POGO 전면 금지 발표를 통한 마르코스 대통령, 범죄 근절 및 사회 질서 회복 목표

2024년 7월 22일, 페르디난드 마르코스 주니어 필리핀 대통령은 제3차 국정연설(SONA)에서 필리핀 내 모든 POGO(Philippine Offshore Gaming Operators)*의 운영을 전면 금지할 것을 발표했다. 이번 결정은 필리핀 사회에 만연한 POGO 관련 범죄와 국가 안보 위협에 대한 대응 조치로, 필리핀 오락 게임 공사(PAGCOR)에 연말까지 모든 POGO의 운영을 중단하도록 지시한 것이다.

* POGO(Philippine Offshore Gaming Operators): 2016년 필리핀 정부가 외국인을 대상으로 한 온라인 도박 서비스로 합법화하고 라이선스를 발급했으나, 이후 범죄와 불법 행위 연루로 인해 2024년 마르코스 대통령에 의해 전면 금지됨

마르코스 대통령은 연설에서 POGO가 금융 사기, 돈세탁, 성매매, 인신매매, 납치, 고문, 살인 등의 범죄와 연루돼 있으며, 필리핀 사회의 안전을 저해하는 주요 원인으로 작용하고 있다고 언급했다. 이에 따라 필리핀 정부는 POGO와 관련된 범죄를 근절하고, 사회 질서를 회복하기 위해 산업 전면 금지를 결정하게 됐다. 특히, 마르코스 대통령은 POGO 금지로 인한 고용 공백을 메우기 위해 경제 부처에 새로운 일자리를 창출할 것을 당부하며, 해당 산업 종사자들이 재취업할 수 있도록 지원할 것을 강조했다. 이번 조치는 필리핀 법 체계를 남용하는 불법 행위에 대한 강력한 경고로 작용하며, 국가 안보와 공공질서를 위한 중요한 조치로 평가된다.

마닐라, POGO 퇴출 여파로 오피스 임대료 하락세 지속

필리핀 마닐라 도심의 오피스 및 상업 공간 임대료가 POGO(Philippine Offshore Gaming Operators)의 철수와 신규 건물 완공에 따라 지속적으로 하락하고 있다. 글로벌 부동산 기업 JLL 필리핀의 최신 보고서에 따르면, 현재 임대료 격차는 두 자릿수 수준을 유지하며 약 10%가량 하락했다. 이 현상은 공급 압박과 공실률 상승이 주요 요인으로 작용하고 있다. 필리핀 주요 부동산 업체 Santos Knight Frank의 Metro Manila Office Report에 따르면, 2024년 1분기 기준 마닐라의 전체 오피스 공급량은 약 840만 ㎡로, 이 중 20.9%가 공실로 남아 있다.

<메트로 마닐라 사무실 공급률>

(단위: 백만 ㎡)

[자료: Santos Knight Frank Research]

JLL 필리핀 리서치 관계자는 "지속적인 공급 압박과 공실률 상승이 오피스 및 리테일 임대료 하락을 주도하고 있다"라고 설명하며, "신규 물량이 시장에 지속적으로 추가되지만 사전 계약률이 낮아, 단기적으로는 임차인에게 유리한 조건이 형성될 것"이라고 분석했다. JLL 보고서에 따르면, 2023년 2분기부터 시작된 임대 시장의 하락세는 연말까지 지속될 것으로 보이며, 평균 임대료는 제곱미터당 약 9070페소에 이를 전망이다. 또한 연말까지 12만5000㎡의 추가 오피스 공급이 예정돼 있어 임대료 하락세가 가속화될 것으로 예상된다.

POGO 철수의 영향

Santos Knight Frank 보고서에 따르면, POGO와 인터넷 게임 운영자(IGL)의 철수로 인해 파라냐케와 파사이 지역에서 공실률이 급격히 증가하고 있으며, 일부 건물주들은 장기 공실 문제를 해결하기 위해 임대료를 인하하는 반면, 일부는 기존 임대료를 유지하며 임차인 유치에 나서고 있다. 기존 건물의 임대 수요 덕분에 전체 공실률은 약 19%로 소폭 하락했으나, 신규 건물의 낮은 사전 계약률로 인해 공실률은 연말까지 19.2%에서 19.7%로 증가할 가능성이 있으며, 중장기적으로는 20%를 초과할 가능성도 있다.

또한 마닐라 내 지역별 공실률은 수요와 공급 상황에 따라 상이하게 나타나고 있다. JLL 보고서에 따르면, 신규 공급이 제한된 지역에서는 공실률이 소폭 감소하는 반면, 신규 물량이 집중된 지역에서는 공실률이 상승하고 있다. 2024년 1~9월에 오피스 임대 수요는 지난해 대비 32.1% 증가해 약 50만 ㎡가 임대됐으며, 이는 필리핀 내 오피스 임대 수요가 견조하게 유지되고 있음을 나타낸다. 그러나, 향후 몇 년간 약 110만 ㎡의 신규 오피스 공급이 예정돼 있어, 중장기적으로 공급 과잉에 따른 추가적인 공실률 상승이 우려되고 있다.

필리핀 부동산 시장, 주거용 부동산 가격 상승세 지속

필리핀 부동산 시장이 상업용과 주거용 부문에서 상반된 흐름을 보이고 있다. 상업용 부동산 시장은 POGO 철수의 여파로 공실률이 급격히 상승하며 임대료 하락세가 이어지고 있는 반면, 주거용 부동산 시장은 팬데믹 이후 회복세와 정부의 인프라 투자 확대에 힘입어 강세를 지속하고 있다.

필리핀 중앙은행(BSP, Bangko Sentral ng Pilipinas)에 따르면, 2024년 2분기 필리핀 주거용 부동산 가격 지수(RREPI)는 지난해 같은 기간 대비 6.1% 상승한 166.5를 기록했다. 이는 소비자 수요가 회복되며 건설업체들이 활발히 신규 프로젝트를 추진한 결과로, 특히 마닐라와 마카티 등 주요 상업 도심에서 콘도미니엄 수요가 빠르게 증가하면서 주거용 부동산 가격 상승을 주도하고 있다. 수도권 RREPI는 183.0으로 상대적으로 높은 상승세를 보였고, 수도권 외 지역은 155.2로 다소 완만한 증가세를 나타냈다.

<2024년 상반기 필리핀 주거용 부동산 가격 지수>

[자료: 필리핀 중앙은행(BSP)]

필리핀 정부의 대규모 인프라 투자가 진행되면서 주거용 부동산 시장은 향후에도 지속적인 성장세를 이어갈 가능성이 높다. 정부는 교통과 생활 환경 개선을 위한 인프라 개발에 주력하고 있으며, 이러한 개발이 주거 수요와 가격을 안정적으로 뒷받침할 것으로 보인다. 주거용 부동산 시장의 성장세는 외국인 투자자에게도 긍정적 신호로 작용할 것으로 예상된다.

시사점

POGO 철수로 인한 필리핀 상업용 부동산 시장의 타격은 장기적인 변화의 신호탄이 될 수 있다. 공실률 증가와 임대료 하락세는 상업용 오피스 시장의 구조적 재편을 요구하고 있다. 현지 부동산 업자 A 씨는 "POGO 운영 중단이 부동산 수요 감소로 이어져, 기존 상업용 부동산의 장기 공실 문제 해결이 시급하다"라고 언급했다. 필리핀 정부는 이를 해결하기 위한 새로운 산업 유치 방안을 마련하고 있지만, 수요 회복에는 시간이 걸릴 것으로 보인다. 이러한 상황은 상업용 오피스의 장기적 가치에 대한 재평가 필요성을 시사하며, 안정적인 임대 수요 확보가 중요 과제가 될 전망이다.

반면, 주거용 부동산 시장은 인프라 투자의 지속과 팬데믹 이후 회복세에 힘입어 성장세를 유지하고 있다. 필리핀 주요 도심의 콘도미니엄 수요 증가는 주거용 부동산 가격 상승을 견인하며 안정적 투자의 기회를 제공하고 있다. 필리핀 정부의 교통과 생활환경 개선 프로젝트가 주거용 부동산 수요를 뒷받침하고 있으며, 이러한 성장 흐름은 해외 투자자들에게 긍정적 신호로 작용할 가능성이 높다. 따라서 필리핀 부동산 시장에 진입하려는 투자자들은 상업용과 주거용 부문 간의 동향을 면밀히 살펴 균형 잡힌 투자 전략을 마련할 필요가 있다.

자료: JLL Philippines, Santos Knight Frank, 필리핀 중앙은행(BSP), Philstar, Coliers, Manilastandard, KOTRA 마닐라 무역관 자료 종합