이충원 D&J Technology Poland 대표

(leefilip@dnjtechnology.com)

폴란드에 투자 진출하여 생산공장을 신축할 경우 여러 가지 걱정이 앞서면서 폴란드 공장 완공이 어렵지 않을까 의구심이 들 수 있다. 결론적으로 말하자면, 폴란드에서 공장을 건축하는 것은 그리 어렵지 않다. 한국에서 생산공장을 짓는 것과 거의 비슷한 절차 및 기간으로 건축이 가능하기 때문이다. 왜냐하면 한국과 폴란드의 건축 절차와 건축 관련 법규는 크게 상이하지 않고 그저 양 국가 간의 건축이라는 행위에 대한 접근 방식과 세부 건축 관련 법령에 있어 근소한 차이만 있기 때문이다. 예를 들어 근로자 작업 환경 시설(난방, 자연 채광, 위생 시설 등)과 근로자의 소방 안전 시설에 있어 폴란드 법규가 작업자의 작업환경을 좀 더 배려한다는 정도이지 실제로 폴란드 건축에 있어 한국과 큰 차이점은 없다.

폴란드 건축 절차 및 유의사항

폴란드에 생산공장을 건축하는 주요 절차를 정리해 보면 다음 표와 같으며, 절차 별로 유의해야 될 사항에 대해 설명해 보고자 한다.

공장부지는 투자기업이 최종 선정한다. 부지 선정은 단순히 단가 비교로만 결정할 문제가 아니며, 지역 인프라 및 부지 환경을 모두 고려하여야 한다. 그렇다면 구체적으로 공장부지 선정 시 어떤 사항을 유의해야 할까? 첫 번째, 투자 부지에 상수·하수·우수·가스·전기 등의 인프라가 잘 조성됐는지 파악해야 되며 이를 위해 현황 도면의 열람 및 검토가 꼭 필요하다. 두 번째, 부지가 과거 매립지 또는 성토 부지였는지를 반드시 조사해야 한다. 만약 과거에 부지가 매립지였다면 치환, 파일공사 등 부지 강화 공사가 필요할 수 있으므로 사전에 지질조사를 발주하여 토양분석 및 지반 현황을 파악해야 한다. 마지막으로 현황 측량을 발주하고 부지 레벨을 측정하여, 부지 단차가 있는지를 조사해야 한다. 만약 부지 단차가 클 경우 부지 정지 공사가 추가되어 토목공사 비용이 상승할 수 있으므로, 공장 부지 최종 선정 전에 반드시 위에 설명한 주의사항들을 면밀히 검토해야 할 것이다.

부지가 선정되면 건축설계사를 선정하여 환경 영향 평가 및 설계 작업을 착수한다. 동 절차는 폴란드 현지 관공서에서 허가와 관련한 대관 업무와 연계되어 있기에 충분한 기간이 필요하다. 그러므로 업체 선정에 시간을 소모하기보다는 신속히 해당 작업에 착수하여 착공 여건을 확보하는 것이 중요하다. 혹시 설계사 선정에 시간이 더 필요하다면, 일단 환경영향평가 작업을 별도로 선발주 하는 것도 좋은 방법이다.

견적 산출이 가능한 수준의 설계도면이 완성되면 시공사를 선정하여 건축공사를 시작한다. 공식적인 입찰은 아니더라도 폴란드에 이미 진출한 한국계 건설업체에 도움을 요청하여 적어도 3~4개 정도의 현지 건설업체를 초청하여 현장 설명회를 통해 공사견적을 제공 받아야 한다. 시공사가 최종 선정되면 공사 현장의 원활한 업무 진행을 위하여 투자기업의 신속한 의사결정이 필요하다. 투자기업의 의사 결정이 늦어지면 공장 건축 전체 일정에 문제가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구된다. 시공사 선정은 단순히 견적 금액으로 결정하기보다는 실적 및 주변 평가도 같이 검토되어야 한다. 물론 견적 금액이 의사 결정에 있어서 가장 중요한 것은 맞다. 그러나 건설 현장에서 항상 존재하는 변경 또는 추가 공사 등에 대응 역시 중요하다. 이 말은 견적 금액이 공사 후의 정산 금액과는 다르다는 뜻이다. 실적이 많은 업체는 향후의 변수를 경험으로 사전 예측하고 대응할 수 있는 강점을 가지고 있으므로 시공사 선정 시 실적 및 주변평가 등을 반드시 고려하길 권한다.

건축 완료 후 사용 허가를 취득하는 일정은 약 1.5~2개월로 보면 된다. 양산은 공식 매출 발생과 연관이 있기에 사용 허가 취득 후 가능하지만 시범 생산 및 고객사 생산 환경 승인 업무 등은 사용 허가 취득 이전에도 가능하다.

폴란드 건설비용 동향 및 전망

폴란드 건설 비용은 한국 건설 비용 대비 약 1.5~2배 정도 더 많이 소요된다. 폴란드 건설 자재 거의 대부분은 자체 생산이 아닌 수입에 의존하고 있고 더욱이 수입 국가들이 독일, 프랑스, 이탈리아 등의 서유럽이기에 품질은 상당히 우수하나 가격이 꽤 높다. 또한 폴란드는 수출국과 수입국 중간 유통상들의 영업이익 수준이 만만치 않아 고가의 건설비용을 형성하고 있음을 유의해야 한다.

이번 우크라이나-러시아 사태는 폴란드 건설 시장에 건설 비용 폭등을 야기하였다. 전적으로 수입에 의존하는 구조를 가지고 있는 폴란드 건설 시장이기에 원자재, 유가, 가스 등의 가격 상승은 폴란드 국내 건설 비용 상승을 더욱 부추기고 있다. 혹자는 일단 소나기는 피해 향후 건설 단가가 하향 조정되는 시점을 기다리자고 하나 본인의 생각은 다르다. 우크라이나 사태가 진정된 이후, 복구 사업으로 건설 자재의 공급 부족은 더욱 심화될 것이고 폴란드뿐만 아니라 유럽 내 건설 비용은 더욱 높아질 것으로 예상한다.

맺는 말

위의 내용들은 필자가 20년 이상 폴란드 현지에서 건축회사를 운영하면서 실무 현장에서 경험했던 사항들을 나름 간략히 정리한 것이다. 생산공장 건설 프로젝트의 성공여부는 첫 번째는 비용, 두 번째는 품질, 세 번째는 건축기간으로 최종 결정된다. 즉, 좋은 공장을 최적의 비용으로 최고의 품질로, 최단 기간에 완성하는 것이 폴란드 생산공장 투자 진출 기업들의 목표일 것이다. 앞에서 설명한 몇 가지 유의사항들이 폴란드 투자 진출 시 현지공장 건축과정에서 발생할 수 있는 문제를 최소한으로 줄일 수 있는 방안이 될 수 있기를 기대한다.

※ 본 글은 외부 글로벌 지역 전문가가 작성한 정보로 KOTRA의 공식 의견이 아님을 알려드립니다.