인공지능(AI) 열풍으로 미국 전역에서 데이터센터 건설이 동시다발적으로 진행되고 있다. 현재 데이터센터 22곳을 짓고 있는 G사는 공사 현장 인근에 수백만 달러 규모의 전기발전기, 트랙터, 트레일러, 건설 자재 등을 보관하기 위해 산업용 아웃도어 창고(Industrial Outdoor Storage, IOS)를 임대했다. PwC의 라이언 챔버스(Ryan Chambers) 부동산 담당자는 “과거 IOS는 주로 소규모 운송업체가 트럭이나 트레일러를 보관하는 용도로 사용됐으나, 최근 데이터센터 건립, 제조업 리쇼어링, 물류량 증가로 활용 범위가 크게 확장됐다”고 설명했다. IOS 수요가 급증하면서 블랙스톤(Blackstone) 등 대형 투자사들이 수억 달러 규모의 투자를 단행하는 등 새로운 투자처로 부상하고 있다.

비용 절감·관리 용이, IOS 부지 인기 상승

IOS는 트럭·트레일러 임시 주차부터 건설 자재·설비, 물류·운송 과정에서 발생하는 컨테이너 보관까지 다양한 기능을 수행하는 야외형 산업 부동산이다. 공터, 컨테이너 야적장, 주차장, 특수 보관시설 등이 이에 해당하며, 운송·물류·건설·제조 등 폭넓은 산업에서 오랫동안 활용되어 왔다. 최근에는 AI 개발 확대에 따른 데이터센터 건설, 제조업 리쇼어링으로 인한 공장 신설, 이커머스 성장에 따른 물류량 증가 등이 맞물리며 IOS 활용도가 크게 높아졌다. 이에 따라 미국 상업용 부동산 업계의 관심도 빠르게 증가하고 있다.

IOS는 건축물 신축이 어렵지만 산업 용도로 지정된 부지를 활용해 조성되는 경우가 많다. 고속도로·항만·공항과 가까운 교통 요충지에 위치하며, 대부분 흙이나 자갈을 깔아 바로 사용할 수 있다. 최근에는 아스팔트 포장, 조명 설치, 울타리 조성 등 편의성과 보안을 강화하는 사례도 증가하고 있다. 부동산 컨설팅사 뉴마크(Newmark)는 IOS가 일반 창고형 건물 대비 비용 절감과 관리 효율성 측면에서 우위를 가진다고 평가한다. 전기 인프라 구축과 전기요금 부담이 없고, 지붕 교체 등 유지보수 비용도 낮으며, 자갈 포장으로 주차장 관리비가 적게 들어 인건비 부담도 줄어든다는 설명이다. 이 같은 장점으로 IOS는 비용 효율적이면서 관리가 편리한 부동산 유형으로 인식돼 산업·물류기업 중심으로 선호도가 높아지고 있다.

<애틀랜타 인근 10에이커 규모의 IOS 부지 전경>

주: 트레일러 주차장, 야외 화물 저장 등의 용도로 사용 가능하며 주요 고속도로와의 인접해 있음

[자료: Onpace Partners]

수요 급증에도 공급 한정, IOS 시장 ‘품귀 현상’

IOS가 부각되는 가장 큰 이유는 수요 폭증에도 불구하고 공급이 이에 미치지 못하고 있기 때문이다. 상업 부동산 컨설팅사 노스마크(Northmarq)는 “미국 지방정부의 IOS 부지 승인 절차가 까다로워 신규 공급이 제한되고 있다”고 지적한다. IOS 부지가 늘어나면 트럭 통행량 증가로 지역 주민 불편이 커지고, 세수 기여도가 낮다는 이유로 지방정부가 허가를 꺼리는 경우가 많기 때문이다. 

반면 AI 보급 확대, 전략 인프라 확충, 제조업 리쇼어링 및 디지털 전환 가속화로 IOS 수요는 지속적으로 증가하고 있다. 최근 미국의 통상정책 변화로 수입업체들이 관세 인상에 대비해 재고를 선제 확보하면서 IOS를 임시 저장 공간으로 활용하는 사례도 늘었다. 이와 함께 중국발 물류 지연이나 컨테이너 부족 시기에도 IOS가 임시 적치장으로 활용되며 수요가 더욱 확대되고 있다. 전반적으로 수요는 급증하지만 공급이 제한된 상황이 이어지면서 IOS 시장은 ‘품귀 현상’을 보이고 있다.

대형 투자사 잇단 진입, IOS 시장의 부상

부동산 컨설팅펌 뉴마크(Newmark)에 따르면 2025년 9월 기준 미국 내 IOS 부지 규모는 약 140만 에이커에 달하며, 시장 규모는 약 2000억 달러로 추산된다. 철도·내륙 운송·공항 연계 부지까지 포함하면 경제적 가치는 최대 1조 달러에 이를 것으로 평가된다. IOS의 성장 잠재력이 부각되면서 기관투자자와 부동산 운용사들이 잇달아 시장에 진입하고 있다. IOS 리스트(IOS List)의 맷 훈스커(Matt Hunsucker) 대표는 “2015~2021년 투자금은 6억 달러 미만이었으나, 2021년 이후 47억 달러로 급증했다”고 밝혔다. 실제로 JP모건 체이스는 2024년 8월 제니스 IOS(Zenith IOS)와 7억 달러 규모의 조인트벤처를 설립했으며, 블랙스톤은 알테라 프로퍼티 그룹(Alterra Property Group)에 1억8900만 달러를 투자해 22개 주 49곳의 IOS 부지를 매입했다. 이 외에도 알테라는 트루이스트 파이낸셜 그룹으로부터 3억4400만 달러, 몬트리올은행(Bank of Montreal)은 64개 IOS 부동산 계약을 성사시키는 등 대규모 투자가 이어지고 있다. IOS는 저비용·고효율 자산으로 부상하며 미국 상업용 부동산 시장의 새로운 ‘블루칩’으로 자리매김하고 있다.

<미국 내 주요 IOS 위치>

주: 초록색-임대, 파란색-매매, 노란색-매매사례, 보라색-임대사례

[자료: IOS List]

시사점

한 컨설팅사 소속 A씨는 뉴욕무역관과의 인터뷰에서 “제품이 공장에서 출하되거나 해외에서 수입되어 항만을 떠나 소비자에게 도착하기까지 최소 4~6개의 환승 지점을 거치며, 이 모든 지점은 직·간접적으로 IOS와 밀접하게 연관된다”고 설명했다. 그는 “건설 장비는 규모가 커 일반 창고 사용이 어렵고, 공사 완료 후 장비를 철수해야 하므로 현장에 별도 창고를 짓는 것은 비효율적”이라며, “최근 데이터센터·제조시설 건설과 전력 인프라 확충 흐름이 이어지고 있어 IOS 수요는 꾸준히 증가할 것”이라고 전망했다. 한국 기업들도 미국 내 반도체·조선·철강·가전·바이오·뷰티 등 제조시설 신설 및 확장을 적극 추진하고 있어, 투자 진출 시 IOS 수요 및 공급 상황을 전략적으로 고려할 필요가 있다.

자료: New York Times, CNBC, Newmark, Northmarq, IOS List, Alterra, Onpace Partners, KOTRA 뉴욕무역관 자료 종합