인도에서 부지 확보? 이것만 지키자!

- 현지 전문가와 발로 뛰는 현장 확인 필수 -

- 소유 관계, 관련 법규, 용도 변경 가능성 등 철저한 검증 필요 -

     

 

 

□ 인도 사업 성공 필수 요건, 부지 확보

 

 ○ 인도에서는 인프라가 제대로 구비된 부지의 확보가 매우 어려워 투자 진출에 가장 큰 장애물로 작용함.

  - 인도 진출 국내 기업을 대상으로 한 대외경제정책연구원의 조사에 의하면 인도에서 법인과 공장 설립 단계 시 애로 사항으로 인도의 특유하고 복잡한 행정체계, 투자허가기관과 파트너의 잦은 태도변화 다음으로 공장부지 선정과 시공의 어려움이 선정돼 인도에서 부지 확보의 어려움을 반증함.

  - 일례로 포스코는 2005년부터 오리사 일관제철소 건설을 추진 중이나 부지를 둘러싼 갈등으로 아직 착공하지 못함. 이러한 상황은 인도 대기업인 타타자동차나 릴라이언스도 피할 수 없었으며 각각 웨스트벵갈과 나비뭄바이 지역 공단 개발에 실패함.

  - 용도에 맞는 적절한 부지를 확보하는 것이 인도에서의 사업 성공의 필수 요건으로 떠오름.

 

구분	대기업	중소기업	개인기업	합계
투자허가기관과 파트너의 잦은 태도 변화	9.4	5.2	4.2	18.8
인도의 특유하고 복잡한 행정체계	17.7	21.9	6.3	45.8
현지 협력처 물색, 선정의 어려움	4.2	1.0	0.0	5.2
협력처 물색 및 선정 갈등	3.1	2.1	0.0	5.2
공장부지 선정 및 시공의 어려움	3.1	10.4	1.0	14.6
현지어의 의사소통	1.0	2.1	1.0	4.2
문제 없음	1.0	2.1	0.0	3.1
기타	2.2	1.0	0.0	3.1
합계	41.7	45.8	12.5	100

주 : 설문기업 65개, 유효응답 60개, 다중응답.

자료원: 인도진출 한국기업의 경영실태와 현지화 전략 연구, KIEP

 

□ 원인과 현황

     

 ○ 인도의 열악한 인프라와 외국인에 대한 부동산 투자 제한으로 적절한 부지확보가 절대적으로 부족함.

  - 최근 인도 정부는 과거 인프라 분야에 대한 외국자본의 참여 금지와 과도한 제한을 완화했으나 여전히 남아있는 정부의 통제와 지나치게 낮은 단가로 개발속도가 매우 더뎌 적절한 부지 공급은 앞으로도 부족할 것임.

  - 외국인은 대규모 부동산 개발사업 등을 제외한 개인자격으로 부동산의 취득과 양수도가 일절 불가능하며 법인을 설립해 법인의 고유목적에 부합되는 범주 내에서 제한적으로 투자가 허용됨(주거용 아파트, 게스트 하우스, 연수원 등).

 

 ○ 정부의 예산 부족과 각종 제약, 민주적 절차로 부지 확보의 어려움 심화

  - 기존에 조성된 공단의 경우 여유 부지가 거의 없으며 인프라 수준도 매우 낙후함.

  - 인도는 지방으로 갈수록 지차제의 행정력이 중앙정부보다 크며 저소득층이 많아 선거에 영향을 끼칠 수 있는 산업화 정책은 상대적으로 우선순위에서 밀려나는 경향이 있음. 이에 따라 공단 조성과 같은 사안은 임차인, 지역 주민 등 관련 당사자들 간의 이해 충돌 시 정치인, NGO 등이 개입해 방해

  - 협상이 원만하지 않을 경우 사법부에 현상유지명령(Stay Order) 등을 신청하면 대부분 수용되기 때문에 법적으로도 강제할 수 없으며 사법부의 비효율적인 일 처리로 추진이 장기가 보류되는 악순환이 발생함.

 

 ○ 부지 확보가 어려워짐에 따라 기업이 기존 투자 지역의 외곽이나 신도시로 투자대상지를 확대 중

  - 국내 기업의 공장이 분포된 델리 인근 노이다·그레이터 노이다 지역의 평균 지가는 정부 고시가격 기준 평당 약 20만 원 선이나 일차 분양된 용지 구입 시 40~50% 상승 가능함.

 

델리 인근	노이다 지역 : 82~204
	그레이터 노이다 지역 : 41~82
뭄바이 인근	뭄바이 외곽 지역 : 8~20
	푸네 지역 : 8~40
첸나이 인근	스리 시티/마르그 시티 : 9
	마힌드라 시티 : 39

     

□ 부지 확보 어려움을 대변하는 현지 관행과 구체적 사례

     

 ○ 부지 확보가 어려워짐에 따라 편법적으로 운용하는 사례가 증가함.

  - L사 현지 법인의 경우 극장법 규정상 극장 부속건물에는 고정 시설물 설치가 불가하다는 조항이 있어 필수요건인 냉장창고 설치가 불가한 상황이었음, 이는 직원에 의해 확인됐으며 변호사와 건물주는 몰랐다고 발뺌함.

  - 행정당국에서는 마땅한 대책이나 유예기간 없이 규정에 맞지 않는 사무실들을 봉인하는 등 현실과 괴리감 있는 정책을 펼쳐 이런 사실을 간과한 채 시설을 설치했을 때 상당한 손실과 혼란이 불가피했을 것임.

     

 ○ 상업용 건물도 임대한도가 있는 경우가 많으며 한도를 초과해 불법 임대하는 경우가 많음.

  - 건물주들은 임차인에게 허위사실 증명서를 발급해 임대 부동산이 허가 받은 범위 내에 있다고 주장함. 임대계약서에는 임차인의 의무조항으로 사무실을 용도에 맞게 적법하게 사용해야 하며 위반 시 모든 책임은 임차인이 지도록 명기해 두어 매우 유의할 필요가 있음.

     

 ○ 복수인에 의한 소유 및 권리 관계 불분명에 따른 분쟁 발생

  - L상사 지사사무실에서는 누수, 전기 배선 불량 등으로 문제가 지속적으로 발생하나 그 누구도 책임을 지지 않아 어려움을 겪음.

  - 복수 소유주에 의한 문제를 회피하기 위해선 소유주들을 대표한 1인이 계약하도록 유도해 위임장 징구 공증 등의 절차를 거친 후 대표 1인과 계약하는 방법이 있음.

     

□ 부지 확보 시의 유의 사항

 

 ○ 소유 주체별 특성을 파악해 대응해야 함.

  - 공공기관 소유토지는 임대 시 사용 목적과 주체, 개발의무기한 등 각종 부대조건이 있으며 그 부대조건에 맞게 사용해야 함. 양도는 관할 관청의 승인 하에서만 가능하며 재임대는 불가함. 현실적으로 양도 시 프리미엄 등에 대한 현금 거래가 관행이나 이 또한 불법으로 위험이 상존함.

  - 민간인 소유 토지(Free-hold Land)는 소유권 관련 아무런 제약 없이 매매, 양도 등이 가능한 토지로, 소유권의 완전한 이전이 가능하며 양도차익 등에 대한 제약도 없으나 소유권이 복수인 경우가 많고 기타 권리 관계가 복잡한 경우가 많으므로 세심한 주의를 요함.

     

 ○ 소유권 제도의 불분명성에 대비해 적절한 대책 필요

  - 한국의 등기부에 해당하는 인도의 EC(Encumbrance Certification)는 소유권 명의 이전 사실 내지는 저당권 설정 등에 대해서만 기록한 문서로 소유권 자체의 진정성은 법적으로 명확하게 가리기 어려움.

  - 부동산 취득 후 소유권 관련 분쟁에 대비하기 위해 거래 사실을 30일 이상의 이의 제기 기간을 두고 일간지에 광고해야 함, 또한 지역주민 등에게 전단지를 돌려서 거래 사실을 공표하고 확인받아야 함.

  - 필요에 따라 과거 36년간 혹은 그 이상 기간의 소유권 이전 상황 확인이 필요하며 지역 은행 등 금융 기관에 거래 예정 부지를 담보로 해 대출을 신청하는 방법 등으로 권리 관계를 재확인하는 방법도 있음.

  - 부동산 거래 시는 필히 해당분야와 지역 사정에 정통한 전문가를 활용하는 것이 매우 중요함.

     

 ○ 지주와 전문가와의 관계 형성에도 세심한 주의가 요구됨.

  - 지주들은 부지를 잘 보여주지도 않을뿐더러 지번, 지적도 등 기본 정보도 갖추지 않고 외국인 투자자에게 현지인보다 더 높은 가격 제시, 소송 등으로 계류된 땅을 보여주는 등 사기성 짙은 경우가 많아 철저히 살펴봐야 함.

  - 중개상들은 한국인의 시각에서는 보여줄 가치가 전혀 없는 땅을 보여주는 등 업무의 질이 떨어지며 책임감 내지는 직업의식이 결여돼 각 주 정부 사이트나 전문 부동산 회사, 기존 진출 한국 업체가 현재 거래 중인 전문가를 이용하는 것도 좋은 방법임.

  - 공단 내 부지 확보 시 유능한 중개상 활용이 권장되며 소규모 부지에는 공무원의 관심도가 떨어지기도 함. 따라서 직접 유능한 전문가와 방문해 추진하는 것이 관행이며 결과적으로 더 유리할 경우가 많음.

     

 ○ 그 밖의 유의 사항

  - 부지 자체의 적합성과 용도 변경 허용 여부

  - 진입도로 유무 및 조성 필요 시 가능 여부와 조성비용, 이격 규정도 고려해야 함.

  - 인도의 전력 요금은 매우 높으며 주별로 차이가 매우 커 미리 확인해야 함.

  - 공장 건립은 주거지에서 일정 거리 이상 떨어져야 하며 공해 공장은 특별한 지역에만 허가 됨.

  - 지역주민들의 산업화에 대한 태도와 중앙정부·지방정부의 각종 지원 내용과 태도

  - 임금 수준과 현지 근로자들의 주거·생활 여건, 한국 파견인원들의 주거·생활 여건 등 주변 환경

  - 건폐율(GCR, 지역별로 25-35% 수준), 용적률(FAR, 지역별로 50-70% 수준), 허용 건물 높이(16m 이내) 등

     

□ 시사점과 전망

     

 ○ 인도 경제의 꾸준한 성장으로 부지 수요는 급증할 것이나 각종 규제와 관행으로 공급에 어려움이 있어 적절한 부지 확보는 앞으로도 인도 사업 성공에 큰 영향을 끼칠 것임.

 

 ○ 적합한 부지 확보를 위해서 전문가와 함께 직접 현장 방문과 부지와 관련 소유관계, 법적 사실을 명확히 확인해야 함.

  - 부지 확보 시의 유의 사항을 꼼꼼히 살펴야 하며 한국인의 잣대로 인프라 등 모든 조건이 완벽한 부지를 선정하려는 시도보다 최상의 부지를 찾겠다는 접근 태도가 필요함.

 

 

자료원: 코트렐, KOTRA 뉴델리 무역관 의견 종합