2012년 카자흐스탄 부동산 시장, 전년 수준 유지할 전망

□ 개황

 ○ 경제위기 이전 카자흐스탄은 중앙아시아 부동산 시장의 선두주자로 호황을 누렸음. 부동산 시장은 급속도로 성장했으며 가격 상승률 또한 높은 수준을 유지했음. 그러나 2008년 경제 위기로 부동산 가격이 급락해 경제 위기 직후 부동산의 1차 시장(primary market)의 경우 37%, 2차 시장(secondary market)의 경우 46%만큼 가격이 하락함.

 ○ 이와 같은 추세로 금융위기 회복기간에는 카자흐스탄의 부동산 시장에 투자가 거의 이뤄지지 않았으며 2010년도 하반기가 돼서야 경제위기 이전의 상태를 회복함.

 ○ 그러나 2011년도에 들어선 이후 주택가격은 급격한 증가세를 보이며 가격 상승률은 2011년도에 6.1%, 2012년 1분기에 7.8%를 기록했음. 이에 따라 카자흐스탄 부동산 시장에 대한 투자 매력도가 증가함.

  - 2011년도 부동산 투자는 경제위기 직후와 비교해 20~25% 증가함.

  - 투자 수요의 증가로 ATF 조사기관 자료에 따르면 2013년도에는 부동산 가격 상승률이 10.8%로 가속화될 것임.

 ○ 한편, 카자흐스탄의 주택 수요는 아직까지도 매우 큰 편으로 1인당 거주가능 면적(availablity of  housing)은 18.3m² 수준인 것으로 조사됨.

  - 미국은 1인당 65m²이며, 오스트리아와 프랑스는 38m², 우크라이나는 23m², 러시아와 몰도바는 22m²임. 인근국가인 키르기즈스탄은 14m², 아제르바이잔은 13m²로 카자흐스탄이 다소 높음.

  - 그러나 카자흐스탄의 주택 중 58%가 양질의 수도시설을 갖추었으며 40%가 중앙난방 시스템이라는 점을 고려할 때 타 국가에 비해 1인당 거주가능면적은 좁으나 주택의 질이 높다는 특징이 있음.

□ 2011년도 부동산 시장 동향

 ○ 2011~2014년 진행 예정인 정부 주도의 주택 건설 프로젝트에 2011년도 3월 카자흐스탄 정부가 서명함에 따라 국가 예산 중 808억 텡게(5억5000만 달러)가 해당 산업에 투자됐음.

  - 카자흐스탄 정부는 이 프로젝트를 통해 거주지역을 300만m² 이상 증가시키고 20만 명의 카자흐스탄 시민이 직면한 거주 문제를 해결하고자 함.

카자흐스탄 건설 시공 증가율(2006~2011)

자료원 : www.krisha.kz

 ○ 이와 같은 정부의 노력으로 2011년도 건설산업은 1%의 산업 성장률을 기록했음. 2006년 이후 꾸준한 하락세를 보이다 2010년도 -4.9%의 마이너스 성장률을 기록했다는 점에 비하면 6년만의 성장률 상승을 기록한 해였다는 점을 알 수 있음.

  - 전체 카자흐스탄 지역들 중 건설 증가율이 가장 높은 지역은 1위 아티라우(36.6%)였으며 2위 알마티(15.9%), 3위 아스타나(12.8%)임.

 ○ 2011년 상반기에는 카자흐스탄 내 신축 건물 수는 전년동기대비 97.8% 증가해 9144채의 신축 건물이 완공됐음. 이 중 7649채가 주택 용도의 건물로 건설됨에 따라 주택 보급률이 지난 해 크게 증가했다는 점이 특징임.

 ○ 2011년 부동산 가격 증가는 건물뿐 아니라 건축 자재의 가격 증가로 인한 것으로 분석됨.

  - 카자흐스탄 통계청에 따르면 2011년도 1분기에 주택 용도의 고층 건물 중 벽돌 건물의 가격은 2.2%, 솔리드 건물의 가격은 2.5% 증가했음.

  - 또한 건축 자재인 조립식 철강 골격의 가격은 2.9% 증가했으며 건설용 플라스틱 제품 가격이 1.5%, 벽돌과 도자기 타일, 건축 장식용 천연 돌 제품의 가격이 1.1%, 강화유리 가격이 0.6% 2010년 동기 대비 증가했음.

  - 이 외에도 상기 제품의 수입 관세율 증가에 따라 건축 설비와 기계 등의 가격이 앞으로도 꾸준히 증가할 것임.

□ 2012년도 부동산 시장 전망

 ○ 2012년도 소비자 구매력은 감소하며 주택 구매와 대출이 가능한 인구는 전체 인구 대비 10~15%에 불과한 것으로 조사됨. 아울러 2012년 전반적인 경제 전망이 좋지 않다는 점과 은행 부문의 부진으로 대출을 받기 위한 조건이 까다로워질 것으로 예상됨에 따라 2012년도에 부동산 시장의 회복세가 전년과 대비했을 때 증가할 것으로 보기 어려움.

 ○ 한편, 카자흐스탄 부동산 연합 회장 Mr. Ermek Musrepov에 의하면 부동산 시장의 실물 거래행위가 활발히 일어나지 않기 때문에 2012년도 카자흐스탄의 부동산 가격 상승이 크지 않을 것이라고 언급함. 부동산 가격은 2004~2005년 수준과 비슷한 수준을 유지할 전망임.

 ○ 주택 건설 프로젝트를 통해 2012년도 말 170만m² 면적의 토지가 거주 지역으로 완공될 예정임.

□ 시사점

 ○ 부동산 컨설팅사 NAI(New America International) Kazakhstan의 애널리스트 Mr. Aristan Sergei Gildta에 따르면 경제 위기 이후 은행의 대출 지급이 어려워졌으며 이로 인해 소비자들의 구매력이 낮아져 부동산 시장에서 활발한 경제활동이 어려워짐. 현재 정부의 노력이 이루어지나 카자흐스탄이 경제위기 이전 수준의 상태로 회복하기에 근본적으로 해결해야 할 문제가 많다고 지적했음.

 ○ 또한 DAMU 리서치 그룹 자료에 따르면 이러한 가격 상승은 알마티와 아스타나에서만 조사된 것임. 아스타나는 2010년 20%에서 2011년 40%로, 알마티는 10%에서 20%로 상승함. 더불어 알마티에서 진행되는 프로젝트로 인한 억압 수요(pent-up demand)일 가능성을 감안하면 향후 1년에서 1년 6개월까지는 부동산 회복이 2011~2012년도에 보인 수준보다 활발해질 것임.

자료원: 카자흐스탄 통계청, www.krisha.kz, www.kn.kz, 무역관 자체 통합 자료