2022년 미국 주택 시장은 그 어느 해보다 다이내믹 했다. 공급이 부족해 과열 양상을 보이던 올해 초에 대비해 급격히 올라간 모기지 금리와 주택 가격으로 시장이 빠르게 둔화되고 있는 양상이다. 모기지대출건수가 지난주 대비 1.2% 감소했으며, 2021년 말 대비 3분의 1 수준으로 떨어졌다. 기존 주택판매수는 8월 480만 채로, 지난달 대비 0.4%, 전년대비 19.9% 떨어지며 주택 시장은 크게 위축됐다.

30년 고정 모기지 금리 2008년 이후 처음으로 6% 대

국책모기지회사 프레디맥은 9월 15일 9월 2째 주의 30년 고정 모기지 대출 금리가 6.02%를 돌파했고 밝혔다. 전주의 금리 5.89% 보다 0.03%, 작년 같은 주의 금리 2.86%로 2배 이상 상승한 수치다. 미국의 모기지 대출금리가 이렇게 높은 수치를 기록한 것은 14년 전인 2008년 금융위기를 겪은 후 경기 침체에 빠졌을 때 이후 처음이다.

<미국 30년 고정 모기지 금리 동향>

(단위: %)

[자료: Freddie Mac, WSJ(그래픽)]

미국 모기지 대출 금리는 지난해 말을 기점으로 서서히 오르다 연준이 기준금리 인상을 발표했던 3월 기점으로 급격히 상승했다. 지난 8월의 소비자물가지수(CPI)가 전년대비 8.3% 상승했다고 발표되자 시장은 연준이 9월 FOMC에서도 기준 금리를 인상할 것으로 예상해 모기지 대출 금리는 순식간에 6%대를 돌파했다. 실제로 9월 21일 FOMC가 금리를 0.75% 인상해 모기지 대출 금리 인상은 지속 것으로 보인다.

미국 주택 가격 하향 조정 중

모기지 금리가 계속 치솟자 모기지 대출 신청자는 감소했다. 모기지뱅커연합에 따르면 9월 둘째 주 모기지 대출 신청자가 전년 같은 주 대비 29% 급감했다. 월스트리트저널은 2022년 상반기 동안은 주택 공급이 턱없이 모자라 모기지 대출 금리 상승과 관계없이 현금을 주고 구매하는 소비자들이 있어 주택 가격은 4월까지 떨어지지 않았다고 보도했다. 그러나 계속되는 높은 인플레이션으로 건설 자잿값이 오르자 주택 가격도 동반 상승해 이는 모기지를 통해 주택을 구매하는 고객뿐만 아니라 현금 구매 고객까지 발길을 돌리게 만들었다고 분석했다. 부동산 중개 사이트 레드핀은 주택 판매 속도가 줄어들자 5월부터는 약 20% 매물이 가격을 하향 조정되고 있다고 발표했다. 전미부동산협회에 9월 21일 고공행진 중이던 주택 가격은 6월 중간값 41만3800달러를 찍으며 2008년 이후 최고치를 경신한 후 하락하기 시작해 지난 8월 38만 9500달러를 기록했다고 밝혔다. 그러나 126개월 연속 전년대비 상승 중이다.

<미국 기존주택판매 가격(중간값) 동향>

[자료: 전미부동산중개인협회]

주택시장 찬바람 계속되나

전미부동산중개인협회의 로렌스 연(Lawrence Yun) 수석 경제 분석가는 “8월 주택 재고율은 128만 채로 7월보다 1.5% 하락했다. 판매되지 않은 재고량은 3.2개월치로 작년 동월 2.6개월치에 비하면 재고량이 늘었다. 주택 재고는 앞으로 몇 달, 몇 년간 높을 것으로 예상된다.” 고 밝혔다. 모기지뱅커연합에 따르면 작년 모지기 대출 총액은 4조4000억 달러에 달했지만, 올해는 그 절반 수준에 그칠 것으로 예상된다. 레드핀에 따르면 매물을 보러 오는 구매자 비율도 올 초에 비해 38% 감소했다. 프레디맥은 3분기 경제전망 보고서에서 높은 모기지 이자율, 상승한 주택 가격이 주택 구매 수요를 떨어뜨리고 있다고 밝혔다. 올해 주택판매는 600만 채, 2023년은 540만 채를 기록할 것으로 전망했다. 높은 모기지 대출 금리로 인해 주택 가격 상승률은 2022년에는 12.8%, 2023년에는 4.0%로 상승률이 급격히 둔화될 것으로 내다봤다.

<2022~2023년 미국 주택시장 전망>

(단위: %, 백만 채 )

주: 1) 전망치 혹은 추정치는 굵은 글자로 표시

2) 모기지 금리는 월간 이자율의 분기 평균(비계절조정치, 연율)

3) 주택판매량은 신규∙기존주택 판매량으로 월간 계절조정치의 분기별 평균값(연율)

4) 가격증가율은 프레디맥의 주택가격 인덱스의 분기별 통계치(계절조정치, 연간 데이터는 연율)

[자료: Freddie Mac]

시사점

월스트리스트저널은 9월 15일 계속해서 오르는 주택 가격과 모기지 금리가 주택 구매를 망설이는 가장 큰 이유가 됐다면서 많은 미국 시민들이 주택을 구매 대신 렌트를 선택하는 경향을 보인다고 보도했다. 2022년 4분기 미국 주택시장은 모기지 대출 금리의 급격한 인상과 높은 주택 가격으로 주택 구매 수요 감소 추세가 이어질 것으로 분석했다. 연준이 물가 잡겠다는 확고한 의지로 연내 기준 금리가 계속해서 상승할 것으로 예상되기 때문이라 설명했다. 뉴저지에서 부동산 중개인으로 30년 경력이 있는 C씨는 “집을 보러 가는 고객의 수가 빠르게 떨어지고 있으며, 이 추세는 내년 상반기까지는 계속될 것으로 보인다.”며 “매물이 올라오자마자 여러 명이 웃돈을 주고 구매를 하겠다고 했던 작년 말과는 매우 대조적으로 올해는 제시 금액만 받아도 잘 받는 것.”이라고 말했다.

미국 주택시장은 부동산 외에도 다른 여타 산업에 미치는 영향이 크다. 주택 건설에 필요한 원자재와 건설 인력 고용에 직접적인 영향을 끼치며 주택 리모델링에 필수적인 가전, 가구, 원단 시장에도 밀접한 관계가 있다. 한국의 큰 수출 산업인 가전과 섬유가 주택 시장에 영향을 받고 있기 때문에 주택 시장과 관련된 여러 지표를 눈여겨보고 대비할 필요가 있다.

자료: Wall Street Journal, CNBC, Bloomberg, Forbes, New York Times, Freddie Mac, National Association of Realtors, 및 KOTRA 뉴욕 무역관 자료 종합