모스크바주(州), 창고시설 신축용 부지 취득 환경

보고일자 : 2008.8.20.

김정훈 모스크바 무역관

kimjh@kotra.or.kr

□ 모스크바주 창고시설 운영 실태

 ○ 창고시설은 현재 러시아 상업용 부동산 시장내에서 그 규모는 크지 않지만 아주 활발히 증가하고 있는 분야인 데, 모스크바 소비시장을 겨냥하여 모스크바시(市) 외곽순환도로(Moscow Ring Road; 이하 MKAD)와 모스크바주의 간선도로변을 중심으로 창고 신축 붐을 타고 있음.

 ○ 현재까지 모스크바 인근지역에는 창고 신축과 운영을 위해 특별히 조성된 인프라나 투자 인센티브는 없는 형편임. 러시아에는 서방국가식 단지계획(Zoning) 개념은 아직 도입되어 있지 않으며 다만 법적으로 토지의 구획이 지정되어 있을 뿐임.

 ○ 역사적으로 모스크바주 토지는 대부분 농업지역이었으나, 최근 몇 년동안 MKAD 외곽지역에 러시아 기업과 외국인투자기업이 진출하여 제조업체와 소매유통업체가 급격히 증가하고 있음. 그러나 농업지역에서 상업용지로 토지 용도를 변경하려면 복잡한 행정절차를 거쳐야 하는 데, 이는 농업지역을 보존한다는 오래된 컨셉때문에 의사결정자들의 생각을 복잡하게 만들기 때문임.

 ○ 러시아의 현행 토지규제 시스템은 토지가 농업에 적당하지 않다고 판단되는 경우에만 용도를 변경한다는 기본 원칙하에 있음. 더욱이 과거 집단농장의 재산이었던 토지를 소수 금융 그룹사들이 수만 에이커의 땅을 투기목적으로 보유하고 있는 경우도 있으며, 모스크바에서 토지를 매입하여 건축을 하려면 건축허가 획득을 위한 승인과정, 예기치 못한 돌발상황 발생, 토지 매매의 리스크 등 여러가지 장애물에 부딪히게 됨.

 ○ 모스크바주는 면적이 유럽의 1개국 만큼이나 광할함에도 불구하고 산업용지 공급이 부족한 상태이며 토지매매 거래 과정이 체계적이지 못하고 투명성도 부족함 실정임.

□ 모스크바주 토지 가격

 ○ 모스크바주에서 산업용지 가격은 매우 높게 설정되어 있는 데, 가격 설정에 대한 명확한 기준이 없는 상황이며, 대개의 경우 토지가격은 토지의 가치에 따라 소유주가 임의로 가격을 제시하고 있음.

 ○ 토지가격의 결정요인은 다음과 같음.

  - 토지의 용도

  - 토지 위치

  - 건축을 위한 준비 단계

  - 인프라 구축 유무

  - 토지의 규모

주 : 명확한 지가기준은 없으며 대략적인 수치임

□ 모스크바주 토지 단지화(Zoning) 계획

 ○ 러시아법에서는 토지의 용도를 정의하는 데 있어서 토지 카테고리와 허가된 용도라는 중요한 2가지 용어가 사용되고 있음. 각 토지 카테고리는 몇 개의 용도를 포함하고 있으며, 토지의 카테고리를 변경하기는 매우 어려움. 그 배경은 아주 매력적인 도시계획이 수립되었다고 하더라도 농업지역 카테고리 보다 우선순위가 낮기 때문이며, 농업지역의 카테고리를 변경하려면 어디서든 7~12개월이 소요됨. 대부분의 이용 가능한 토지는 1) 농업지역, 2) 산업지역, 3) 거주지역으로 구분되고 있음.

 ○ 만약 토지 보유자가 토지 카테고리 변경을 해주지 않다면 매입자는 결국 농업지역을 구입할 수 밖에 없음. 농업지역의 카테고리를 변경하려면 복잡하고 관료적인 허가절차를 거쳐야 함으로 소요되는 기간을 예측하기 어려운 데, 토지 용도 변경을 전문적으로 대행해 주는 회사가 있음.

 ○ 거주지역에 속하는 토지의 용도를 변경하기는 용이한 데, 농업지역이나 산업지역에 허용되는 용도를 모두 포함하고 있기 때문임. 허가된 용도를 변경하기는 비교적 쉽고 예측가능하며 통상 3개월정도가 소요됨.

□ 모스크바주 토지 소유자 특성

 ○ 모스크바주에서 이용 가능한 토지 소유자들은 대개 다음과 같이 구분할 수 있으며, 토지 거래에 있어 서로 다른 특성을 보이고 있음.

  - 지방행정관청

  - 토지 디벨로퍼

  - 토지 소유자(법인 혹은 개인)

 ○ 한편, 모스크바주의 지방행정현황은 다음과 같음.

  - 모스크바 주 내에는 39개의 지방행정구역(District)이 있음.

  - 행정관청에 따라 투자자와 관계 공무원간에 좋은 관계를 유지하고 있거나, 아니면 별로 좋지 않거나 어떤 경우에는 아예 접촉이 없기도 함.

  - 어떤 지방행정관청에서는 투자자에 대한 태도가 아주 관료적이거나 비효율적이지만, 다른 행정관청은 투자자를 위한 좋은 조건을 제시하기도 함(예: 스뚜삔스키 라이온).

  - 일반적으로 투자자에게 호의적인 지역에서는 외국기업이 이미 공장을 설립하여 가동중인데, 이런 경우 부지 협상이 신속하게 진행됨.

  - 지방행정관청이 매각하는 토지는 대부분 농업지역임.

□ 모스크바주의 토지 디벨로퍼(개발자)

  - 토지 디벨로퍼들은 수천 에이커에 달하는 토지를 보유하고, 토지의 지목을 변경한후, 정기적으로 조성된 토지를 매각하는 금융 그룹, 은행, 관련 자회사임.

  - 토지 디벨로퍼들의 비즈니스는 주로 농업분야임.

  - 토지 디벨로퍼들은 몇 만 에이커의 토지를 보유하고 있는 데, 그중 상당수가 카테고리 변경이 가능한 토지임.

  - 디벨로퍼들은 보유한 토지를 매각할 의사가 있는 토지 소유자들임으로 협상이 비교적 건설적으로 진행됨. 어떤 디벨로퍼들은 토지 가격의 인상이 예상되면 토지 매각을 연기시킬 수도 있어서 매매 협상이 기대에 미치지 못할 수도 있음.

□  모스크바주의 토지 소유자(법인 혹은 개인)

  - 이 타입의 토지 소유자들은 소수의 토지구역을 보유하고 있으며, 정기적으로 토지를 매각하지는 않음.

  - 이들이 보유한 토지는 대부분 자신들의 사업체 명의로 토지를 소유중임

  - 대부분 토지 면적이 5헥타를 넘지 않지만 큰 면적을 소유하는 경우도 있음.

□ 모스크바주의 부지의 물색 및 매입시 고려사항

 ○ 모스크바주에서 토지를 물색할 경우에는 치밀한 계획하에 움직여야 함. 계획이 철저하지 못하면 토지를 선택하고 매입 결정을 내리기 어려울 수 있음.

  - 적정한 옵션을 선택하기 위해 요구사항을 정의하고 기준을 정한다.

  - 모든 토지 보유자들부터 제안을 받고 그 정보를 분석한 후 가장 유망한 방안을 선택한다.

  - 토지 매입 및 거래의 기본 조건을 협상하고 매매의향서(Letter of Intent; LOI)를 작성한다.

  - 협상을 마칠 준비를 하라; 매매 거래를 종결하고 법적절차를 진행한다.

□ 모스크바주의 프로젝트 소요기간 산정

 ○ 아직 토지거래가 체계화되지 못한 모스크바주에서 적합한 산업용 부지를 찾는 데는 수년이 걸릴 수 있음. 시간제약이 있다면 무엇을 협상하고 무엇이 가능한지 여부를 따져보는 것이 중요함. 최상의 시나리오인 경우 부지 물색과 매입에 소요되는 기간은 다음과 같음.

□ 결론

 ○ 아직까지 모스크바주의 토지 시장은 체계화되어 있지 않고 투명성이 부족함. 특히 외국인 잠재투자자들에게는 여러가지 의문점과 풀리지 않은 문제점이 토지를 물색하고 매입하는 과정에 나타나게 됨. 문제점은 프로젝트 자체의 성격과 인프라의 유무에 관련된 것들인데, 결국 그러한 문제점들은 모스크바주에서 공장용지나 창고용지를 매입하는 데 있어 심각한 장애요인으로 부각됨.

 ○ 이에 대한 대안으로 투자자는 디벨로퍼로부터 토지를 임차함으로써 리스크를 전가시키거나 아니면 투자환경이 더 나은 인근의 다른 주에서 부지를 찾아 보는 것도 방법임.

자료원 : 러시아Amcham News 82호, 무역관정보 종합