인도의 물류창고(Warehouse) 산업은 단순한 창고 공간 대여 목적을 넘어서 창고관리 및 물류 시스템의 형태로 발전하고 있다. 인도의 물류창고의 성장은 초기 단계로 볼 수 있으며 현대적 설비와 용량을 갖춘 물류창고가 현재 부족하기 때문에 제조업의 지속적인 성장과 민간·외국인 투자 증가에 힘입어 물류 창고 수요는 증가할 것으로 보인다. 인도의 물류창고 시장은 2025년까지 약 122억 달러의 규모만큼 성장할 것으로 예상되며, 2017년 인도 GST법 (Goods and Services Tax Act, 통합부가가치세 혹은 통합간접세) 시행과 인도 정부가 창고업을 포함하는 물류 부문에 '인프라(Infrastructure)' 지위를 부여한 것이 인도 물류창고 산업의 성장을 촉진시킨 주요 제도로 평가받는다. 

인도에서 물류창고는 과거에 주로 산업용 부품 등을 재고 관리를 위해 보관하는 용도로 사용되었으나 코로나 사태 이후  전자 상거래 부문이 폭발적으로 성장함에 따라 소비재, 의약품의 유통 및 보관에 수요가 더불어 확대되어 물류창고 산업을 촉진시켰다. 또한, 러시아-우크라이나 전쟁 등으로 인하여 식량안보의 위기감이 더해져 자국 농산물 수급 안정화 목적에서도 냉방기능을 갖춘 물류창고 수요는 증가하고 있다. 인도 물류창고 산업에는 민간·외국인 투자로 조직적인 창고 관리 시스템이 도입되고 있는 점이 주목할 만하며 인도 부동산 컨설팅기업인 JLL에 따르면, 1인당 창고 저장공간( SQFT Per Capital)은 2.4 스퀘어피트(Square Feet)를 보이며 주요 국가보다 낮은 수치를 보이는데 이는 인도의 물류창고 산업이 성장할 여지가 더 크다는 것으로 해석할 수 있다. 

<인도 1인당 물류창고 저장공간>

[출처 : CNBC, JLL]

인도의 물류창고 사업을 운영하기 위해서는 물류창고 개발관리당국(Warehousing Development & Regulatory Authority, WDRA)의 승인을 받아야한다. 이와는 별도로 인도의 상업용 부동산 컨설팅사 JLL에서는 물류창고별로  A등급(Grade A)과 B등급(Grade B)으로 구분하고 있으며, A등급의 물류창고는  운영효율성(내부 화물 비중, 추가 개방공간 비중), 교통입지, 바닥면적, 자재적재용량, 소방시스템, 배수시스템을 고려하여 설계되기 때문에  고객입장에서는 계획적인 자재 보관이 가능하다. B등급 물류창고는 해당 기준들을 최소한으로 준수하여 제작된 시설이다. 마힌드라 월드시티에서 물류창고 컨설팅 연구원 찬드라(Chandra K)에 따르면 실제 현장에서 거래될 때에는 별도의 등급구분을 하지 않으며 그 이유는 2017년 이후에 건설된 물류창고 및 대도시에 위치한 물류창고의 경우 대다수가 A등급에 해당함을 언급했다. 아래 자료에서는 매년 인도에 신규로 건설되는 물류창고 현황이 제시되어있다. 2018년 기준 1.7억 스퀘어 피트(약 3,900에이커)의 공간이 신규 물류창고가 지어졌으며,  2021년 2.87억 스퀘어 피트(약 6,818 에이커)가 추가로 지어졌다. 이처럼 인도 물류창고 산업은 꾸준한 성장중이며 이는 향후에도 계속될 것으로 보인다. 

<인도의 신규 물류창고 면적 증가 현황>

[출처 : 인도 부동산컨설팅 그룹, JLL 연간보고서]

인도에서는 물류창고 비용이 GST법 부과대상에 항목에 포함되었고 주별로 세율이 통일됨에 따라 2017년 이후 물류, 창고개발, 운영에 대한 제도적 관심이 높아졌다. 이후 물류창고업계는 효율적인 운영에 초점을 두게 되었다. GST법 시행 전에는 창고 크기를 작게 유지하였고, 물류창고에 자동화 시스템을 도입하는 투자는 비용 투입이 컸기 때문에 기업에게는 부담으로 존재했다. 그 결과, 인도의 대다수 물류창고는 여러 곳에 분산되어 재고 보관 수준의 역할만 했으며 노동집약적이고 수동 시스템에 의존하여 발전이 더디었다. GST법 시행 후에는 물류창고업계, 제조업계, 유통업계에서는 인수합병, 신규 증설, 리모델링을 통해 물류창고 운영에 있어 규모의 경제를 모색하였다. 뿐만 아니라, 보다 국제적인 기준에 부합하는 설비를 갖추게 되었고 물류창고의 대형화를 통해 이윤을 창출하는데 집중하였다. GST법 시행 덕분에 인도의 물류산업은 조직화된 시스템을 갖추는 계기가 되었고 물류 서비스를 전문업체에게 외주화(아웃소싱) 하도록 장려되었다. 제조업체는 물류창고를 직접 운영하는 자본비용을 절감할 수 있었고, 물류 관리 시스템은 더욱 정교해졌다. 효율성을 중시하게 됨에 따라 물류창고 분야는 단순한 저장공간의 역할을 넘어서 재고관리, 포장, 유통 등의 측면에서 부가가치가 있는 시설로 발전했으며 도시 물류 수요 증가, 제조업 활성화, 소규모 전자상거래 업종의 부상 등에 힘입어 전방 산업과 동반성장중이다. 

<인도 주요 물류창고 기업>

[출처 : 각 회사 웹사이트 및 무역관 자료 종합]

타밀나주 주도인 첸나이의 물류창고 산업도 점진적으로 성장중이다. 첸나이 도심에는 물류창고로 쓸 수 있는 토지가 부족하기 때문에, 물류창고는 주로 첸나이의 인접 도시에 위치해있다. 현지 언론에 따르면 타밀나두 전체 물류창고 거래량의 57%가 첸나이 인근에 '스리페람부두르-오라가담 클러스터(Sriperumbudur-Oragadam Cluster'에서 집중된 모습을 보였다. 제조 분야 이외에도 전자상거래 및 삼자물류(3PL, Third Party Logistics) 수요도 증가하고 있으며 이는 GNT Road(Grand Nothern Trunk Road), GST Road(Grand Southern Trunk Road), NH16(National Highway 16) 일대에 인접한 물류창고 수요 증가로 나타났다.  

<타밀나두 첸나이 인근 물류창고 임대료 현황>

[출처 : Indospace, CCI, LOGOS 등 주요 물류창고 보유 기업 및 첸나이자체종합]

타밀나두에 거점을 가진 주요 물류창고 운영사인 NDR Logistics의 마케팅 컨설턴트 칸난(Kannan)에 따르면, 첸나이는 벵골만에 위치하여 첸나이항(Chennai Port)과 엔노어항(Ennore Port)을 보유하고 있어 중공업, 자동차 산업의 수출 기지의 역할을 하고 있기에 물류창고 산업의 성장 여력이 높음을 강조했다. 또한, 물류창고 산업의 전방산업인 자동차, 전기전자, 섬유산업 등이 발달해 있으며 최근에는 전자상거래 및 소비재 분야의 창고 수요도 증가하고 있음을 강조했다. 특히, 첸나이에서도 기업들이 물류의 전반 과정을 위탁하는 삼자물류(3PL, Third Party Logistics) 수요가 증가하고 있어서 타밀나두에서도 물류창고 산업이 꾸준히 성장할 것으로 전망했다. 

인도 물류창고 산업의 수요는 꾸준히 상승할 것으로 예상된다. 인도 기업들은 지난 2년 간 팬데믹 사태 이후, 자국 물류 공급망의 문제점을 인지하였고 최근 트렌드에 발맞추어 개선중이다. 대표적으로 콜드체인(농산물 및 의약품 등 온도에 민감한 품목을 일정한 온도를 유지하며 최종소비자에 전달하는 시스템)에 대해 경각심을 갖게 되어 농산품 및 의약품의 효율적 운반을 위해 물류창고 인프라에 투자확대가 진행중이다. 그리고 아마존, 플립카트 등 전자상거래 부문의 거래 확대로 전국에 저장 창고 시설이 확충되고 있다. 전자상거래와 3PL 물류 수요가 성장중이므로, 물류창고 부문의 플랫폼도 더욱 활성화 될 것으로 기대한다. 

그러나, 물류창고 시장의 성장이 반드시 긍정적인 부분만 있는 것은 아니다. 인도 진출시 물류창고 임대를 희망하는 기업들은 팬데믹 이전보다 더욱 면밀한 비용분석을 진행해야야한다. 물류창고의 경우, 자재 보관시 적정 여유공간을 확보해야되는 규정이 존재할 수 있으며 물류창고 운영업체(산업단지, 非산업단지)마다 전기, 수도, 내부 사무실 조성 등 상이한 견적을 제시하기 때문에 현지 진출시 부동산 컨설턴트 및 파트너사와 임차 이전에 충분한 협의를 해야한다. 현재 2022년 기준으로 인도에서도 토지비용이 꾸준히 상승중이고, 인건비, 원자재 가격, 물류창고 공사비용 등 부대비용도 전반적으로 상승하고 있기 때문에 물류창고 임차 비용의 상승은 불가피한 상황이므로 비용타당성에 대해 철저한 검토가 이뤄져야한다.

자료 : 부동산컨설팅그룹 JLL , 인도 물류창고 운영 주요기업(INDOSPACE, CCI, LOGOS, NDR 등), CNBC, Times of India 및 현지언론, 첸나이무역관 조사팀(Zakir Hussain)