지 전력 공급 장비의 70%가 15년 이상된 상태이며 전력 손실률도 9%에 이른다고 함. 그러나 2007년도 주택건설 붐에도 같은 해 동안 전력 인프라 구축 사업은 전체의 10%만 이루어진 것으로 파악됨.

  - 조사에 따르면 카자흐스탄 경제 도시인 알마티 시만 해도 상하수도 시스템의 60~70% 이상이 낙후돼 있으며, 정부 추진 ‘Drinking Water' 프로그램이 2002년부터 실행됐음에도 상수도 물 손실률은 연간 높아지는 것으로 조사됨.

 

 ○ 주택 건설 및 토목공사 엔지니어링 기업들의 진출시 검토사항

  - 개발지 인프라(전력 및 상하수도) 시스템을 상세히 검토해야 하는데, 이는 인프라 부재시 개발자에게 구축 사업을 부담하는 경우가 많기 때문임.

  - 지역별 토지대장이 명확히 규정되지 않은 곳이 많기에 명확히 검토해야 할 것임.

  - 카자흐스탄에서의 건설 및 토목공사의 관건은 건설 중장비 조달임.

  - 현지의 경험 있는 주택 개발 컨설턴트를 필히 이용할 것

 

 ○ 주택 건설 및 토목공사 실패 사례

  - 2000년도 초 벨기에의 Tractebel사는 카자흐스탄 주택 토목공사로 진출했으나 난방 및 에너지 공급요율이 현저히 낮아 사업 수익 창출이 불가능하게 됨. 몇백만 달러의 투자금도 회수하지 못하고 철수했는데, 이는 상기와 같은 진출시 충분한 검토가 부재했기 때문임.

 

 

정보원 : 카자흐스탄 통계청(www.stat.kz), 카자흐스탄 경제 잡지(Expert Kazakhstan, National Business), ZhilstroySberbank 잡지, KOTRA 알마티 KBC 시장조사 및 자료분석