김정선, NEO-PRAHA s.r.o. 부동산 공인중개사(neopraha@volny.cz)

필자는 2010년부터 체코에서 현지 공인중개사로 일하고 있으며 거주용 부동산 매입 절차, 유의사항, 관련 비용 등 부동산 매입과 관련된 정보를 안내하고자 합니다.

체코는 안정적 경제성장과 유로화 사용을 지연하며 자국경제에 맞는 금융통화정책을 시행하여 양적완화에도 불구하고 체코 부동산은 상대적으로 안정을 유지하고 있습니다. 또한 상속세 면제, 취득세 면제, 양도세 면제, 극히 낮은 재산세율, 매매가의 3.4%를 매년 비용으로 인정하는 소득세 감면제도 등 부동산 투자자에 친화적인 세제로 부동산 투자를 장려하고 있습니다. 부동산 담보대출 시 실제 개인의 현금 유동성을 평가하고 시장상황에 따라 체코중앙은행이 적절히 개입하는 투기방지정책 역시 안정된 부동산 시장을 형성하게 하였습니다.

영주권자뿐만 아니라 장기체류자에게도 부동산 담보대출이 가능하고 체코에 거주하지 않는 한인의 부동산 매입도 가능해져서 한인들의 부동산 매입이 증가하고 있습니다. 특히 체코 및 EU 내 소득 입증이 가능한 한인들의 경우 부동산 담보대출을 통한 부동산 매입에 적극적으로 참여하고 있습니다.

체코에서 거주용 부동산 매입 시 먼저 구입 자본이 자기자본인지, 부동산담보대출인지에 따라 구입 방법은 다음과 같이 나뉩니다.

1. 자기자본으로 구입: 구매물품 수배 → 구매물품 확인 → 예약 → 선금 5-10% 지불 → 매매계약서+에스크로 계약체결 → 에스크로 구좌에 잔금입금 → 명의이전신청 → 명의이전 완료 → 부동산 인수인계 → 에스크로 구좌에서 판매자 구좌로 대금이전 → 거래완료    

2. 부동산담보대출로 구입: 구매물품 수배 → 구매물품 확인 → 예약→ 선금 5-10% 지불 → 가계약서+에스크로 계약체결 → 구매자 부담금 에스크로 구좌에 입금 → 부동산에 은행의 근저당 설정 → 에스크로 구좌에 은행 대출금 입금 → 매매계약서 체결 → 명의이전신청 → 명의이전 완료 → 부동산 인수인계 → 에스크로 구좌에서 판매자 구좌로 대금이전 → 거래완료

개인이 구입할 경우, 외국인에 대한 차별조항이 없고 체코 내 거주지 및 체류허가에 관계없이 구매가 가능합니다. 법인 명의로 구입하고자 하는 경우, 간단한 체코 법인 설립절차를 거쳐 구매할 수 있습니다. 이 때 일반적인 형태는 유한회사(s.r.o.)로, 회사지분을 소유한 유한책임사원(společník)은 1인도 가능하고 동시에 회사운영을 책임지는 회사대표(jednatel)를 맡을 수 있습니다.

물건수배 방법

부동산 회사 또는 인터넷 포털 사이트를 통해 부동산 물건수배가 가능합니다. 코로나 사태로 새로운 트렌드인 원격방문이나 동영상을 제공받을 수 있으나 가능한 물건의 직접 방문을 추천하며, 구매를 결정하기 전 다음의 사항들을 체크하시길 바랍니다.

  1) 부동산 등기부: 소유주, 근저당, 질권설정 등

  2) 주택의 경우 측량도면 확인

  3) 주택의 경우 홍수 침수지 여부 확인

  4) 유적등재 여부확인: 유적지 내 건물 및 유적으로 지정된 경우 과다비용 발생하고 경우에 따라서는 개보수가 곤란할 수 있음.

  5) 노후된 건물의 경우 부동산 감정평가사의 부동산 안전평가를 추천함. 무허가 개조나 석면 등 불법자재 또는 비규격 용품사용 등으로 안전에 위험 (실례 :동선이 아닌 알루미늄 전선을 사용해서 벽내 전기배선 모두 교체)

부동산 소유권 확인

부동산 소유권의 형태는 개인(법인 포함)소유와 조합소유로 나뉩니다. 부동산 등기부에 기재된 소유주가 개인(법인포함)인 경우 소유주는 소유주로서 모든 권리행사 가능합니다. 조합소유의 경우는 부동산 등기부 상에 기재된 소유주가 주택조합(DB)이고 실소유는 조합의 회원으로 해당공간을 독점적으로 사용할 권리를 보유합니다. 과거 공산주의의 잔재로 현재는 상당수의 주택조합이 해체되고 실소유자에게 개인소유로 이전되었습니다. 조합회원권의 이전은 자유롭고 조합의 동의가 필요 없습니다.

소유권이 조합에 있어 근저당 설정을 통한 부동산 담보대출이 불가능하고, 비자신청에 필요한 외국인의 거주지 확인서 발행 등 실소유자임에도 불구하고 소유자 권리행사 제한이 발생할 수 있습니다. 반면, 신규 주택조합의 경우 주택구매대금의 20-30%만 지급하고 잔액을 25-30년간 장기 분할상환 할 수 있어, 체코 내에서 소득증명이 불가능하여 부동산 담보대출이 힘든 사람들에게 내 집 마련의 꿈을 이루는 좋은 대안으로 활용되고 있습니다.

대금결제

자기자본으로 구매하는 경우, 테러지원자금, 불법자금 세탁을 방지하기 위해 자금의 출처를 소명하는 AML(자금세탁방지, Anti Money Laundering)를 작성해야 합니다. 대부분의 일반인은 AML 작성 시 개인저축, 기존 부동산 판매, 상속 등을 자금출처로 기재합니다.

부동산 담보대출을 받는 경우 대출 기준은 개인신용과 부동산 가치를 함께 평가합니다.
  a) 개인신용: (월 실질소득 – 부양가족의 생활비 – 기존 할부금) > 월 할부금

  b) 부동산 감정평가액의 최대 90% (체코 중앙은행에서 최고대출한도 제한)

부동산 인수인계

부동산 인수인계 시 확인 및 유의할 사항은 아래와 같습니다.

  1) 인수인계서 기재사항: 수도, 전기, 가스, 열량계 등 계량기의 검침내역과 계약서에 합의된 물품이 정확히 있는지 확인하고 이에 대한 상태를 기재해야 합니다. 또한, 차이가 발생한 경우 이를 기재하고 상호 정산합니다.

  2) 관리비 정산: 아파트 등 다세대 공동주택은 주택소유자 조합(SVJ)을 결성하여 공동구역청소, 엘리베이터, 복도 등 공동구역 관리 및 외벽, 지붕 등을 보수유지합니다. 관리비는 전년도 비용을 근거로 하여 매월 선급금으로 지불하고 연 1회 정산하며, 회기 중 소유권이 이전된 경우 인수인계서를 근거로 특별정산합니다.

  3) 유틸리티 이전: 전기, 가스, 인터넷 등 유틸리티 공급사와 계약을 판매자가 매입자에게 인수인계서를 근거로 양도합니다. 판매자가 공급사와 계약을 종료하고 매입자가 새로 신청할 수도 있으나 이럴 경우 계량기 철거 및 설치비용이 추가로 발생할 수 있어 계약을 양도하는 경우가 대부분입니다.

  4) 임차계약 양도: 해당 부동산에 임대계약에 의한 임차인이 있을 경우 소유권 이전과 관계없이 기존 임대계약서의 조건을 임대기간이 종료 시까지 동일하게 적용해야 합니다. 일반적으로 1-3개월치 임대료를 임대보증금으로 판매자가 보관하므로 매입자는 임대보증금을 이전 받아야 합니다. 임대료가 선불로 지불된 경우 역시 판매자와 매입자는 서로 정산하여야 합니다.

중개수수료

판매 의뢰의 경우 매매가격의 2-5%의 중개수수료를 판매자가 부담합니다. 한편 부동산 매입을 부동산 중개사에게 의뢰할 경우 0.8-2%의 매입중개수수료를 지불하게 됩니다. 중개수수료에는 광고비용, 계약서 작성 및 에스크로 구좌운영, 시장조사 등 은행과 법률자문 비용 및 명의 이전에 필요한 모든 수수료를 포함하나, 외국에서 작성된 서류의 체코어 번역비용은 별도입니다.

임대계약의 경우, 크기에 관계없이 대부분 1개월 임대료가 중개수수료로 소유주에게 청구되고 임차인에게도 역시 1개월 임대료의 중개수수료를 청구됩니다. 소유주가 직접 광고하거나 일부 부동산회사의 경우 소유주 또는 임차인 한쪽에서만 중개수수료를 받는 경우도 있습니다.

세금

부동산 구매와 관련된 세금은 아래와 같습니다.

  1) 취득세: 종전에는 4%의 취득세가 부과되었으나 경기활성화 대책으로 폐지되었습니다.

  2) 재산세: 매년 1월1일 부동산 등기부상 부동산의 소유자는 재산세 납세의 의무가 발생합니다. 소유권 이전이 발생하면 다음해 1월 말까지 새로운 소유자가 재산세 납세신고를 해야 하며, 세무서에서 신고내역과 주변 부동산 시세를 감안하여 납세고지서를 발행합니다(납부 기한은 매년 5월31일까지).  세율은 체코 각 지방마다 일부 차이가 있고, 예를 들어 프라하의 경우 4억원 정도의 아파트에 연 7-8만원의 재산세가 부과되고 있습니다.

  3) 양도세: 개인 소유자는 ① 해당 부동산에 2년 이상 실거주하거나 ② 2년 미만 거주 후 판매하였으나 후속으로 체코 거주용 부동산을 매입하였거나 ③ 거주하지 않았더라도 10년간 보유할 경우 15%에 해당하는 양도차액세가 면제됩니다. 반면 법인 소유자의 경우 회계결과에 따라 19% 법인소득세율이 적용됩니다.

  4) 상속세: 직계에 대하여는 0% 세율 적용합니다.

부재소유자의 임대주택 관리 방법

임차인 수배, 임대계약, 인수인계 등은 부동산 중개사에게 의뢰하여 임대차업무 위임합니다. 부동산의 도색 보수, 가전제품 수리 및 교체, 관리비 정산 등의 문제를 해결하는 부동산관리업무도 위탁 가능합니다. 일반 아파트의 경우 월 2-3만원 정도의 부동산 관리 위탁비용을 지불합니다. 문제발생 시 중개사가 수리업체를 수배하여 문제를 해결하고 수리비는 소유주에게 청구됩니다.

※ 이 원고는 외부 전문가가 작성한 정보로 KOTRA의 공식 의견이 아님을 알려드립니다.