2017년부터 2022년까지 지속 급성장해온 카자흐스탄 부동산 시장

 

2021년에 시작된 부동산 시장의 두 자릿수 가격 상승 추세는 2022년도에도 지속되었다. 카자흐스탄의 주거용 부동산 가격 상승은 2017년 이후로 지속되어 왔다. 물가상승률은 연 5% 수준이었으나 2019~2020년 발생한 코로나 사태가 아니었다면 이미 2019년부터 주거용 부동산은 두 자릿수의 가격 상승을 했을 것이라고 전문가들은 예상한다.

 

카자흐스탄 부동산 시장은 우대 모기지 대출과 아파트 구매 시 연금 저축 활용 정책으로 인해 빠르게 상승하기 시작했고, 건설비용 상승과 인플레이션으로 부채 부담이 커지고 있다. 주택 시장 가격은 지난 2년 동안 신규 주택가격은 34.7% 올랐으며, 2022년도 1분기에 13.1%, 2분기에 21.6% 증가했다.

 

<부동산 1차 시장(신규주택) 가격 변동 현황>

(단위: 1,000텡게/m2, USD/m2)

[출처: BNS, Halyk Research]

[출처: BNS, Halyk Research]

통합 연금 기금의 발표에 의하면 2022년 말에 연금 계좌에서 약 2조7000억 텡게가 인출되었고, 주택 관련 자금으로 사용한 사람이 총 110만 명이며, 이중 약 40만 명이 적립금을 주택 구매 자금으로 전액 사용했다.

  

2022년부터 줄어든 건설경기와 함께 부동산 시장 성장 완화

 

2018~2021년 진행된 모기지 조직 ‘바스파나’의 자체 모기지론이 종료된 후 부동산 시장의 상승이 줄어들게 되었다. 전체 대출 발행 금액이 2021년 9000억 텡게에서 3분의1 수준인 3000억 텡게로 감소하였다. 주택 시장의 거래량도 2021년 60만6000건에서 2022년 말 46만6000건으로 23% 감소했다. 분석전문가들은 2023년에도 주거용 부동산 거래 건수 감소가 지속되어 전년대비 10~20% 감소한 범위에 머무를 것으로 전망했다.

  

<연도별 부동산 거래량 변동현황>

(단위: 1,000건)

[자료: BNS, Halyk Research]

 

Halyk Finance에 따르면 2023년에도 인플레이션에 따른 주택가격 상승세가 지속되겠지만, 가격 상승률은 4~6% 수준으로 점차 평균치에 근접하리라 전망했다. 또한 높은 부동산 가격 및 기타 여러 요인으로 인해 모기지 대출에 대한 수요도 감소할 것이고, 부동산 시장 가격이 지난 2년 동안 정점을 찍은 후 가격이 정체되리라 전망했다.

부동산 시장의 전문가이자 TETIN의 CEO인 례브 테틴은 주거용 부동산의 현재의 상황을 크게 네 가지 이유로 설명한다. 첫 번째, 연금의 일부를 부동산 비용으로 인출 가능한 이후 연간 거래량의 2배를 기록할 정도로 수요가 과열되었었다. 두 번째, 수요의 증가에 따라 주택 가격이 상승하였다. 세 번째, 모기지를 활용한 거래는 25%에 불과할 정도로 모기지 조건이 까다롭게 되었다. 마지막으로, 1월과 2월의 국내외 상황의 불안정함으로 주택 수요가 감소한 것이다.

 

2022년 카자흐스탄의 건설경기

 

카자흐스탄 통계청에 따르면 전체적으로 건설 작업량은 6조2000억 텡게로 2021년에 비해 9.4% 증가했다. 이 중 5조2000억 텡게는 사유 재산, 9690억 텡게는 외국 재산(이 중 6930억 텡게는 비주거용 건물에 사용됨), 약 79억 텡게는 국유재산이다. 이 중 주거용 건물 건설 비용이 1조1000억 텡게, 비주거용 건물(소매시설 건설 등) 2조4000억 텡게, 구조물 2조6000억 텡게가 사용됐다.

 

지역별로는 아티라우 지역(18.6%), 아스타나(11.3%), 알마티(9.0%)에 해당한다. 주거용 건물로는 단독주택 3만7958가구, 아파트는 2021년 대비 13%가 감소한 총 13만 세대의 아파트가 지어졌다. 이 중 아스타나에 2만6000세대, 알마티에 1만6000세대, 심켄트에 9000세대가 지어졌다. 주거용 건물의 평방미터 당 평균 비용은 11만5000텡게이며, 알마티는 평균 비용을 웃도는 20만 텡게이고, 아스타나는 18만2000텡게, 심켄트는 15만9000텡게이다.

 

 <2022년 1~12월 카자흐스탄 신규 주거용 건물 물리지수>

(단위: 전년 동월 대비 %)

[출처: 카자흐스탄 통계청]

  

또한 건설비용이 크게 증가하였다. 2021년 1월 대비 2022년 11월의 건설비용은 평균 46.1% 인상된 것으로 나타났다. 건설자재, 건설임금, 장비이용료, 간접비 등 모든 부분에서 가격 인상이 있었던 것으로 나타났다.

 

<2021년 대비 2022년 건설비용 증가율>

(단위: %)

[출처: 카자흐스탄 건설인 협회, inbusiness.kz]

 

건축자재 수입의존도가 40%를 상회하는 카자흐스탄은 코로나와 러시아-우크라이나 사태로 인한 수입 자재 비용의 증가로 주택가격 상승에도 영향을 미쳤다. 2022년에는 건축 자재 생산을 늘려 2022년 처음으로 1조를 초과한 1조1300억 텡게로 2021년보다 25.6% 증가했다. 생산 증가와 함께 카자흐스탄 시장에서 자국 기업의 점유율도 증가하고 있다. 2020년 56%의 점유율에서 2022년 11월 점유율 66%를 기록했다.

 

<2022년 1~11월 건설 자재 시장 구조>

(단위: %)

[자료: QazIndustry, energyprom.kz]

 

2023년에도 7-20-25 프로그램 지속 결정

 

정부는 서민을 위한 정부의 대출 프로그램인 7-20-25 프로그램을 2029년까지 지속하기로 결정했다. 이 프로그램은 2018년부터 시작되어 연 7%의 금리로 20%의 선납금으로 최대 25년까지 분할 상환이 가능한 모기지 프로그램이다. 지역별로 아스타나, 알마티, 심켄트, 악타우, 아티라우는 2500만 텡게, 카라간다, 투르키스탄은 2000만 텡게, 그 외 다른 지역은 1500만 텡게의 최대 한도 내에서 대출이 가능하다.

 

현재 카자흐스탄에서 시행되는 모기지론 중에 가장 이율이 낮은 프로그램으로, 2023년 대출을 위해 1000억 텡게를 할당했다. 2022년 12월 22일 기준으로 6만4146건의 대출금 8522억 텡게가 발행되었다.

 

최근 건설회사 BI그룹과 Otbasy Bank는 모기지 대출 프로그램을 출시했다. 초기 30%의 금액으로 연간 7%의 이자율로 25년 기간 상환이 가능하다. 최대 대출 금액은 100억 텡게이다.

 

2022년 9월 기준 다양한 대출 프로그램이 시행 중이지만 3개 프로그램만이 서민을 위한 적절한 이자율을 제공하기에 주택 구매에 여전히 어려움이 존재한다.

 

<카자흐스탄의 모기지 프로그램 현황>

NO	모기지 프로그램	이자율	현황
1	누를리 줴르	5%	종료
2	바스파나 히트	16.25%	종료
3	7-20-25	7%	유효
4	아스케피 바스파나	8%	대상한정
5	여성 모기지 “우마이”	12%	대상한정
6	샤늬락	5%	사회적 프로그램
7	바끄띄 오뜨바스	2%	사회적 프로그램
8	상업은행 모기지	13-18.3%	개별
9	오뜨바스 은행	11.5% 까지	평가 통과 시

[출처: 카자흐스탄 건축업자 연합, inbusiness.kz]

 

시사점

 

카자흐스탄의 부동산 시장은 2017년 이후 지속해서 성장하였고, 최근 2년간의 급속한 성장은 연금 및 퇴직금을 활용한 다양한 모기지 프로그램 때문에 시장이 견인되었다고 해도 과언이 아니다. 하지만, 2022년 지속되는 인플레이션, 러시아-우크라이나 사태 후 카자흐스탄으로 이동한 러시아인들의 영향, 건설시장 상황 및 가격의 변동 등으로 인해 성장 완화가 시작되었다.

 

2023년 부동산 시장은 그동안 이어져 왔던 큰 폭의 성장세가 둔화되지만, 혜택이 있는 모기지 프로그램들을 활용하여 주택을 구매하는 행태는 지속될 것으로 예상되어 여전히 완만한 성장이 예상된다.

 

 

자료: 카자흐스탄 통계청, Halyk Research, Inbusiness.kz, energyprom.kz, KOTRA 알마티무역관 자료 종합