러시아 주거용 부동산 시장 동향

 

러시아는 지난 2월 말 러시아-우크라이나 사태에도 불구하고 주택 가격의 급등을 기록했다. Global Property Guide에 의하면, 러시아 전국 명목 주택가격은 2분기까지 29.45% 급등했는데 이는 2019년부터 이어지고 있는 지속되는 부동산 상승세와 함께 최근 우크라이나 사태 관련 루블 환율 불안정에 따른 실물자산 투자 선호 현상, 서방의 대러 제재로 수입 물가 상승 등 인플레이션의 영향에 따른 것으로 보인다. 인플레이션 부분을 조정한 실질 주택 가격도 2022년 2분기에 전년대비 11.69%를 기록해 러시아 부동산 가격은 4년 연속 전년대비 증가세를 유지하고 있다.

 

글로벌 부동산 서비스 기업 CBRE에 따르면 러시아 부동산 가격은 2011년부터 2018년까지는 29% 급락(인플레이션 조정)을 보이다가 2019년부터 회복되기 시작해 계속 강화되었다. 부동산 가격에 영향을 주는 주택 대출도 지속적인 상승세를 보이는데, 러시아 중앙은행은 2022년 8월 러시아의 총 주택 융자 규모가 2,110억 달러로 지난해 대비 17.7% 상승했고, 이는 2021년 25.2%, 2020년 21%, 2019년 17%에 이은 상승 추세라고 밝혔다.

 

하지만 이 같은 수요 강세에도 불구하고 최근 들어서 러시아 주택가격은 약간의 하락 조짐(3분기 3.8% 하락)을 보이는데 우크라이나 사태로 몇 달 동안 상당수의 러시아인이 나라를 떠나고 두바이와 같은 다른 나라의 부동산을 대신 구입하는 현상도 생겨났으며, 무엇보다 단기간 동안 급격한 금리 변동에 따른 이자 부담 등의 영향이 미친 것으로 보인다.

 

<러시아 주택가격 추이>

(단위: 루블/sqm)

 

[자료원: Global Property Guide]

 

 

러시아 부동산 시장과 금리 정책

 

 

러시아 정부는 코로나19 펜데믹 시기를 지나오면서 경기 부양책 일환으로 기준금리를 2020년 1월에 6.25%에서 2021년 1월 4.25%까지 지속적으로 낮추었다. 그 이후 경기가 과열되는 조짐을 보이자 2021년 3월부터는 금리를 차츰 올려 이후 6차례에 걸쳐 인상하여 2022년 2월에는 9.5%에 이르렀다. 한편, 2월 24일 발발한 우크라이나 사태와 서방의 전례 없는 대러 제재로 인한 자본 유출을 우려한 러시아 정부는 기준금리를 20%까지 급격히 올리게 되었다. 이후 루블화가 안정세를 보이고 정부의 강력한 외환 통제 등으로 러시아 경제가 어느 정도 서방의 제재 타격을 견뎌낸 것으로 보이자 8월에는 다시 금리를 8% 수준으로 낮추었다.

 

이에 따라 주택 대출 금리도 함께 변동했는데 2021년 초 주택 대출 금리는 연 6.5%로 이는 러시아 평균적인 주택 대출 금리에 비해 상당히 낮은 수준이다. 이후 2021년 3월 부터 기준 금리 인상에 따라 주택 금리도 7%로 인상이 되고 대출한도는 300만 루블(약 4만 달러)로 축소되었는데 이는 모스크바나 상트페테르부르크 같은 주요 인구 밀집 지역의 아파트 가격에 훨씬 못 미치는 금액이다.

 

우크라이나 사태 직후 러시아 중앙 은행 금리는 지난 2월 말 연 9.5%에서 20%로 인상되었고 이에 시중 은행 모기지 금리도 연 20-25%로 상승했고 이는 대출자들이 도저히 감당할 수 없는 금리 수준으로 주택 구입 수요에도 영향을 미쳤다. 러시아는 신축 아파트의 경우 구매 시 주택융자 금리를 우대해주고 있어, 실제로 신축 구매 시 대출 이자(7%~12%)는 일반 구축 아파트 구매 시 보다 훨씬 저렴하다.

 

<러시아연방 중앙은행 기준금리 동향>

(단위: %)

[자료원: 러시아 중앙은행]

 

 

<러시아 주요 도시 센터지역 아파트 가격 및 월 임차료(120 sqm 기준)

(단위: US$)

[자료원: Global Property Guide]

 

러시아 부동산 수요 감소와 향후 시장 전망

 

러시아 정부는 4월 7일 <정부 대출 금리 지원 프로그램 2020-2022>을 통해 연간 주택 대출 금리를 7%에서 12%로 인상했고 대출 한도는 기존 지역에 상관없이 300만 루블에서 모스크바, 상트페테르부르크 및 레닌그라드 지역의 주택 구매 시 1,200만 루블 그리고 기타 지역은 600만 루블로 세분화해 상향했다. 우크라이나 사태로 폭락했던 주가와 환율이 제자리를 찾아가며 경기가 안정화되면서 5월부터는 대출 금리를 연 12%에서 9%로 낮추고 최대 대출 한도는 신규 주택 구매에 대한 모기지 프로그램의 경우 1500만 루블, 국가 지원 프로그램은 3000만 루블로 상향했다. 그러나 이런 정책에도 불구하고 글로벌 경제 침체 위기와 우크라이나 사태와 맞물려 4월과 5월에 부동산 구매 수요는 3~4배 감소했다고 금융 전문 언론 Banki.ru의 전문가 Artur Akhmetov는 언급했다. 그는 “정부가 신규 분양 주택 구입에 대한 금리 지원을 계속 하고 있어 그에 따른 수요가 있지만 현재 지원이 없는 기존 주택에 대한 금리는 중앙 은행 금리보다 높아 구매자 대부분이 이를 감당할 수 없다.”면서 “현재는 기존(구축) 주택 구매에 대한 수요가 전혀 없는 상태인데, 첫째는 예금 금리가 높아져 자금이 예금으로 이동하였고, 두 번째는 사람들이 정치나 경제 측면에서의 불확실성으로 인해 부동산 구매를 유보하고 있기 때문"이라고 했다. 한편, 지난 9월 6일 러시아 건설부는 주택 수요 예측에 대해 발표했는데 러시아 건설부 차관은 "연말까지 주거용 부동산 가격이 물가상승률 이상 오르지 않을 것"이라고 언급하며 이미 주택 금리 인하 정책으로 인해 충분한 공급이 이루어졌다고 본다."라고 밝혔다.

 

주거용 부동산 수익성에 대한 전문가 의견

 

부동산 전문가 Viktor Zubik

 

<정부 지원 2020–2022 프로그램>에 따라 신규 주택을 분양 받는 것은 아직까지 수익성이 있다고 판단됨. 최대 9% 금리로 신축 구매는 권장하나(2022년 6월 16일 기준). 기존 주택 구매는 반대하는 입장. 그 이유는 기존 주택의 경우 금리가 연간 약 11%(2022년 6월 16일 기준)이며 이는 고금리로 수익성이 적다고 생각.

 

부동산 전문가 Nikolay Vavilov

2022년은 좋은 부동산을 적절한 가격에 구매할 수 있는 한 해가 될 것. 다만 기준금리의 추가 인하를 기다려야 함.

 

하지만 일부 다른 전문가는 신축 주택들은 이미 가격이 크게 상승했으며 눈에 띄는 가격변동은 없을 것이라고 밝혔다. 건설사는 수요감소와 원자재 가격 상승으로 신축 아파트 건설을 중단할 가능성이 높으며, 이는 일정 시간이 지나면 신축 아파트 공급 부족으로 이어지고 결국 다시 아파트 가격을 밀어 올릴 것이라고 언급했다.

 

모스크바 부동산 유망 지역: 노바야 모스크바(New Moscow)

 

노바야 모스크바(New Moscow)는 모스크바 남서부에 있는 지역으로 모스크바시 확장을 위한 프로젝트 과정에서 모스크바에 합병된 새로운 지역이다. 이 프로젝트의 주요 목표는 기존에 모스크바에 집중되었던 도시 기능을 분산해 새로운 지역에 행정 및 주거 단지로서 기능이 가능하도록 하는 것이다. 이 지역은 모스크바와 공장 등 일자리가 많은 칼루가 지역(삼성 칼루가, 엘지 루자, 케이티엔지 칼루가, 로레알 칼루가 등) 사이에 위치해 있어, 입지가 좋고 모스크바 중심보다 상대적으로 저렴한 주택가격으로 젊은층이 많이 찾는 지역이다. 러시아 전체 총 인구가 감소하고 있음에도 노바야 모스크바(행정구역 Troitsky 및 Novomoskovsk) 인구는 2021년 한 해 동안 6만 5천명이 증가해서 22년 현재 65만 명 가량이다. 앞서 2012년 7월 새로운 모스크바 계획 발표 당시 이 지역 인구는 25만 명 미만으로 약 10년 만에 인구가 2.5배 증가한 것이다. 노바야 모스크바는 모스크바 시의 예산을 지원 받아 90여 개의 공공 시설이 건설이 되었다. 특히 현재 공공 인프라 시설로 유치원 56개, 학교 19개, 의료 시설 15개가 있다. 정부의 적극적인 지원으로 새로운 모스크바 지역으로 많은 인구가 유입 되면서 이 지역에 대한 관심이 높아지고 있으며, 현재 신축 가격이 1M²  당 23만 루블부터 시작된다. 현재 모스크바 남서쪽으로 지하철역이 건설 중에 있으며 3년 내 완공 예정인 지하철 공사 라인은 아래와 같다.   

 

l  Kalininsko-Solntsevskaya 라인 <Rasskazovka 역에서 Vnukovo역 까지>

l  Sokolnicheskaya 지점 <Kommunarka에서 Novomoskovskaya역 까지>

l  Lyublinsko-Dmitrovskaya 라인 <Seligerskaya와 Fiztekh 역>

l  Troitskaya 라인 - <ZIL 역에서 Kommunarka역까지>

 

이외 향후 Rublyovo-Arkhangelskaya, Biryulyovskaya 및 Arbatsko-Pokrovskaya 라인의 공사가 예정 되어 있는데 이 공사가 완공되면 기존 지하철 노선인 모스크바 중심 원 라인(КОЛЬЦО)에서 노바야 모스크바 구역에 위치한 Kommunarka 지역 및 Troitsk까지 약 40km 구간이 이어지게 되어 이 지역 교통 사정이 더 나아질 전망이다.

<노바야 모스크바 지도>

 

[자료원: raenza.ru]

 

 

2022 모스크바 지역 인기 신축 분양 단지 Top 10

 

Domclick은 2022년 상반기 분양 주택 시장의 주택 담보 대출 건수를 통해 현재 러시아인들에게 모스크바에서 가장 인기 있는 신축 아파트 10곳을 선정했다.

 

<2022 모스크바 인기 신축 분양단지 Top10>

(단위: 루블)

 

건설사	주거 단지	교통 및 인프라	완공일	가격
1. Samolet Group	Novoye vnukovo	•노바야 모스크바 지역 •던노강 유역에 위치 •모스크바 순환도로에서 24KM •Kokoshkino 지하철역에서 도보로 20분	24년	최소 570만 루블 이상   1M2 당 212,805루블
2. Samolet Group	Ostafiyrvo	•노바야 모스크바 지역 •모스크바 순환 도로에서 11km •Buninskaya alley 지하철역 차로 10분	23년 3분기	최소 650만 루블 이상   1M2 당 208 ,379 루블.
3. Samolet Group	Alkhimovo	•노바야 모스크바 지역  •모스크바 순환 도로에서 차로   30분 거리  •Silikatnaya역까지 도보로 20분	23년 2분기	최소 460만 루블 이상   1M2 당 235,377 루블.
4. Michi Group	Ecobunino	•노바야 모스크바 지역 •모스크바 순환 도로에서 6.5km (자동차로 9분 소요) •Kommunarka" 지하철역까지 도보로 20분 •Sosenki지하철역(2023년 개통예정) 도보 12분	24 년 4 분기	최소 530만 루블 이상   1M2 당208 ,959 루블.
5.Michi Group	Flower Glades	•노바야 모스크바 지역 •모스크바 순환 도로에서 16KM •키예프 고속도로에서 5KM •칼루가 고속도로에서 7KM. •Filatov lug지하철역은 도보로 10 분 •Prokshino지하철역은 도보로 15 분	25 년 4 분기	최소 440만 루블 이상   1M2  당 173,658 루블.
6. PIK Group	Businovsky Park	•Khovrino 지하철역에서 도보로 20분 •Yakhromskaya 지하철역 (2023년 개통 예정) 단지 옆 •Dmitrovskoe 순환 도로까지 차로 8분 •Leningradskoe 순환 도로까지 12분이 소요 •모스크바 순환 도로는 차로 5분 거리	2024년 3분기	최소 630만 루블 이상 1M2당 259,681루블.
7. PIK Group	Buninsky luga	•Buninskiye alleu 지하철역은 도보로 20분 •Novomoskovskaya역 (2023년 개통 예정) 도보 10분	24년 4분기	최소 580만 루블 이상   11M2 당 237,550루블
8.PIK Group	Green Park	•질레노그라드 지역에 위치 •Kryukovo" 지하철역 도보 20분 •Kutuzovskoe shosse는 차로 3분 •Pyatnitskoe shosse는 5분 •Zelenograd 숲, Victory Park 및 Mikhailovsky 연못이 있어 친환경적인 단지	2024년 2분기	최소 480만 루블 이상   1M2당 223,258 루블
9.Absolut Real Estate	Park City Pervy Moskovsky	•노바야 모스크바 지역에 위치 •Filatov Lug 지하철역에서 도보 20분 • Filatov Lug 공원과 Ulyanovsk 숲속 공원이 있어 친환경적 임	2024년 2분기	최소 550만 루블 이상  1M2 당  187,598 루블
10.PIK Group	Matveevsky park	•Ochakovo-Matvee vskoye 지역에 위치 •Aminevskaya지하철역 (개통예정) 도보 3분 •모스크바 순환 도로에서 차로 9분	2024년 4분기	최소7백만 루블이상 1M2당 315,222루블

[자료원: Domclick]

 

러시아 부동산 세금 제도

 

①     재산세

 

가)    재산세 개념

 

2021 년부터 개인 재산세는 재고 자산(감정 평가액) 대신 공시지가(Cadastral value)를 기준으로 재산세가 부과된다. 공시지가는 감정 평가액보다 훨씬 시세에 근접하다. 공시지가에 대한 평가는 3 년~5 년 마다 한 번씩 수행된다. (모스크바와 상트 페테르부르크는 2년마다).

 

재산세 계산 시 주택의 총 자산 가치에서 공제되는 주택 당 평방 미터는 아래와 같다.

• 주거용 건물의 경우 - 50M²

• 아파트 또는 주거용 건물의 일부 - 20M^2.

• 방 또는 아파트의 일부 - 10M^2.

공제되는 크기를 제외한 나머지 평방 미터는 재산세가 부과 된다. 예를 들어 50 평방 미터의 아파트에서 재산세는 30제곱 미터에 부과된다.

 

나)    재산세율

 

세율은 지역별 연령별 등에 따라 다를 수 있는다는 것을 참고 해야 한다.

 

일반 세율

 

부동산 자산 가치 기준 아래와 같다.

 

ü  1천만 루블 이하 0.1%

ü  1천만에서 2천만 루블 0.15%

 

만약 재산세가 지역 및 지역 법률에 의해 결정되지 않은 경우 세금은 연방 수준에서 설정된 최대 세율을 기준으로 계산 된다.

 

다)    재산세 면제 대상

 

ü  I 및 II 그룹에 속하는 장애인

ü  장애 아동

ü  연금 수급자

ü  면적이 50 제곱 미터를 초과하지 않는 농가 주택, 농업, 원예 및 정원에 필요한 토지 소유자 

 

임대 시장

 

모든 임대 소득은 과세 대상이다. 하지만 자산의 규모 및 소유자에 따라 과세 체계는 다르게 적용된다.

 

가)   세율

 

ü  개인 및 임대사업자가 아닌 경우

임대 소득의 13% 과세(주정부 예산)

ü  일반적 개인 임대사업자의 경우

임대 소득의 13% 과세(주정부 예산)

ü  간이 사업자

소득의 6% 또는 소득과 비용의 차액의 15% 세율로 적용 가능

 

②     양도세

 

가)   양도세 개념 및 비과세 대상

 

일반적으로 주택 구입 후 5년 후 주택 양도 시 비과세 적용을 받는다. 만약 부동산을 3년 이상 소유하고 다음 조건을 충족하는 경우 양도 시 비과세이다.

 

• 상속 또는 가족 및(또는) 친인척의 증여

• 공기업 민영화

• 가족 부양

• 단독 주택 매각 및 단독 주택의 소유권 지분 공유

 

시사점

 

러시아의 주거 부동산 시장은 펜데믹 시기와 정부의 신규 분양 단지 모기지론 보조 정책에 의해 기존 주택 시장(2차 시장)보다 신축 분양 시장(1차 시장)을 중심으로 발전해 왔다. 현재 22년 상반기 기준으로 기존 주택에 대한 수요는 줄었지만 신축 시장에 대한 수요는 금리 보조 정책과 더불어 꾸준한 상태이다. 우크라이나 사태, 미국의 인플레이션 감축을 위한 금리 인상 등 여러 요인으로 경제 위축이 예상 되어 세계적으로 과열되어 있던 부동산 시장이 침체기로 전환 되고 있는 것과는 다른 양상이다. 특이한 점은 기존 주택시장 (2차 시장)에는 정부의 모기지 보조 정책이 없는 반면 신축 분양시장(1차 시장)에 정부 보조가 있어 신축 분양이 각광 받고 있다. 러시아는 신축 분양에 금리를 보조하여 수요자들을 끊임없이 신축 단지를 구매하도록 유도하고 있다. 특히 신축 분양 단지에 은행과 협정을 맺어 해당 은행에서 대출을 받으면 금리를 조금 더 인하해주는 혜택도 있어 자산이 부족한 실질 구매자의 마음을 사로잡고 있다.러시아 부동산 시장이 우리랑 다른 점은 취득세가 없고 낮은 보유세와 양도세 (13% 수준)로 세금적인 부분에서 부동산 투자에 대한 부담이 낮다는 것이다. 또한 다주택에 대한 양도세 중과도 없어 필요 보유기간 (약 5년)이 지나면 기본 양도세로 매매가 가능하다는 점이 러시아 주거 부동산에 대한 투자 관점에서 매력적이다. 정치적 측면에서도 건설 경기 부양에 집중 할 수 밖에 없다. 현재 정권 유지를 바라고 있는 푸틴 입장에서 지하철 및 교통 건설과 인프라 확장은 우크라이나 사태와 맞물려 좋지 않은 민심을 달래서 확고한 지지율을 유지하는데 도움이 될 것이다. 뿐만 아니라 현재 우크라이나 사태로 인해 경제 제재를 받고 있는 러시아는 국내 내수 시장에서 답을 찾을 수 밖에 없다. 부동산 경기는 건설, 인테리어, 건설 자재 등 내수 시장 경기와 밀접하기 때문에 정부는 계속해서 관련 산업을 지원할 수 밖에 없을 것이다. 그러나 한편으로는 우크라이나와 전쟁으로 지정학적 리스크와 경기 후퇴 지속, 비거주자 외국인들에 대한 금융규제와 정책 변동성은 여전히 투자의 걸림돌로 남아 있다. 아울러, 러시아에 거주하지 않는다면 구매 후 주택 관리 측면의 어려움도 고려해야 하는 바, 대내외적 상황과 여건에 맞게 결정하는 신중함이 요구된다.

자료원: 러시아 중앙은행, Global Property Guide, CBRE, Cian, Domclick, 현지 언론 등 종합