주택 시장 동향

지난 2021년 하반기부터 튀르키예의 부동산 급격히 상승하기 시작했다. 바흐체셰히르대학 경제사회연구소 자료에 따르면 ’22년 8월 기준 전월 대비 1.9%가 올랐으며 전년 대비 198.7%가 상승했다. ’21년 8월 튀르키예 평균 주택 매매가는 1m2당 4,382TL였으나, 1년 사이에 13,091TL로 올랐다. 튀르키예에서 가장 큰 도시인 이스탄불은 동일한 시점 전월대비 3%, 전년 대비 261% 상승했다.

이렇게 급격한 부동산 가격 상승에 대해 부동산 전문가 Dr. Ahmet Büyükduman은 코로나19의 여파와 금리 인상, 건설자재 비용 상승 등이 영향을 끼쳤다고 분석했다. 튀르키예는 매년 평균 70만-80만 채의 주거 수요가 발생한다. 그러나 ’19-’20년에는 이 수요의 50% 가량이 충당되었다. 그리고 지난해 본격적인 정상화로 인해 대학들의 대면 수업 진행, 재택근무 종료로 인한 직원들의 복귀 등으로 인해 주거 수요가 폭증했다. 또한, 높아지는 물가상승률에도 불구 지속된 기준 금리 인상과 신흥국 통화 약세 등이 겹쳐 튀르키예의 통화가치는 하락세를 보인 반면, 수입이 주를 이루는 건설 자재의 가격은 상승하며 악재가 맞물렸다. 결론적으로 튀르키예 내 주택 가격은 가파르게 상승했으며 이스탄불 등의 대도시는 그 여파가 더 컸다.

<튀르키예 주요 도시별 주택 매매/임차료 및 변동률>

(단위: 100m²/TL, %)

[자료: Zingat]

집값 안정 및 주거난 해소 위해 정부 개입

집값이 계속해서 오르자 투기 목적으로 구매하는 사람이 늘어났다. 이에 튀르키예 금융규제감독위원회(BDDK)는 10만 리라 이상의 신축 주택을 구매하는 경우 대출을 금지했다. 반면, 입주 이력이 있는 주택을 매매하는 경우에는 집가격에 따라 최대 90%까지 대출을 받을 수 있도록 하여 주택 가격 안정과 주거 문제를 해소하기 위해 대출 정책을 양면으로 활용했다.

그럼에도 주거 문제는 해결되지 않아 새학기가 시작하는 9월, 총 10만 6천 명의 신입생이 대학 등록을 포기했다. 현지 언론의 보도에 따르면 이들은 모두 현재 거주하고 있는 도시가 아닌 다른 도시의 대학에 합격했다. 그러나 생활비를 감당할 수 없어 등록을 포기했다고 한다. 앞서 레젭 타이이프 에르도안 튀르키예 대통령은 기자회견을 통해 올해는 국공립/사립 기숙사비를 모두 동결하겠다고 발표했다. 그러나 여전히 이스탄불, 앙카라 등 대도시의 기숙사 시설은 모든 신입생을 수용할 수 없는 실정이다.

아울러, 튀르키예는 월세 가격 인상 시 당월의 물가상승률을 기준으로 삼지만 통상적으로 이전 월세의 10%를 인상하는 것이 관례다. 그러나 부동산 시세가 천정부지로 치솟자 집주인과 세입자 사이에 월세로 인한 분쟁이 늘어나고 법정 소송까지 연결되었다. 이에 정부는 ’23년 7월까지 물가상승률과 관계 없이 최대 25%까지만 월세를 인상할 수 있다는 정책을 발표했다.

전국에 걸친 공공주택 건설 프로젝트

주택난이 심화되자 에르도안 대통령은 지난 8월, 공화국 역사상 최대 공공주택 건설 프로젝트를 시행하겠다고 발표했다. 81개주 전역에 609개의 주택 단지를 건설하고 완공되면 25,000세대에 이르는 걸친 대규모 프로젝트다. 국가유공자, 장애인, 청년 등에게 우선 선발 조건이 주어지고, 그 외에는 세대 전체 소득이 16,000TL(이스탄불은 18,000TL)를 넘지 않는 경제적 취약 계층이며 터키 국적을 소유한 사람에게 지원 조건이 주어진다. 당첨이 되면 주택 가격의 10%를 선금 납부하고 나머지 90%는 240개월 동안 분납이 가능하다. 프로젝트 전체 공기는 2~3년을 예정 중이다.

이스탄불 내 지역별 사무실 시장 동향

부동산 투자 컨설팅 회사 Propin은 이스탄불을 중심상업지구(central business districy), 중심상업지구 외곽(Out of CBD), 개발지구(Developing office distirict)로 분류했다. 분류 시 교통과 접근성, 유동인구, 빌딩의 밀집도, 서비스의 밀집도 등을 모두 고려하여 선정하였으며 중심상업지구>중심상업지구 외곽/유럽>중심상업지구 외곽/아시아>개발지구 순으로 발달했다. 각 지역 내에서는 다시 빌딩들을 위치와 접근성, 건물 연식, 빌딩의 기반시설, 빌딩 내 입주업체 규모 및 인지도 등 모두를 고려하여 등급을 산정하여 A등급과 B등급으로 나누었다.

<이스탄불 내 사무실 지역별 분포>

[자료: Propin]

2022년 2분기 기준, A등급의 사무실들은 각각 중심상업지구에 33%, 중심상업지구 외곽/유럽 18%, 중심상업지구 외곽/아시아 23%, 개발지구에는 26%만큼 분포해 있다. 2019년과 비교했을 때 이스탄불의 상업용 부동산 시장은 정체된 것처럼 보일 수 있다. 특히 중심상업지구와 상업지구 외곽/유럽 지역은 코로나19, 경기 불황 등에도 A등급 사무실 분포에 변함이 없다. 그러나, propin에 따르면 코로나19가 확산되던 기간 동안 소규모의 사무실이 대거 폐업 및 외곽으로 이주했으나 신생 스타트업이 자리를 채우며 비율이 유지되고 있다고 한다. 아시아 지역은 사무실들이 빠져나와 임차료가 조금 더 저렴한 개발지구로 이동한 것이 확인 되었다. 코로나19로 인해 많은 기업이 고정 지출을 줄이기 위해 사무실 위치 이전을 택했기 때문이다.

<이스탄불 사무실 분포 지도>

[자료: Propin]

’22년 2분기 기준, 단위면적(m²)당 지구별 월평균 임차료는 US$5.9~US$13.9 사이를 이루었다. 임차료가 가장 높은 곳은 중심상업지구의 A등급 빌딩(US$13.9)이었고 가장 낮은 곳은 중심상업지구의 B등급 빌딩(US$5.9)이었다. 통상적으로 중심상업지구애 위치한 빌딩이 임차료가 높으나, A급 외에는 빌딩 연식이 오래되고 접근성이 떨어지는 곳이 많다. 오히려 외곽에 위치하더라도 접근성 좋은 위치에 신축된 건물인 경우 중심지 B급 빌딩보다 임차료가 높다. 한편, 중심상업지구 내에서는 일반적으로 유럽 지역이 아시아 지역보다 임차료가 더 높다. 그러나 ’22년 2분기에는 이례적으로 아시아에 위치한 B등급 빌딩의 임차료가 유럽 지역을 넘어섰다.

<이스탄불 상업지구 및 인근 지역 평균 임차료>

(단위: US$/ m²)

주:Propin 보고서 기준 US$1=17.05TL

[자료: Propin]

’22년 2분기 이스탄불 내에서 지구별 사무실 공실률은 중심상업지구 A등급 빌딩(26.4%)이 가장 높았으며 뒤를 이어 중심상업지구 외곽/유럽 B등급 빌딩(23.8%), 중심상업지구 외곽/아시아 A등급 빌딩 순(14.6%)이었다. 중심상업지구는 기업이 가장 밀집해 있는 지역이기도 하지만, 임차료가 높기 때문에 공실률 또한 높다. 반면 공실률이 가장 낮은 곳은 중심상업지구 외곽/아시아 B등급 빌딩(9.1%)로 중소규모의 기업들이 밀집해 있다.

시사점

세계적인 물가 상승과 현지화 가치 하락이 맞물려 튀르키예 부동산 시장이 영향을 받고 있다. 언제까지 가격이 올라갈지는 알 수 없으나, 현지 부동산 전문가들은 해외 투자자들에게 조심할 것을 당부한다. 튀르키예에서 집값은 계속 오르고 있지만, 그만큼 환율도 계속 오르고 있기 때문에 현지에서 거주 목적으로 구매하지 않는 이상 투자용으로는 부적절하다는 것이다. 반면 거주 시 임차를 하는 경우에는 시간이 지날 수록 이득일 수 있다. 통상적으로 월세 계약 단위는 1년인데 계약서 상에 리라화 기준 임차료는 고정되어 있지만, 현 상황상 갈수록 외화 기준 가치는 하락하기 때문이다.

반면, 사무실을 임차할 때는 조금 다를 수 있다. 통상적으로 외국 기업과 사무실 임차 계약서를 작성할 때는 미화 달러를 기준으로 작성한다. 이러한 경우 환율과 관계없이 임차료는 고정이다. 다만, 현지 부동산 관계자에 따르면 사무실 임차 시 협의를 통해 최초 임차료 제시가에서 20-30% 할인된 가격에 입주하는 것이 일반이다. 임차인은 부동산 중개인이 임차가격을 최대한 협상해주기 바라나, 실상은 쉽지 않다. 튀르키예는 부동산 중개 수수료를 임차인이 전부 부담하는데 1년치 임차료의 12%가 법정 중개 수수료다. 현지인들 사이에서는 관례적으로 1년치 임차료의 10%만 지불하지만 외국인의 경우 대다수 모르기 때문에 12%를 전부 지불한다. 중개인은 임차료가 높을수록 본인에게 유리하기 때문에 임대인 입장에서 협상을 한다. 이러한 점을 감안해서, 현지 부동산 계약을 할 때는 시장 가격을 잘 알아보고 임차가격 협상전략을 자체적으로 수립하는 것이 중요하다.

자료원: BETAM, 튀르키예 통계청, Propin, Yandex, Zingat, Sözcü, Hürriyet, NTV, TOKI, KOTRA 이스탄불 무역관 자료 종합