인도의 부동산은 크게 주거 부문, 기업형 상업 부문, 자영업 등의 소매 부분, 호텔 및 리조트 부문, 인프라 및 산업 부문 등으로 크게 나누어 볼 수 있다. 이 보고서에서는 주거용 부동산인 주택 시장을 중심으로 현재의 상황과 향후 전망, 파급효과 등을 살펴본다.

인도의 부동산 관련 산업은 인도에서 가장 빠르게 성장하는 산업으로 건설업만으로 인도 GDP의 9%를 차지하며 약 7100만 명의 고용 인원으로, 농업 다음으로 고용 인원이 많은 산업이다. 옥스포드 이코노믹스에 따르면 인도 건설 시장규모는 7750억 달러로 중국(2조 7300만 달러), 미국(1조 9800만 달러)에 이어 세계 3위 시장이다. 

IMF에 따르면 인도의 경제 성장률은 2025년 6.6%로 예상되며, 이러한 성장은 향후 10년 이상 지속될 전망이다. 경제성장으로 인한 중산층의 소득 증가는 주거지에 대한 수요를 증가시키며, 특히, 상업 및 산업이 성장하여 인구가 몰리는 도시 지역의 주택에 대한 수요가 더욱 높은 상황이다. 정부 역시 도시화율을 높이기 위해 정책적인 지원을 하고 있다.

이렇듯 인도의 도시화는 아주 빠른 속도로 진행되고 있으며, 1961년 약 17.9%였던 도시화율은 2011년 31.2%로 증가하였고, 2020년에는 34.9%에 도달했다. UN의 통계에 따르면, 2030년까지 도시화율이 40.8%, 2050년에는 50.3%로 급등할 것으로 예상하고 있다.

<인도의 도시화율>

(단위: %)

[자료: STATISTA]

14억의 인구와 도시화로 인한 도시 지역의 인구 밀집은 양질의 주택에 대한 높은 수요로 이어지며, 주택 가격의 상승을 유발하고 있다. 인도의 HPI(Housing Price Index)에 따르면 23년 4분기에 4.1%(전년 동기 대비) 증가했으며, 이는 전 분기의 3.8% 성장과 1년 전의 4.6% 성장에 더해 지속 증가하고 있다. 연간 HPI (Housing Price index) 성장률은 도시마다 차이가 있어 산업이 급격하게 발전하고 있는 구자라트주의 암다바드는 11.7%를 기록한 반면, 농업 중심의 라자스탄주의 경우 주도임에도 불구하고 자이푸르는 -0.3%로 도시화가 매우 더디게 진행되고 있다.

<인도의 주택가격 지표(Housing Price Index)>

(2017년 기준 누적 가격상승률, %)

[자료: India Housing price index]

2023년 1분기 기준으로 인도 주요 도시의 주택 공급량을 살펴보면, 뭄바이(MMR)은 2600만 명이 거주하고 있으나 동기간 공급된 주택은 5만 가구이며, 뉴델리(NCR)의 경우 71만 명이 거주하고 있으나 동기간 3만 가구의 공급에 그치고 있다. 다른 주요 도시도 비슷한 상황이다. 2022년 인도 대도시에서는 1900만 가구의 주택 부족 현상을 겪었고, 2030년에는 주택 부족 규모가 두 배 이상 늘어날 것으로 전망하고 있다.

<인도 주요 도시의 인구 수 및 신규주택 공급(23년 1분기)>

(단위: 인구 수 십만/주택공급 천)

[자료: Mordor Intelligence]

인도의 도시 인구는 2011년 3억 7700만 명에서 2031년 6억 명으로 증가할 것으로 예상된다. 도시화율이 약 60~65%에 도달할 때까지 인도의 도시화는 가속화된다는 예상을 감안할 때, 인도는 2030년까지 인구가 100만 명이 넘는 도시가 약 68개 있을 것으로 예상되고 있다. 참고로 우리나라는 2022년 11월 기준으로 11개의 도시가 100만 명 이상의 인구를 가지고 있다.

인도에는 다양한 주거 형태가 있으며 주택의 구매 방법, 구매 절차와 필요 사항, 가격 등은 주택의 유형에 따라 다를 수 있다. 주거의 형태에는 지역별로 선호도가 다를 수 있으나, 아파트 및 주상복합, 빌라 및 단독주택(방갈로), 임대 주택 등으로 나눌 수 있다.

1) 아파트 (Flat/Apartment): 도시 지역에서 흔히 볼 수 있으며, 가격은 인근 지역의 개발 수준에 따라 다르다. 예를 들어, 뭄바이와 델리의 핵심 지역 아파트 가격은 우리나라의 서울 강남 이상으로 매우 높은 반면, 중소도시에서는 상대적으로 저렴할 수 있다. 구자라트 암다바드의 경우 중심 상업지역 인근의 24평 아파트가 한화로 2~3억 원 정도의 수준이다.

2) 단독주택 혹은 방갈로 (Independent House): 보통 더 넓은 공간을 제공하지만, 가격이 상대적으로 비쌀 수 있다. 인도 전역에서 흔히 볼 수 있는 주택의 형식으로 특히, 부유층의 방갈로는 조용하고 교통이 편리한 지역에 고급 자재로 지어져서, 주요 도시에서는 아파트보다 더 크게 가격이 상승하는 경우도 있다.

3) 빌라 (Villa): 주로 고급 주택으로 분류되며, 일반적으로 고급스러운 지역에 위치한다. 가격대는 다양하지만, 일반적으로 높은 수준으로 우리나라의 타운하우스처럼 수십 가구의 빌라들이 하나의 소사이어티를 구성하고 보안, 관리 등을 공유하는 형태로 많이 운영한다.

부동산 포털인 Magicbricks의 2024년 4~6월 PropIndex 보고서에 따르면, 평균 가격이 가장 높은 곳은 뭄바이로 평방 피트당 26,780 루피 (321 달러)이고, 그 다음으로 델리 17,229 루피 (207 달러)이고, 구루가온이 12,689 루피 (152 달러)이다. 그 외에 암다바드 평방 피트당 5,738 루피 (69 달러), 콜카타 평방 피트당 6,644 루피 (80 달러), 그레이터 노이다 평방 피트당 6,735 루피(81 달러) 등으로 나타났다.

인도의 주택 공급 방법은 여러 가지가 있으며, 주요 방법은 다음과 같다.

1) 공급자 개발 (Developer Construction): 민간 건설업체나 개발자가 대규모 아파트 단지나 주상복합 프로젝트를 개발하여 판매. 주택 시장에서 가장 일반적인 방식

2) 주택 협동 조합 (Cooperative Housing Societies): 주민들이 공동으로 소유하고 관리하는 주택 단지로, 조합원들이 함께 자금을 모아 주택을 건설하거나 구입

3) 정부 프로젝트 (Government Housing Schemes): 인도 정부와 지방 정부에서 저소득층 및 중산층을 위해 주택을 개발하는 프로그램. 대표적으로, 도시 빈민과 농촌 주민을 위해 2000만 가구를 공급하는 "Pradhan Mantri Awas Yojana"와 같은 프로그램으로 정부에서 저가 주택을 싸게 공급하고, 이자 비용 등 보조금 지원

4) 자체 건축 (Self-Build): 개인이 토지를 구입하고 스스로 또는 고용한 작업자와 함께 건축하여 주택을 공급하는 경우로, 단독주택이나 방갈로의 경우 이러한 방식으로 건축이 이루어짐

5) 임대 (Rental Housing): 소유주가 주택을 임대하여 공급하는 경우로, 유동적인 생활을 원하는 사람들에게 인기가 있으며 대부분 가전과 가구가 포함된 Furnished type의 월세가 대부분이다.

인도 중앙은행(RBI)이 2024년 8월에 발표한 예비 자료에 따르면 2024~25년 1분기의 인도 주택가격지수는 전년 대비 3.30% 성장한 것으로 나타났다. 2024년 5월, 부동산 시장 전문가를 대상으로 실시한 로이터 조사에 따르면, 평균 주택 가격은 올해와 내년에 약 6% 상승할 것으로 예상되며, "부동산 가격은 상승 궤도를 유지할 것으로 예상된다."라고 보도했다. 또한 "투자자와 고소득 개인의 고가 부동산에 대한 수요가 이러한 상승 추세를 견인한다”고 분석했다. 

많은 인구의 도시로의 이주는 급속한 도시화를 형성하게 되었으며, 이러한 도시화의 과정 속에서 도시는 비계획적이고 무질서하게 개발되며, 도시 내 생활권 간의 질적인 차이를 가져오게 되었다. 특히 극심한 교통체증, 슬럼 등 생활여건 낙후지역, 다양한 환경오염, 물 공급, 쓰레기 처리와 위생 문제, 재해와 치안 등 다양한 도시 문제를 유발시키게 되었다.

2015년 인도 정부는 스마트시티 미션(SCM)을 개시해 전국에 100개의 대상 도시를 선정했다. 스마트시티 미션은 각 도시의 일부 지역을 개발해 인프라 관리, 사회적 불평등 해결, 지속 가능한 환경 등 개발 효과가 인근 지역까지 확대하도록 하는 계획이다. 이는 단순한 건설만이 아니라, ICT(정보통신기술), 빅데이터, IoT(사물인터넷) 등의 최신 기술을 활용하여 도시 문제를 해결하는 것을 목표로 하고 있다. 이는 인구 밀집 문제, 에너지 부족, 환경오염 등의 문제를 해결하기 위한 매우 효율적인 방법이다.

인도의 스마트시티 개발은 전략적으로 크게 두 가지로 구분되어 추진되고 있다. 첫 번째는 '지역기반개발'(Area-Based Development, 82%)로 도시개량(재건축), 도시재생(재개발), 도시확장(녹지개발)을 포함하고 있다. 두 번째는 범도시개발(Pan-City Development, 18%)이며 '스마트 솔루션'이 적용되어 도시 전체를 개발한다.

이렇듯 스마트시티는 도시의 개발과 도시화로 인하여 생겨난 부정적 측면의 문제를 해결하는 동시에 산업 자체가 경제개발과 연계되어 다양한 성장 기회를 창출한다. 즉 인도의 도시화가 진전될수록 스마트시티 사업도 더욱 성장할 가능성이 높아질 것으로 전망된다. 스마트시티 미션 예산 할당량 기준 상위 5개의 개발 분야는 △교통 △에너지·환경 수자원·위생 △주거 △경제로 구분된다. 이중 교통 프로젝트의 예산 할당량이 가장 높으며, 세부적으로 약 40%는 도로와 주차장 정비, 약 20%는 대중교통 시스템 개선에 사용되고 있다.

인도의 부동산 개발이 활성화됨에 따라 다양한 건축자재와 업체들이 발 빠른 성장을 보이고 있다. 특히, 정부의 대규모 인프라 프로젝트와 민간 부문의 연계적 투자 증가가 이러한 현상의 주요 원인으로 작용하고 있다. 인도의 부동산의 성장 및 인프라 개발에 따라 주목 받고 있는 대표적인 건축자재들은 다음과 같다:

1) AAC 블록(Autoclaved Aerated Concrete): 경량성과 단열성이 뛰어나고, 자원 효율성이 높은 건축자재로, 인도 내 다양한 건축 프로젝트에 널리 사용되고 있다. 정부에서 제안된 지속 가능성 기준에 따라 이 자재의 사용이 증가하고 있으며, 관련 제조업체들도 활발히 활동하고 있다.

2) 철강재: 철강 산업 역시 인프라 프로젝트에 필수적인 자재로 자리 잡고 있으며, 도로, 교량, 그리고 건물 구조물에 필수적으로 사용되며, 지속적인 도시화와 건축 활동으로 인해 철강재에 대한 수요도 늘어나고 있다.

3) 친환경 건축 자재: 탄소 배출을 줄이기 위해 다양한 친환경 소재들이 적극적으로 도입되고 있다. 재생 가능한 자원으로 생성된 건축 자재가 인기를 끌고 있으며, 이는 정부의 녹색 건축 장려 정책과도 맞물려 있다.

이 중에서 AAC(Autoclaved Aerated Concrete) 콘크리트 블록에 대해서 알아보자. ALC는 Autoclaved Lightweight Concrete의 약어로 규산질 원료에 시멘트, 생석회 등 석회질 원료와 기포제를 넣은 혼합물을 고온 고압에서 증기 양생시킨 경량 기포 콘크리트다. 1950년대 말 유럽의 기술이 일본으로 도입되며 만들어진 전문 용어로 한국, 일본, 인도네시아, 말레이시아, 대만, 태국 등 동남아시아에서만 ALC라고 부르며 ALC가 일반화된 독일에서는 미세한 숨구멍이 있는 콘크리트라는 뜻으로 포렌베톤 Porenbeton(또는 Gasbeton) 이라고 한다. 그 외 다른 나라에서는 AAC(Autoclaved Aerated Concrete)라고 부른다.

AAC의 원료는 규석 또는 규사와 같은 규산질 재료가 50~60%, 시멘트 20~30%, 생석회 10~20%, 석고 2~5%와 발포제로 알루미늄, 알루미늄페이스트 및 혼화재가 0.05~1%가 들어간다. 이 재료들을 물과 혼합해 슬러리를 만든 다음 고온·고압의 오토 클레이브에서 증기양생 과정을 거쳐 구조적으로 안정된 판상구조(층층이 쌓인 퇴적물이 판을 이루는 형태)로 만들어진다. 다만, AAC는 경량성, 단열성, 가공성, 치수안정성, 내화성, 친환경성 등이 뛰어난 반면 압축강도가 콘크리나 시멘트 벽돌보다 낮은 단점도 있다.

인도에서 AAC 시장을 형성하고 있는 주요 업체들로서는 아래와 같다.

<인도 주요 AAC  제조 기업>

[자료: 각 기업 홈페이지]

구자라트주에서 건설업체를 운영하고 있는 B사의 대표는“인도 도시 근로자의 임금 상승, 도시화율 등에 따른 폭발적인 주택 수요 증가는 결국, 건설자재, 부동산 등의 직접 수요 뿐 아니라 도시를 효율적으로 관리하기 위한 스마트시티, 대규모 개발을 위한 금융, 주택에 들어가야 할 가구, 가전 등 다양한 분야의 내수 수요 증가로 이어질 것으로 예상되며, 부동산 붐으로 인한 인도의 경제 성장은 더욱 가파를 것으로 예상된다”고 밝혔다. 인도의 부동산 붐은 향후 10년 이상 지속될 것으로 전망되며, 관련하여 우리 기업과 투자가들의 많은 관심을 기대해 본다.

자료: Statista, Global Property Guide, World Bank, IMF, Mordo Intelligence, Oxford Economics, 각 기업 홈페이지 종합