우크라이나 부동산시장, 봄은 언제?

- 석재가공기계, 건축기자재, 엘리베이터, 가전 등 수출에 큰 영향 -

 

 

 

□ 2010년 상반기에 바닥 칠 것이라는 전망 우세

 

 ㅇ 우크라이나 부동산시장은 2008년 10월 IMF 구제금융사태 이후 침체를 거듭하면서 건축 관련 기계류와 건축자재는 물론 에어컨 등 가전제품과 인터폰 등 보안기기 등의 수입수요도 급감하고 있음. 이러한 상황은 2010년 상반기에 저점을 통과할 것이라는 전망이 우세

 

 ㅇ 우크라이나의 전체적 건설활동 위축현황

  - 우크라이나의 건설활동은 2009년 1/4분기 중 전년동기 대비 56.7% 감소한 Uah 62억8400만으로 나타남. 통계청에 따르면 특히 건축부지 준비에서 48.9%가 줄었고 건물과 시설건축은 57.5% 감소했으며, 설치작업은 50.8% 줄어듬.

  - 지역별로는 특히 Cherkasy(79.2%), Volyn(76.3%), Mykolaiv(67.2%) 등의 감소세가 두드러졌고 키예프지역은 62.1% 감소에 그침.

  - 우크라이나의 건설활동은 2007년 15.8% 증가했으나 2008년에는 16% 감소한 Uah 643억6300만을 기록함.

 

□ 주택부문

 

 ㅇ 신규아파트 판매

  - 부동산전문가협회(Association of Real Estate Experts, AREE)의 Oleksandr Rubanov 회장에 따르면, 키예프의 신규아파트시장은 현지화를 기준으로 2009년 1/4분기에 가격이 오른 것으로 나타났는데 그리브나 기준 키예프 다운타운은 29%, 드네프르강 우측 강안지역은 25%, 좌측 강안지역은 24% 상승

  - 그는 키예프지역에서만 신규아파트 건축프로젝트 중 70~80%가 동결됐다며 이러한 신규주택시장이 현재 상황을 벗어나려면 약 15년 정도 걸릴 것이고, 70% 이상 진척된 프로젝트는 이보다 짧은 5년 정도가 소요될 것으로 전망함.

 

 ㅇ 기존 아파트 판매

  - AREE에 따르면 키예프 아파트 가격은 2/4분기에도 매월 1~2%씩 하락할 전망

  - 2009년 1/4분기 중 기존 아파트 가격변동 내역을 보면 원룸아파트는 44% 하락한 ㎡당 1878달러, 투룸아파트는 39% 하락한 2048달러, 쓰리룸아파트는 39% 하락한 2181달러 기록

  - 2009년 1/4분기에 원룸아파트 중 가격하락폭이 가장 컸던 지역은 Darnytsia와 Obolon districts로 각각 48% 하락. 투룸아파트 중 가장 많이 하락한 곳은 46%가 하락한 Darnytsia district였고 가장 하락폭이 작았던 곳은 36%에 그친 Shevchenkivsky와 Perchersky districts

  - 가격하락뿐 아니라 거래 자체도 얼어붙어 2008년 1월 150건에 달했던 매매거래건수가 2009년 1월에는 12건 정도에 불과함. 2009년 1/4분기 전체적으로도 매매등록건수가 전년 동기 대비 1/10에도 미치지 못함.

  - 키예프에서 아파트 임차는 현지화 기준 임차가 86%, 달러화 기준 임차가 16%를 차지하는데 지난해에는 급격한 그리브나화 평가절하로 대부분 달러화 기준으로 계약됨.

 

 ㅇ 신규주택건설현황

  - 지역개발건설부(Regional Development and Construction Ministry)에서 공사진도율 70% 이상의 미완성 주택건에 대한 금융지원신청서를 접수한 결과 2009년 4월 1일까지 총 465건이 접수됐고 지원신청금액은 총 Uah 75억4100만이라고 밝힘.

  - 지역별로 키예프 시내가 52건, Uah 30억으로 가장 많았고 다음이 키예프 외곽지역 36건, Uah 10억, 르비브 31건, Uah 1억8000만 순이었음.

  - 하지만 정부가 미완성 주택건설을 완공하는데 투자할 수 있는 예산은 Uah 30억에 불과한 실정이라 신청금액 대비 Uah 45억 이상이 부족한 상황

  - 정부에서 지원할 예산 Uah 30억 가운데 Uah 10억은 국고예산 중 안전화기금(Stabilization Fund)에서 받아 State Mortgage Institution, State Savings Bank(Oschadbank), State Export-Import Bank(Ukreximbank)에 투입해 이들 기관들이 개인들에게 대출해줄 수 있도록 자본금을 확충할 예정

 

정부지원요청 미완성주택 숫자 및 요청금액(2009년 4월 1일 기준)

            (단위 : 건, 천 그리브나)

Region	주택 숫자	지원요청금액
전국	465	7,541,463.4
Crimea	19	112,404.7
Vinnytsia	13	83,255.0
Volyn	11	87,628.5
Dnipropetrovsk	17	202,624.9
Donetsk	14	331,682.1
Zhytomyr	5	52,330.6
Zakarpattia	7	33,691.3
Zaporizhia	16	162,389.9
Ivano-Frankivsk	20	105,578.8
Kyiv	36	1,045,338.0
Kirovohrad	5	23,166.7
Luhansk	12	75,467.2
Lviv	31	183,874.8
Mykolaiv	16	134,935.2
Odesa	26	611,929.1
Poltava	18	84,246.1
Rivne	8	41,494.5
Sumy	11	95,126.5
Ternopil	15	49,480.4
Kharkiv	34	445,148.5
kherson	5	26,761.1
Khmelnytsky	19	121,315.2
Cherkasy	11	74,164.8
Chernivtsi	18	108,304.3
Chernihiv	13	84,593.4
KyivCity	52	3,029,447
Sevastopol CIty	13	135,084.8

자료원 : Regional Development and Construction Ministry

 

  - 주택용 부지가격동향

   · SV Development사의 발표에 따르면 실제 매매가격을 기준으로 산정한 키예프 외곽지역의 주택부지 평균가격은 2009년 1/4분기에 20.13% 하락한 100㎡당 4132달러를 기록

   · 가장 하락폭이 큰 곳은 Baryshivka District로 100㎡당 29.95% 하락한 1157달러였으며, 가장 하락폭이 작았던 곳은 Kyiv-Svyatoshyne District로 16.89% 하락하는데 그치면서 100㎡당 6610달러를 기록

   · 이 회사의 한 전문가는 택지가격이 2010년 중반까지 최소 50% 하락할 것으로 전망

 

키예프 인근지역 평균택지가격 변동내역(2009년 1/4분기)

                         (단위 : 100㎡당 가격, 달러)

지역	평균가격	가격변동	택지공급비중
Kyiv-Svyatoshyne	6,610	-16.89%	11%
Obukhiv	4,978	-19.7%	8%
Boryspil	4,354	-20.36%	12%
Vyshgorod	3,203	-21.88%	9%
Brovary	3,273	-22.36%	12%
Vasylkiv	2,784	-25.77%	10%
Borodianka	1,964	-29.32%	7%
Makarove	1,845	-24.08%	15%
Kaharlyk	1,477	-26.15%	6%
Fastiv	1,227	-27.32%	5%
Baryshivka	1,157	-29.95%	5%

자료원 : SV Development

 

□ 창고시설

 

 ㅇ CB Richard Ellis사 관계자는 우크라이나 창고시장의 회복은 2011년 이후에 가능할 것이라 전망. 2009년에 우크라이나의 건설활동은 경제사정 악화로 중단되다시피 했으며, 2010년 중간까지 우울한 경제전망은 건설산업에 희망을 주지 못함. 창고부문의 추가적인 개발사업은 최소한 2009~10년 동안 연기될 것으로 전망

 

 ㅇ 이 회사는 2008년 말 기준으로 우크라이나의 전체 창고면적을 총 25만㎡로 추산하면서 창고개발이 가장 필요한 지역으로 Odesa, Kharkiv, Dnipropetrovsk, Donetsk, Zaporizhia, Lviv 등 6개 지역을 제시

 

□ 상업용 부동산시장(Trade Premises)

 

 ㅇ 임차료 동향

  - Ms. Natalia Kravets, Colliers International 상업용 부동산 담당이사는 2009년도에 상업용 부동산 임차료 수준은 40%까지 하락하고 이러한 하락세는 2010년까지 계속될 것이라며, 2009년 말까지 키예프 시내 상업용 건물의 공실률은 5%를 넘지 않지만 키예프 외곽지역은 30%에 달할 수 있다고 전망

  - Colliers International사는 2009년 2월 9일 발표자료를 통해 상업용 부동산 임대료가 2010년 상반기에 가장 크게 하락해 2006년 수준으로 돌아갈 것이고 이는 2008년 최고가격을 기준으로 하면 그리브나화 기준 25~30%가 하락할 것이라 전망. 2010년 평균임차료를 ㎡당 Uah 380(50달러)으로, 환율을 달러당 UAH 7.60으로 전망함.

 

키예프 상업용 시설의 평균임차료(100~300s/m)

	2005	2006	2007	2008	2009 전망	2010 전망
UAH	256	379	454	526	471	380
$	50	75	90	105	62	50

주 : 2009~10년 미국 달러화 환율은 ICPS의 환율전망치를 사용(달러당 UAH 7.6)

자료원 : Colliers International

 

  - CB Richard Ellis사의 분석에 따르면 상업용 건물에 대한 수요감소는 임차료 추가 하락으로 이어질 것이며, 2009년에 임차료 하락은 우크라이나 비인기지역의 경우 50~60%에 달하고 키예프 시내 인기건물은 30~40%에 그칠 것으로 전망하면서 임차료가 안정되는 시기는 2009년 말로 예상

  - 이 회사의 Capital Markets and Strategic Consulting Department의 Marina Krestinina 선임 컨설턴트에 따르면 2009년 1/4분기 이후 급격한 임차료 하락이 예상되며, 상업용 부동산시장 임대인은 임차인에게 임차료 인하나 지급통화 변경(달러화나 유로화 -> 그리브나화) 등에서 양보 압력을 받게 될 것으로 분석

  - CB Richard Ellis사는 2010년 이전까지는 상업용 부동산시장이 회복되지 않을 것으로 예상하며, 이렇게 어려운 사정은 외국기업이 우크라이나 소매유통체인을 저렴한 가격에 인수하면서 현지시장 진출 가능성을 열어줄 것으로 전망

 

□ 사무용 부동산

 

 ㅇ 소형 사무실로 주요 수요층 이동

  - 키예프의 기존 사용 중인 사무실 면적 23만5000㎡, 2009년 말까지 사용가능하게 될 14만㎡, 기존 비어있는 9만5000㎡에 대한 판매는 2년이 걸릴 것이라며, 이것은 임차료가 상당히 떨어진다는 것을 의미한다고 분석.(Ukrainian Trade Guild 컨설팅기업의 Vitaliy Boiko 이사) 비어있는 사무공간 비중이 늘어나는 것과 임차료 수준의 하락은 시장 자체에 거품이 있다기보다 우크라이나 경제위기로 인한 것이라고 설명

  - Concorde Development사 발표자료에 따르면, 2009년도 키예프 내 사무용 건물의 공실률은 25%에 달하며 주로 키예프 다운타운의 A급 건물들이 영향을 받았다고 밝힘.

   · 사무용 부동산시장의 수요구조에도 변화가 오고 있는데 잠재고객들은 더 작은 건물이나 작은 사무실을 찾는 경향이 많아졌다며, 이전에는 사무실 수요가 200~400㎡ 구간이 주류를 이뤘으나 최근에는 75~200㎡ 구간으로 이동한다 설명

   · 2008년 9월 키예프시 평균임차료 63달러(Uah 320, Uah 5.05/$ 1)는 2009년 2월에는 월평균임차료 36달러(Uah 277, Uah 7.7/$ 1)로 떨어졌지만 현지통화를 기준으로 계산할 경우 13% 하락한 것에 불과

 

□ 시사점

 

 ㅇ 우크라이나 부동산경기 침체는 현지 관련산업의 수요감소를 초래하고 이는 다시 수입수요 감소로 이어지는 상황임. 이러한 수요감소세는 여러가지 변수가 있지만 대체로 2009년 말까지 이어지다가 2010년 상반기에 성장세로 반전될 것으로 전망하는 사례가 많음.

 

 ㅇ 2010년 성장세로 반전될 경우 건축기계류, 건축자재, 승강기뿐 아니라 건축자재 생산용 기계 및 부품, 가전제품(에어컨, 냉장고, TV 등), 보안기기(비디오폰, 출입통제시스템, CCTV) 등의 수요도 급증할 것이 예상되므로 사전 진출을 위한 준비가 요구됨.

 

 

정보원 : 통계청, Interfax, 키예프KBC 자체 보유자료 등