중국의 도시 발전은 기존의 양적 성장에서 새로운 단계로 전환하고 있다. 2020~2024년 중국 신축 주택 판매 면적의 연평균 성장률(CAGR)은 -11.6%에 불과했지만, 같은 기간 도시 재개발 투자는 22.9%의 고속 성장을 보였다. 중국의 도시 건설이 양적 확장에서 품질 향상으로 변화하는 추세는 관련 산업에 큰 영향을 미칠 것이다.

'확장'에서 '업그레이드'로, 중국 도시 발전 최적화의 새로운 단계 진입

과거 수십 년간 중국은 세계에서 규모가 가장 크고, 속도가 가장 빠른 도시화 과정을 거쳤다. 도시화율은 1978년 개혁 개방 초기의 17.9%에서 2024년 67.0%로 증가했다. 1978~2024년의 연평균 성장률은 1%를 초과해, 같은 기간 전 세계 도시화율 상승 수준(0.42%)보다 훨씬 높다.

<1978-2024년 중국 도시화율>

(단위: %)

[자료: 중국통계국]

도시 수의 급증 또한 도시화의 빠른 속도를 반영한다. 2024년 중국 도시 수는 694개로 1978년(193개)의 3.6배이며, 도시 건설 면적은 6만2038km²로 1978년(7438km²)의 8.3배다. 도시 상주인구는 9억4400만 명으로 1978년(1억7200만 명)의 5.5배다.

도시화율이 점차 고속 발전 구간(30%~70%)의 상한선에 도달함에 따라, 중국의 도시 발전도 대규모 '양적 확장'에서 '최적화'의 도시 재개발 단계로 전환되고 있다. 타 국가의 도시 발전 역사를 살펴봐도 이 시기 영국, 미국 등 국가들도 도시 재개발 작업을 진행했다.

* 도시 재개발: 이미 건설한 도시 지역에 대한 종합적인 관리, 기능 변경 또는 철거 및 재건을 의미함. 공공 서비스 네트워크 개선, 도시 생태 복원, 도시 역사 문화 보호 및 전승 등 업무도 포함됨.

2025년 설 연휴 전, CCTV의 《조문천하》, 《뉴스 라이브 방송실》, 《뉴스 360》 등 여러 프로그램이 중국 내 도시 상권과 상가의 개조 및 업그레이드, 새로운 소비 환경 조성에 대해 집중적으로 보도한 바 있다. 그중 우한 ‘민중낙원(民众乐园)’과 상하이 와이탄의 '제2입면(第二立面)' 재개발 및 업그레이드가 큰 주목을 받았다.

105년의 역사를 가진, 한때 중국 3대 문화오락시설 중 하나였던 우한 ‘민중낙원’은 재개발을 거쳐 2024년 7월에 개장했다. 백 년이 넘는 부두 공연 지구의 역사를 이어받아 문화, 관광, 상업 융합의 롤 모델을 만들어냈다.

'제2입면'은 상하이 와이탄 강변 안쪽 골목에 있는 건축군을 의미하며, 이 지역의 오래된 건축물을 수리해 더욱 매력적인 도시 공간을 조성했다.

<중국 내 재개발>

[자료: CCTV, 중국신원왕]

2025년 중국 도시 재개발 정책 잇따라 발표

중국에서 '도시 재개발'이라는 개념은 2019년 12월 중국 중앙경제공작회의에서 처음 등장했다. 2021년에 '14차 5개년' 계획에 포함되며 국가 전략으로 격상되며 중국 정부는 도시 재개발의 기본 원칙을 더욱 명확히 하여 정확한 방향과 지침을 제공했다.

2025년 이래로 중국의 도시 재개발 정책이 지속적으로 도입되고 있다. 특히 2025년 7월에는 중앙 도시 업무 회의(中央城市工作会议)가 10년 만에 다시 열렸으며, 중국 도시 발전이 대규모 확장 단계에서 품질 향상과 효율성 증대를 중심으로 하는 새로운 단계로 전환되고 있음을 명확히 규정했다.

* 중앙 도시 업무 회의: 중국 도시 계획, 건설 및 관리 분야의 최고급 회의. 1949년 이래, 1962, 1963, 1978, 2015, 2025년 등 5회 개최함.

<2025년 발표된 중국 도시 재개발 정책>

[자료: 중즈(中指)연구원]

아울러 지방 도시 업그레이드 정책과 혁신 모델이 집중적으로 등장해 100개 이상의 도시에서도 관련 정책을 발표했다. 예를 들어, 샤먼시가 2025년 8월에 시행한 《노후 주택단지 자주 개선 지침 의견》에 따르면, 주택단지 소유자는 개조 주체로서 철거 후 재건설을 시행할 수 있다. 또한, 개조 후에는 원래 소유 면적의 20%(10%는 엘리베이터 설치, 10%는 가구 확장에 사용)를 추가할 수 있다.

<2025년 발표된 지방정부의 도시 재개발 정책>

[자료: 중국건설신원왕]

2025년 1월 국무원 도시 재생 작업 회의가 열린 후, 선전, 상하이, 구이양, 후베이성 등 여러 지역에서 도시 재생 관련 부서가 잇따라 설립됐다. 후베이성 여러 도시의 '주택 및 도시농촌건설국'은 '주택 및 도시 재생국'으로 이름을 변경해 도시 재생이 현재 도시 계획과 발전에서 중요한 위치를 차지하고 있음을 부각했다.

중국 도시 재개발 투자 규모

정책 출발점에서 볼 때, 중국 국내 투자 구조의 변화는 도시 재개발을 가속화하는 본질적인 원인일 수 있다. 신축, 확장, 개축으로 고정 자산 투자를 구분할 때, 확장형 투자 증가율은 상승세를 보였고, 2023년에는 신축형을 초과했다. 미래에는 기존 자산의 활성화, 유지, 갱신 등 확장형 투자의 중국 국내 투자에 대한 기여도가 높아질 것으로 전망된다.

<2018-2023년 중국 고정자산 투자 건축 유형별 투자 증가율>

(단위: %)

[자료: 《2024년 중국 통계연감》]

2020~2024년, 중국 도시 재개발 투자에 대한 연평균 복합 성장률(CAGR)은 22.9%의 고속 성장을 기록했으며, 2024년 도시 재개발 투자 규모는 4조1000억 위안(한화 약 799조1700억원)에 달했다. 반면, 같은 기간(2020~2024년) 중국 신축 주택 판매 면적의 연평균 복합 성장률은 -11.6%에 불과했다. 이러한 상호 보완적인 관계는 중국의 도시 건설 산업이 '재정-부동산 개발'의 단일 구조에서 '도시 운영-산업 도입-가치 향상'의 다원적 생태계로 전환됐음을 보여준다.

<중국 도시 재개발 투자와 전통 부동산 투자 비교>

[자료: 중옌푸화(中研普华)]

현재 중국의 부동산 시가총액은 약 500조 위안(약 9경7500조 원)이다. 연구 기관의 추산에 따르면, 연간 도시 재개발 속도를 2%로 계산할 경우 매년 8억 제곱미터의 도시 재개발 프로젝트와 10조 위안(약 1950조 원)의 잠재 시장이 발생한다. 중국의 도시 재개발 규모는 점차 확대될 것으로 전망된다.

중국 도시 재개발 자금 출처는 주로 정책 자금, 시장화 도구 및 혁신 모델 등에서 비롯된다. 2025년에는 도시 재생 펀드의 수만 135개에 달했고, 총 규모는 5200억 위안(약 101조 원)에 이르렀다. 향후 '토지 비축 특별 채권'의 지속적인 발행과 함께 도시 재개발 분야는 더 많은 지방채 자금 지원을 받을 것으로 기대되며, 더 많은 사회 자본이 유입될 것이다.

<중국 도시 재개발 분야 펀드 현황 >

[자료: 중기산성(中机产城)연구원]

중국 도시 재개발 주요 분야 및 실시 사례

2025년 5월에 발표된 《지속적인 도시 재생 추진 행동 의견》에 따르면, 중국 도시 재생은 8대 주요 분야로 나뉜다. 여기에는 기존 건축물 개조 활용, 노후 주택 단지 개조, 단지 재조성*, 도시 기능 완비, 도시 생태 복원, 도시 역사 문화 보호 및 전승 등이 포함된다.

* 단지 재조성: 주민의 보행 범위 내에서 기본 공공 서비스 시설, 상업 서비스 시설, 공공 활동 공간, 커뮤니티 관리 시스템 구축

<중국 도시 재생 중점 분야 및 사례>

[자료: 주택도시농촌건설부, KOTRA 우한무역관 자체 정리]

중국 도시 재개발 산업사슬 및 비즈니스 기회

도시 재개발 산업 체인은 세 가지로 나눌 수 있다. 업스트림에는 엔지니어링 기술과 원자재 기업, 미들스트림에는 도시 재생 개발 기업, 다운스트림에는 도시 재생의 응용 등이 있다.

업스트림은 ①도시 계획 및 건축 설계 서비스 기업, ②원자재/공정 설비 공급업체로 구성되며, 미드스트림에는 지방 정부, 도시 투자 회사 및 도시 재생 전문 민간 기업으로 구성된 1급 개발자와 상업 부동산 회사 중심의 2급 개발자가 있다. 1급 개발자는 프로젝트의 전체 계획 및 실행을 담당하며, 2급 개발자는 도시 재개발 프로젝트의 상업화 운영에 집중한다. 다운스트림에는 구도심 개조, 역사 문화 보호, 생태 복원, 상업 갱신 등이 포함된다.

<중국 도시 재개발 산업사슬 구조>

[자료: 즈옌(智研)컨설팅]

2025년 중앙 도시 업무 회의에서 부여한 주요 과제는 ‘혁신적이고, 살기 좋고, 아름답고, 탄력적이며, 문명적이고, 스마트한’ 현대적 인민 도시 건설로, 도시 재생 투자는 여러 산업 분야에 체계적인 호재를 형성할 것이다. 이에 따라 건축 자재와 기술, 건설 기계, 가전제품, 환경 보호, 스마트 시티, 소비, 서비스 등 여러 산업이 혜택받을 것으로 기대된다.

<중국 도시 재생 투자의 수혜 업종>

[자료: K씨엔룬스(K线论势)]

전망

팬데믹, 기후 변화, 자원 부족, 사회 불평등 및 새로운 기술 혁신에 따라 많은 국가와 도시들이 생태 회복력, 사회적 포용성, 경제 성장을 하나로 융합한 지속 가능한 도시의 부흥과 업그레이드 방안을 모색하고 있다. 2025년 중국 중앙 및 지방 정부가 발표한 일련의 정책은 도시 재개발이 미래 중국 도시화 작업의 중심이자 내수 소비를 촉진하는 ‘새로운 엔진'이 됐음을 시사한다.

중국의 도시 개조와 '마이크로 리뉴얼'은 비즈니스 모델의 혁신과 개성 있는 발전을 촉진하고 있다. 전통적인 규모화, 표준화된 대형 집중형 쇼핑몰이 줄어들고, 개성과 체험감을 갖춘 ‘비표준 비즈니스' 형태가 부상하기 시작한다. 이에 따라 외식, 소매, 문화 등 서비스업은 새로운 성장점을 맞이할 것이며, 브랜드 첫 매장, 바이어 매장, 디자이너 브랜드, DTC(Direct-to-Consumer Brand)를 대표로 하는 '스몰 비즈니스 경제'가 폭발기에 접어들 것으로 기대된다.

한국은 이미 2006년에 정부 도시 재개발 전문팀을 구성해 북촌 한옥 마을, 감천 문화 마을 등 일련의 성공 모델을 만들어냈다. 한중 양국은 모두 아시아 도시와 건축 문화권에 속하며, 한국의 도시 재생 경험은 중국에 큰 참고가 될 것이다. 따라서 한국의 도시 계획 및 공정 설계 컨설팅 분야의 기업들은 중국 기업과 공동 입찰을 통해 중국 도시 재생 프로젝트의 설계 입찰에 적극적으로 참여할 수 있다.

중국 도시 발전이 '양의 확대'에서 '품질 향상'으로 전환됨에 따라 산업에 지대한 영향을 미칠 것이다. 주요 추세는 인프라 및 교통 시설 업그레이드, 녹색 저탄소 기술 및 재료, 스마트 건설 및 스마트 시티, 순환 경제, 스마트 홈/가전 제품 등이다. 한국은 위의 모든 분야에서 첨단 기술과 성공적인 기업을 보유하고 있으며, 그 안에는 무한한 가능성과 사업 기회가 담겨 있다.

자료: 중국 통계국, CCTV, 중국신원왕, 종즈(中指)연구원, 중국건설신원왕, 쫑옌푸화(中研普华), 중기산성(中机产城), 베이징 계획설계 연구원, 주택도시농촌건설부, 쯔옌(智研)컨설팅, K씨엔룬스(K线论势), KOTRA 우한무역관 자료 종합