콜롬보중심가 부동산시장 전망

- 고급아파트 2020년까지 1100여 가구 초과공급 -

- 콜롬보포트 시티 완공 후의 구도심권과 부동산시장 차별화 심화 예상 -

□ 콜롬보 포트시티 프로젝트 이후 전망

 ○ 콜롬보는 향후 8년 이내에 현재 콜롬보항 앞바다를 메워 약 20만 평의 부지를 공급할 것으로 보임.

  - 이미 현대건설이 시작해 완공단계에 와 있는 방파제공사 및 부대시설 부지를 포함해 중국 업체가 시공 중인 매립공사는 급속도로 진행되고 있으며 이는 향후 콜롬보 시 전체의 부동산시장에 큰 영향을 미칠 것으로 전망됨.

  - 새로 만들어질 부지공간에는 상업시설뿐만 아니라 호텔, 고급아파트, 오피스텔 등이 대거 들어서게 될 뿐만 아니라 한 차원 높은 기반시설과 계획적 도시공간이 조성될 것으로 보임에 따라 기존의 콜롬보 구도심권과 비교할 때 큰 차별화가 진행될 가능성이 높음.

  - 또한 현재 이미 진행되는 구도심권의 중산층 아파트시장도 수요-공급이 역전될 것으로 보여 한국 건설업체는 이점에 유념해야 할 것으로 보임.

□ 고급아파트시장 전망

 ○ 리서치 전문기관 Capital Alliance Securities(CAL)에 따르면 상류층을 겨냥한 주거시설이 줄지어 공급되는 가운데 도시인구와 그 소득성장률이 현재 계획된 아파트 공급률을 따라가지 못한다면 2020년에는 콜롬보에 세미럭셔리 또는 그 이상의 고급 아파트 1100여 개가 입주되지 않은 채 빈 건물로 남겨져 있을 것으로 보임.

  - 전쟁 이후 콜롬보 시의 스카이라인은 2019년까지, 총매매 가능토지 700만 제곱피트 중 410만 제곱피트에 총 2600개의 가구가 입주할 수 있는 최소 9개의 거주시설이 들어서는 거대한 변화를 맞이하게 될 것임.

  - 그러나 전체 가구 중 아파트 거주인구 비중이 현행 11%를 유지한다고 가정했을 때 아파트에 대한 추가 수요는 1050가구만이 존재

  - CAL에 따르면 새로이 공급될 아파트의 입주율이 최소 85%에 미치지 못하면 2020년에는 1100여 개의 아파트가 초과 공급될 것이라고 전망

 ○ CAL는 아파트의 초과 공급을 막기 위해서는 아파트 거주 인구 비율이 2020년까지 17%로 대폭 증가하거나 부동산 투자자가 아파트 공급을 줄여야 한다고 밝힘.

  - 한 달에 35만 루피 이상의 소득을 벌어들이는 5%의 콜롬보 중산층만이 럭셔리 아파트를 살 여력이 되나 CAL에 따르면 이 마저도 구매여력이 되지 않는 임차인을 대상으로 아파트 가격의 6% 월세로 아파트가 공급될 때만 가능

  - 이 추정은 세미럭셔리 아파트 가격이 약 2000만 루피(2억 원 상당) 정도일 때 평균 월세 16만 루피를 가정한 것

  - 낮은 임대율과 지나치게 높은 은행의 과잉유동성 때문에 스리랑카의 전반적인 부동산시장 가격은 2015년 상반기에 상승할 것으로 보임.

 ○ 한편, 총매매 가능토지의 33%인 90만 평방 피트는 이미 총 2억2600만 달러치가 팔린 것으로 추정되는데 이 중 23%는 고급주택용 토지로 판매됐고 이는 정상가격의 20% 정도가 가산된 가격으로 거래된 것

  - 전년 동기대비 실질가구 소득증가율이 14%, 향후 5년간 임대비용이 5% 증가할 것으로 기대되는 가운데CAL분석에 따르면 세미럭셔리 아파트를 구입할 수 있는 소득수준을 가진 가구가 현재 7%에서 11%로 증가할 것이라고 예상

 ○ 현재 콜롬보 아파트임대 총수익률은 스리랑카 평균 아파트 임대요율인 6%와 유사한 6.18%임.

  - 그러나 환율안정, 낮은 이자율 및 낮은 인플레이션율로 인해 중단기 임대수익률은 5%대로 낮아질 것으로 보임.

  - 또한 앞으로는 중심가에 살던 아파트 임차인이 23% 이상의 프리미엄이 붙어서 팔릴 것으로 보이는 콜롬보 포트시티의 아파트로 이주할 것이 예상됨에 따라 현재 시내 중심가지역의 가격은 내려가게 될 것으로 보임.

□ 상업부지 수요전망

 ○ CAL은 2019년에는 콜롬보지역에는 A/B등급 상업부지가 700만 제곱피트가 부족할 것으로 전망

  - 즉, 콜롬보 상업지구의 인구당 면적은 0.62제곱피트에서 2019년에는 0.99제곱피트에 달하게 돼 상업부지가 크게 부족할 것이므로 이를 메우기 위해서는 콜롬보의 상업지구가 2019년까지 31% 증가해야 한다고 함.

  - 나아가 상업지구로의 지목변경만이 이 부족을 메울 수 있으며 향후 건설될 콜롬포 포트시티에 240만 제곱피트(6만7000평) 의 추가적인 상업지구가 설치되더라도 2019년쯤에는 상업지구 부족분이 110만(3만 평) 제곱피트에 달할 것이라고 내다봄.

□ 시사점

 ○ 현재 진행 중인 콜롬보포트 매립공사 완공 후와 현재의 콜롬보 중심지역의 부동산시장의 상대적인 가치변화와 현재의 아파트 과잉공급 추세를 감안할 때 아파트 어떤 유형의 주택 수요가 시장수요에 부합할지 잘 판단해야 함.

자료원: CAL 분석자료, KOTRA 콜롬보 무역관 자체분석