- 코로나19확산 중에도 임차료는 하락했으나 부동산 가격 상승은 가속화 -

- 공공주택 공급 등 향후 정부의 부동산 정책 모니터링 필요 -

코로나19 확산 중에도 가파르게 상승한 주거용 부동산 가격

슬로바키아의 부동산 가격은 2014년 이후 해마다 크게 상승하고 있어 일부 전문가들은 가격 하락이 발생할 수 있다고 예상했다. 그러나하지만 실제로 아파트, 주택 및 사무공간의 부동산 가격은 지속 상승했고, 코로나19가 확산되기 시작한 2020년 상반기에도 가격 상승은 가속화되어 2020년 2분기에는 2019년보나 약 10%에 가까운 증가율을 기록했다.

슬로바키아 단위면적당 부동산 가격 변동 현황

(단위 : 유로, %)

자료 : 슬로바키아중앙은행(NBS)

2019년 슬로바키아의 1평방미터당 평균 부동산 가격은 1,600 유로 수준을 기록했다. 최저 평균 가격은 반스카비스트리챠(Banská Bystrica)주(州)로 830 유로였고, 최고 가격은 수도가 위치한 브라티슬라바(Bratislava)주가 2,150 유료를 기록했다. 슬로바키아에서는 전반적으로 서부의 개발이 많이 진행되어 동부의 프레쇼브(Presov)주 및 코시체(Kosice)주 또는 산악 지형이 많은 반스카비스트리챠주에서 가장 저렴한 부동산을 찾을 수 있다. 부동산 가격이 가장 저렴한 도시로는 트레비쇼브(Trebišov), 메드질라보르체(Medzilaborce), 폴타(Poltár) 및 벨키크르티쉬(Veľký Krtíš)가 있다.

슬로바키아 2대 도시인 코시체에서 활동하고 있는 부동산 중개법인 아마존리얼티코시체(Amazon Reality Košice)에 따르면, 슬로바키아에서 가장 저렴한 아파트가 현재 트렌친(Trenčín)과 프레쇼브(Prešov)에 있으며 평균적으로 이 지역의 평방미터당 아파트 가격은 1,400~1,600 유로다. 코시체, 질리나 또는 트르나바 시(市)의 아파트 가격은 평당 1,750~2,000 유로 수준이며, 수도 브라티슬라바의 평균 가격은 평당 2,300~2,500 유로다.

그러나 2020년에는 트렌친 및 프레쇼브 같은 도시에서도 아파트의 평방미터당 가격이 1,600 유로를 초과 할 것으로 예상된다. 반면 코시체의 부동산은 이미 가장 큰 상승을 경험했고 평균 가격이 평방미터당 2,000 유로수준을 유지하고 있기 때문에 2020년에는 이 수준에서 더 상승하지 않을 것으로 전망된다. 전문가들은 브라티슬라바의 부동산 가격 추가 성장을 예상했으며 가격은 2,500~2,700 유로 수준을 초과 할 것으로 전망되고 있다.

주택공급 부족 현상과 주택 구매력 약화

슬로바키아국립은행(NBS)의 분석에 따르면, 부동산 가격은 오랜 기간 동안 상승하고 있는 반면, 주택 구매가능성은 하락하고 있다. 젊은이들은 부모님의 집에 오랫동안 머물러 있으며, 이 문제에 대한 국가 지원은 충분하지 않다. 2020년 3월 출범한 새정부는 수십만가구 규모의 공공주택공급을 공약으로 내걸었으나, 코로나19 감염병 예방이 가장 긴급한 정책 의제로 아직 구체적인 주택공급 정책의 실행은 발표되지 않았다.

슬로바키아의 인구 1천명당 아파트 수는 321채로 유럽연합 평균인 416채와 비교하여 현저히 낮다. 젊은이들이 부모로부터 독립 할 수 있는 능력도 주택 가격의 지표로 간주되는데, 유럽연합 시민이 부모님의 집을 떠나는 평균 연령은 26세로 추정된다. 반면 슬로바키아는 평균적으로 30.9세에 독립하고 있어 유럽연합 내 몬테네그로와 크로아티아 다음으로 늦은 독립 연령을 보이고 있다. 최근 조사에 따르면 25-34세 사이의 슬로바키아인의 57%는 여전히 부모와 함께 살고 있는 것으로 나타났다. 이 현상에 대해 사회학자들은 게으름이나 안락함이 독립성 저하의 원인이 아니고 저렴한 주택의 공급이 제한적인 것이 문제라고 분석한다.

유럽연합 회원국별 부모로부터 독립하는 평균 나이

자료 : Eurostat(2018) / Statista 인용

소득 수준의 증가를 넘어 상승하고 있는 부동산 가격으로 인해 주택 구매력은 지속적으로 악화되고 있다. 구매력 약화가 가장 심한 주는 코시체주와 질리나주로 2020년 상반기의 주택가격이 전년 동기 대비 3.6% 상승했다. 이는 평방미터당 60 유로 수준의 증가로 평방미터당 평균가가 1,731 유로 수준으로 상승했음을 의미한다. 유럽 내 2008년 부동산 버블 이후 가장 높은 성장률을 기록했다.

슬로바키아중앙은행은 단기적으로 주택 구매력이 악화되는 현상은 부동산 가격 상승과 동시에 전염병으로 인한 임금 하락 때문이라고 밝혔다. 그러나 부동산 전문가에 따르면 코로나19 상황은 아직 가격에 큰 영향을 미치지 않은 것으로 보인다. 장기적인 관점에서 슬로바키아중앙은행은 특히 코시체 지역의 부동산 공급이 충분하지 않다고 덧붙였다.

실업률 상승 및 정부의 주택담보대출 축소도 주택가격 잡지 못해

슬로바키아는 2019년부터 주택담보대출 조건을 강화했다. 기존의 대출 가능 비율을 총 부동산 가격의 최대 90%에서 80%로 축소하는 동시에 총 대출금액이 대출자 연소득의 최대 8배를 초과할 수 없으며, 월 상환액은 개인 월 순소득의 60%를 초과할 수 없도록 규제했다. 이러한 정책 변화에도 불구하고 2019년에만 단위면적당 평균 주택가격이 전년대비 7.5% 상승을 보였으며, 2020년에도 상승세는 가속화 되고 있다.

슬로바키아의 실업률은 2020년 3월 5.1%에서 7월까지 7,6% 수준으로 증가했다가 2개월째 감소하여 9월에는 7.4%를 기록했다. 실업률이 증가함에도 주택가격이 상승하는 요인은 저소득층만큼 위기의 영향을 받지 않은 고소득 고객의 지속적인 수요로 분석할 수 있다. 현재의 위기에도 불구하고 전년 대비 성장률이 크게 둔화되지 않고 10%를 유지하고 있는 모기지 대출의 좋은 가용성 덕분에 새로운 주택에 대한 끊임없는 수요가 이어지고 있다. 슬로바키아 전체 가계의 주택 융자 규모는 이미 315억 유로를 초과했다. 은행들의 경쟁과 유럽중앙은행(ECB)의 완화 된 금융 정책은 금리를 역사적으로 낮은 수준으로 유지하게 하고 있다.

슬로바키아 3대 은행 Slovenská sporiteľňa의 부동산 애널리스트 Matej Horňák에 따르면 2020년 주택 가격 상승은 신기록을 경신했다. 그는 실업 증가, 지속적인 위기 및 예상되는 임금 영향에도 불구하고 부동산 가격은 이러한 발전에 영향을 받지 않는다고 말했다. 부동산 거래는 4월~5월에 둔화되었지만 이후 금세 코로나19 이전 수준을 회복했다. 실업률의 상승이 부동산 가격 하락의 원인이라는 전통적인 분석은 현재 상황에 적용될 수 없다고 분석했다.

부동산 개발 회사 Bencont Group 투자팀의 분석에 따르면 2020년 2분기말 브라티슬라바에 2,430 개의 신규 아파트가 제공되었는데 이는 2019년 이후 가장 많은 물량의 주택공급이다. 그럼에도 불구하고 가격이 가파르게 상승하는 이유는 주택가격 하락은 시장의 더 큰 공급증가, 이로 인한 시장 내 유사한 물량의 중복성이 충분하며 인구의 구매력이 전체적으로 감소하는 경우에만 발생할 수 있다고 분석했다. 이 분석에 따르면 브라티슬라바에서 새로운 건축 허가 발급이 매우 제한적이며, 실업률은 5%미만의 자연실업률 수준으로 유지되고 있는 점을 감안할 때 수도에서 주택가격의 하락은 예견하기 힘들다고 덧붙였다.

코로나19에 직접적인 영향을 받은 사무용 부동산 시장

한편 CBRE 슬로바키아의 보고서에 따르면, 슬로바키아의 사무실(오피스) 임차(리스)활동은 2020년 상반기 중 전년 동기대비 50% 감소했다. 이는 대부분의 기업의 경영활동이 악화되고 3월과 4월에 일시적으로 사무실을 폐쇄한 점과 직원의 70% 이상이 재택근무를 시행한 것을 주요 요인으로 보고 있다. 현재 상황을 감안할 때 임대인은 수요를 촉진하기 위해 신규 및 기존 고객에게 유리한 조건을 적극적으로 제공하고 있다. 슬로바키아 정부도 임대인과 임차인의 협의에 의한 임차료 지원 정책을 실행하였고 기존 임차인과 신규 임차인 모두를 위한 임대 무료 기간 일반적인 관행이 되고 있다. 또한 임대인은 더 긴 임대료 없는 기간을 인정하고 장기 임대 계약에 서명하려는 임차인에게 혜택을 제공하고 있다.

2020년 2분기의 공실률은 전 분기에 비해 1,2 % 증가했다. 증가의 주요 원인 중 하나는 공식적으로 Park One 건물을 떠난 Amazon과 25,000 평방미터의 새 사무실을 공급한 새로운 프로젝트Einpark와 ​​Nivy Tower의 공급량으로 분석된다. 가장 높은 공실률은 13,61%로 교외의 사무공간에서 기록되었다. CBRE 슬로바키아는 가까운 미래에 더 많은 사무실 건물 건설이 완료되고 전염병으로 인한 수요 조정의 결과로 전체 공실률이 더 증가 할 것으로 예상하고 있다.

현재 수도 브라티슬라바에는 총 8개의 프로젝트를 통해 95,566평방미터의 새 사무공간이 건설 중이며 이러한 개발의 대부분은 2020년 말까지 완료 될 예정으로 사무공간 공급은 단기적으로 더 늘어날 것으로 보인다. 2020년 3-4 분기의 미래 오피스 시장에 대한 분석은 기업이 '기다리고 보는' 접근 방식을 채택 할 수 있기 때문에 임대 활동은 지속 둔화될 것으로 예상할 수 있다.

2020년 2분기 브라티슬라바 사무용 부동산 시장 현황

(단위 : 평방미터, %)

자료 : CBRE슬로바키아

전문가 의견

 자료 : 슬로바키아부동산에이전시협회 제공

슬로바키아부동산에이전시협회(NARKS 이하 ‘협회’) 관계자에 따르면, 코로나19의 위기가 시작되었을 때 많은 사람들이 부동산 가격의 하락을 예측했지만 부동산 거래 수의 감소만이 있었을 뿐, 실제로 가격의 상승이 관찰되었으며, 이러한 현상의 원인으로 30년 전보다 강화된 기술기준, 조명, 위생, 환경기준 및 에너지효율기준 등 건설의 규제에 따른 건설 원가 자체의 상승 및 여전히 많은 사람에게 구매력을 높여주는 주택담보대출을 꼽았다. 협회 전문가는 3분기에도 2분기와 유사한 가격상승이 일어날 것이며, 1.5-2.5% 사이의 증가세를 보일 것으로 예측했다.

시사점

코로나19로 인한 재택근무 확대, 상업용 건물 임대료 인하 등 부동산 시장의 변화에도 불구하고 슬로바키아 부동산 가격의 상승은 이어질 것으로 전망된다. 주택가격의 상승과 가계의 주택 구매력 약화를 동시에 해결 해 줄 수 있는 유일한 정책으로 공공주택의 공급이 논의되고 있는 만큼 슬로바키아 정부의 건설 프로젝트를 주기적으로 확인할 필요가 있다.