- 민박, 식당 등 자영업종 활황에 주택시장 동반 성장 -

- 외국인의 주택 구매와 투자진출은 아직 제한적 -  

 

 

□ 쿠바 부동산 시장 형성 과정

 

  ㅇ 혁명 직후 쿠바 정부는 주택 실거주자가 정부에 소액 임대비용만 일정기간 동안 납부하면 실소유권을 인정하는 실거주자 중심의 주택 운영제도를 장기간 유지해오며 상속 및 증여는 허용하되 개인 간 매매는 금지해왔음.

 

  ㅇ 1984년 신주택법을 공표하면서 한시적으로 주택 매매를 명목상 허용하긴 했으나, 정부가 ‘매매 거부권('derecho de tanteo')을 보유하도록 해 사실상 민간 부동산 거래가 이뤄지지는 않음.

    - 그마저도 2003년도 주택법 개정을 통해 주택 매매가 종전대로 전면 금지됨.

    - 이에 일반 서민들은 주택을 비공식적으로 상호 교환하거나, 가격 차이가 나는 주택의 경우 상호 합의하에 차액을 금전으로 보전해주는 일종의 '스와핑'(permuta)을 매매 대용으로 활용

 

  ㅇ 2011년 11월, 라울 카스트로 신정부는 그간 서민들의 불만 대상이었던 과도한 규제를 완화하는 방안을 내세우며 개인간 부동산 거래를 전면 합법화하는 내용의 행정령 제288조를 발효, 개인 간 자유로운 부동산 거래를 법제화하고 부동산 등기 제도를 새롭게 정비함.

    - 해당 연도 4월 개최된 공산당 6차 전당대회 시 반포된 개혁개방 지침 ‘리네아미엔또’의 일환에 따른 조치로, 주택난 해소, 주택거래 절차 간소화, 서민 규제조치 완화 등이 주 목적임.

 

□ 최근 부동산 시장 현황

 

  ㅇ 쿠바 정부는 2013년 9월 부동산 중개업을 정부가 허용하는 자영업종(2016년 현재 201개 업종)에 편입시킴으로써 부동산 거래 자유화 조치 이후 급증해온 부동산 중개업자(corredor) 활동을 합법화 함.

 

  ㅇ 이후 쿠바 현지인들은 기존에 보유하고 있던 집을 판매해, 일부는 거주용 소형 주택을 구입하고 일부는 현금화해 제 2의 생업 물색, 소비 증대 등 경제적 상황 개선에 나섬. 또는 해외 거주 친척들로부터 투자금을 끌어들여 신규 부동산 구매 및 재투자를 통해 관광객 쇄도로 수요가 급증하고 있는 숙박업종에 뛰어들면서 거래가 활성화되고 있는 추세임.

    - 부동산 가격은 공인 부동산 감정평가 시스템이 완비되지 않아 ‘수요와 공급’ 법칙에 따라 결정되며 입지, 건물 구조 등에 따라 적게는 3000달러에서 100만 달러 사이에서 거래가 이루어지고 있음.

 

  ㅇ 은행 모기지 파이낸싱 부재로 현금을 직접 주고 주택을 매매해야 하는 실정에도 불구하고, 일부 발 빠른 외국인들이 개혁개방 확대를 기대하며 지인 혹은 혼인관계의 현지인 명의로 부동산을 구입해, 여행 관련 숙박업 혹은 개인식당 등을 운영하는 사례가 늘고 있음. 그러나, 현지인과의 소유권 분쟁 및 투자사기 사례도 있으므로 각별한 주의가 요구됨.

 

□ 투자유치 일환으로 외국인 대상 ‘부동산 거주권’ 도입

 

  ㅇ 쿠바 정부는 2012년 10월 16일자 개정 이민법 시행령 302조 공표를 통해 외국인이 쿠바 정부 부동산 회사가 90년대말부터 2000년대 초반 한시적으로 외국자본과 합자방식으로 건설한 소수 현대식 아파트에 대해, 부동산 본인명의 매입 혹은 장기 임차 시 ‘부동산 거주권’(residencia inmobiliario)을 부여, 장기 체류권한 및 사업권도 부여하는 제도를 신설

 

  ㅇ 이 영주권은 외국인이 해당 아파트를 매입하거나 1년 이상 장기 임차 시 취득 신청이 가능하며, 중대한 결격사유(부동산 매각, 범법행위, 만기 15일 이전 영주권 갱신기간 미준수)가 없는 한 매년 갱신이 가능함.

    - 취득 시 관광 관련 업종 혹은 정부가 허용하는 업종에 한해 사업권을 부여해, 현지 법인이나 지사 설립이 어려운 외국인들이 차선책으로 활용 중

    - 이 거주권이 허용하는 사업의 범위는 관광 관련 사업 혹은 정부가 허용하는 업종으로, 쿠바 고용업체를 통해 부동산 운영 목적의 현지인 채용도 가능

 

  ㅇ 한편, 부동산 거주권 취득자에 대해서는 이삿짐 컨테이너 반입, 현지 은행계좌 개설, 차량 구입(최대 2대), 직계가족 대상 부동산 거주권 신청 자격 부여 등 투자자에 준하는 다양한 혜택을 부여함.

 

□ 시사점 및 전망

 

  ㅇ 부동산 매입 후 민박집, 식당 등으로 일부 고소득을 올리는 신흥 부유층이 등장하기 시작했으며, 비공식 루트를 통한 외부 자본유입으로 인해 근래 들어 싹트고 있는 민간경제 분야가 부분적으로 활성화되는 계기로 작용

    - 다만, 일부 '부동산 거주권'(residencia inmobiliaria) 대상 아파트를 제외한 일반 주택의 경우, 제7차 공산당 전당대회 이후 두드러지고 있는 보수적 정책기조를 감안하면 외국인에 대한 부동산 시장 개방은 당분간 없을 전망

 

  ㅇ 부동산 시장 미개방, 건자재 유통망 및 경쟁력 있는 현지 건설회사 부재, 사실상 군부가 장악하고 있는 건설분야 투자정보에 대한 접근이 어려운 점 등을 고려해볼 때 외국 건설업계의 주택 및 호텔 등 부동산 시장 진출은 아직은 제한적

 

  ㅇ 하지만, 최근 미-쿠바간 관계 정상화 추진 이후 관광 붐이 조성되면서 일찌감치 진출한 중국, 스페인, 프랑스 등 외국 건설업체의 주도하에 관광 인프라 개발사업이 활기를 띄고 있는 만큼, 합작회사 설립 혹은 일종의 국제 컨소시엄 방식인 ‘국제경제협력협정’(CAEI) 등 쿠바 정부가 원하는 방식을 고려해 중장기적 진출방안 모색 필요

 

자료원: KOTRA 아바나 무역관 자료 종합