타밀나두는 제조업이 발달한 도시로써 등록된 공장수가 약 4만개에 달하는 지역이다. 910km의 해안선을 활용하여 3개의 대형항구, 23개의 소규모 항구, 7개의 국제공항을 가지고 있으며 주정부 차원에서 고속도고, 항구, 철도, 물류시스템 등 분야에 투자유치 관심이 높아 산업이 발전하기 좋은 환경이다. 특히, 첸나이(타밀나두주의 수도)와 경계를 맞닿는 칸치푸람의 스리페람부드르(Sriperambudur) 지역에는 자동차 및 타이어 제조회사 생산공장이 설립되어 운영중이다. 대표적으로 현대자동차, BMW, FORD, 르노-닛산, 미쉐린, 힌두스탄모터스(Hindustan Motors), TVS 자동차, 아폴로 타이어, 다임러 크라이슬러 등 글로벌 기업들의 제조공장이 타밀나두 스리페람부두르 및 인근 지역에서 가동중이며 유관 산업군의 협력업체를 포함하여 우리나라 기업 약 200개사가 진출해있다.

 <첸나이 주요 산업단지 보유 지역>

구분	주요 지역
첸나이 북부	스리시티(Sri City), 마다바람(Madhavaram), 안드라프라데시(Andra Pradesh) 주경계
첸나이 서부	스리페람부두르(Sriperumbudur), 이룬카투코타이(Irungattukottai, 푸나말리(Poonamallee)
첸나이 남서부	오라가담(Oragadam), 왈라자바드(Walajabad)
첸나이 남부	마힌드라시티(Mahindra City), 탐바람(Tambaram), 반달루르(Vandalur), 팔라바람(Pallavaram)

[출처 : 첸나이무역관 자체 편집]

일반적으로 타밀나두 첸나이의 산업 지역은 4개의 구역으로 나눌 수 있다. 1) 첸나이 북부(North Chennai)  2) 첸나이 서부(West Chennai)  3) 첸나이 남서부(South West Chennai)   4) 첸나이 남부(South Chennai) 등으로 구분하며 우리 진출기업 상당수가 첸나이 서부와 첸나이 남서부에 밀집해 있다. 

<첸나이 도심과 스리페람부두르 지도>

 [출처 : 구글맵 일부 편집]

[출처 : chennaiinfocus.com/sriperumbudur]

스리페람부두르 지역의 입지 여건 소개

첸나이 도심은 교통체증이 비교적 심하고 임차료가 상당히 높은 지역으로 분류되며 산업단지로 사용가능한 토지가 부족하여 생산공장 및 창고 후보지로 한계가 있다. 그러므로 진출기업의 생산공장은 첸나이 외곽의 스리페람부두르 및 인근 지역에 위치하는 것이 일반적이다. 첸나이 도심과 비교해서 스리페람부두르의 장점은 스리 벤카테스와라 공과대학(Sri Venkateswara College of Engineering), 라지브 간디 공과대학(Rajiv Gandhi Institute of Technology) 등과 같은 대학 및 기술학교 등이 인근에 위치해있어 제조업 인력 채용에 유리하며 자동차 관련 기업들이 밀집되어 클러스터 효과를 누린다는 장점도 있다. 

 

<칸치푸람 지도>

[출처 :  Kancheepuram.nic.in]

 

 스리페람부두르는 타밀나두 칸치푸람(Kanchipuram)에 속한 주요 소도시 중 하나로써 면적은 642 km²(서울시 면적 605 km²)이며 인구는 약 51만명이다. 타밀나두주의 수도(State Capita)인 첸나이로부터 남서쪽에 위치하고 있으며 약 35km~40km정도 거리에 있다. 첸나이 도심 및 항구에도 접근성이 높으며, 첸나이-벵갈루루 고속도로에 연결되어 있어 물류 측면에서 전략적 위치에 있다. 또한, 통근 측면에서 첸나이 시내, 쳉갈파투(Chengalpattu), 티루발로르(Tiruvallur) 등의 주요 도시로 출퇴근이 가능한 광역버스가 매일 새벽부터 저녁까지 정기적으로 운행되고 있다. 그리고 스리페람부두르에는 초기 투자기업인 현대자동차가 공장 설립(1990년대 후반)한 이후, 자동차부품, 기계부품, 전자, 타이어, 철강, 물류, 금융 분야 기업들이 잇달아 진출하면서 산업 클러스터를 구축하게 되었고 유관 분야 기업들이 밀집되어 있으므로 인력, 자재, 물류, 통관, 노무, 세무 등의 정보를 교환할 수 있는 것도 장점으로 볼 수 있다. 

 

<첸나이-벵갈루루 고속도로 시작(종료) 구간인 스리페람부두르>

[출처 : National Highways Authority of India (NHAI)]

 

선택 가능한 산업단지 입주 방식

스리페람부두르와 같은 도시 외곽에 기업들이 입주하는 가장 큰 이유는 생산 공장 설립을 위한 넓은 부지를 확보하기 위함이다.

타밀나두에서 현지 생산 공장을 설립하기 위해서는 크게 2가지 선택지가 있으며 1) 주정부의 산업단지  2) 민간 부동산 개발사 산업단지 중에 고려를 해야한다. 

<산업단지 소유주에 따른 구분>

주정부(SIPCOT) 산업단지		민간 개발사 산업단지(Private)
토지(Barren Land)만 임차		토지 매입
		토지 임차
완성형 공장(Built up Factory) 임차		완성형 공장 매입
		완성형 공장 임차
* 전체 보증금 금액을 초기에 지불하는 장기간 임차(Long term Lease)만 가능함  * 월 임차료는 납부 불요하며 계약 종료 후, 초기 보증금 돌려받음    전세개념과 일부 유사하며, 주정부사전 승인시 Sub-Lease도 가능한 특징이 있음		* 단기간 월 임차(Rent), 매입(Purchase), 다양한 계약조건 설정가능  * 장기간 임차(Long term Lease) 가능하지만 신청기업 입장에서는 월 임차료 납부하거나 직접 토지 매입하여 공장 설립하는 것을 선호함

<토지(Barren Land)와 완성형 공장(Built up Factory 예시>

[출처 : 첸나이무역관 자체 촬영]

산업단지를 소유한 주체에 따라서 구분을 할 수 있으며 먼저 주정부가 소유한 산업단지 매물을 검토해볼 수 있다. 타밀나두 주정부는 타밀나두산업진흥공사(SIPCOT, State Industries Promotion Corporation of Tamil Nadu, 이하 SIPCOT)라는 기관을 통해 주요 산업단지를 직접 운영하고 있으며 타밀나두 전체에 24개의 산업단지와 6개의 특별경제구역(SEZ, Special Economic Zone)을 관리중이다. 산업 단지는 주정부에서 승인을 받아야만 입주가 가능하고 부지 매입은 불가능하다. 주요 단지들이 스리페람부두르(Sriperambudur),이룬가투코타이 (Irungattukottai), 오라가담(Oragadam), 필라이파캄(Pillaipakkam) 등에 위치해있고 첸나이 시내에서 차로 1~2시간 거리에 위치해있기 때문에 공장 설립 후보지로 검토 되고 있다. 

<타밀나두산업진흥공사 (SIPCOT) 임차 신청 화면>

[출처 : 타밀나두산업진흥공사(SIPCOT, State Industries Promotion Corporation of Tamil Nadu)]

아래에서는 타밀나두산업진흥공사(SIPCOT)에서 토지 임차 신청하는 내용 위주로 서술하고자 한다.  SIPCOT의 공식 웹사이트( https://sipcot.tn.gov.in)를 방문하여 회원가입 절차를 거친 후, '온라인 토지 할당 신청(Land Allotcation)' 통해 가능하다. 

타밀나두산업진흥공사(SIPCOT)의 스리페람부두르 사무소 매니저인 사티벨(Sakthival T)에 따르면, 토지 할당 신청을 위해서는 구체적인 요건들이 충족되고 서류가 구비되어 PDF 파일 등으로 필요하기 때문에 신청 기업은 현지 부동산 컨설팅사, 회계법인, 파트너사 발굴을 통해 서류를 준비하는 것을 권장한다고 언급하였다. 

<타밀나두 주정부 산업단지 임차 주요 서류> - 생산공장 및 창고 설립 보고서 - 법인 과거 생산 및 영업 이력 - 주요 원재료 내역 및 완성품 제조 여부 - 법인 등록 증명서( 민간,유한, 합작) - 파트너십 회사 등록 증명서 - 인도중앙은행 투자 제출 서류 - 타밀나두오염방지위원회(TNPCB)의 시설 운영 동의서 - 기존 설립된 법인의 주요 서류 - 생산시설 내부 레이아웃(배치도) - 대출 승인 내역 및 은행 서류 증빙 - 최근 3개년도 손익계산서 및 연차보고서 - 이사회 및 주요 주주 명부

[출처 : 타밀나두산업진흥공사(SIPCOT, State Industries Promotion Corporation of Tamil Nadu)]

그리고 신청 보증금을 온라인으로 결제하는 절차가 진행된다. 이는 최종 계약하고 지급하는 임차료와 관련된 보증금(Lease Deposit)이 아니며 온라인 신청을 위한 보증금(Initial Deposit)을 뜻한다. 타밀나두산업진흥공사(SIPCOT)에서는 주로 에이커당 보증금을 수령한다. 최초 보증금은 A,B,C 구역에 따라 달라지며 A구역과 B 구역의 경우 에이커(Acre)당 100,000 루피(1Lakh)를 지급하며 C 구역에서는 에이커당 50,000 루피를 지급한다. 해당 금액은 신청에서 승인 받지 못하게 되면 자동 환불된다. 

<타밀나두 주정부 투자 인센티브에 따른 구역 구분>

구분	지역명
A구역	Chennai, Chengalpattu, Kancheepuram, Tiruvallur
B구역	Coimbatore, Erode, Karur, Krishnagiri, Namakkal, The Nilgiris, Ranipet, Salem, Tiruchirappalli, Tirupattur, Tiruppur, Vellore
C구역	Ariyalur, Cuddalore, Dharmapuri, Dindigul, Kallakurichi, Kanniyakumari, Madurai, Mayiladuthurai, Nagapattinam, Perambulur, Pudukkottai, Ramanathapuram, Sivagangai, Tenkasi, Thanjavur, Theni, Thiruvarur, Thoothukudi, Tirunelveli, Tiruvannamalai, Villupuram, Virudhunagar

출처 : 타밀나두 주정부 산업정책

신청기업은 입주 희망하는 지역을 선정하는 것이 중요하며 입주시 전기세, 수도세, 교통, 환경당국 인증, 물류비 등을 종합적으로 타탕성 평가를 거친 후에 토지 임차 할당 신청을 진행하게 된다. 타밀나두산업진흥공사가 보유한 주요 산업단지별 임차 할당 비용은 아래와 같다. 

<타밀나두산업진흥공사(SIPCOT) 보유 산업단지별 임차료>

* 1Crore Rupee = 10,000,000 Rupee(2022년 환율 기준, 약 1.5억원으로 집계 )

[출처 : 타밀나두산업진흥공사(SIPCOT, State Industries Promotion Corporation of Tamil Nadu)]

토지 신청 이후, 타밀나두산업진흥공사의 담당부서에서 검토되며 신청 기업은 이메일을 통해 문의를 할 수 있다. 단계별로 승인이 되고, 최종 토지 할당은 타밀나두 산업진흥위원회(SIPCOT Board)이 주최하는 제안설명회에서 결정된다. 이 자리에서는 타밀나두 주정부의 주요 인사들과 신청기업의 주요 임원진과 기술인력이 참석하여 생산시설 설립 관련 질의응답 세션이 진행된다. 최종 토지 승인 및 거절 여부는 신청 이후 통상 60일 이내 통보받게 된다. 

타밀나두산업진흥공사(SIPCOT)가 소유한 산업단지 입주하는 것 외에 타밀나두 지역에는 다양한 민간 부동산 개발사(디벨로퍼)를 통해 부지를 확보할 수도 있다. 민간 디벨로퍼의 경우, 생산공장을 설립하는 방식에는 기업마다 요구 조건이 다르다는 것에 초점을 두고 서비스를 제공한다. 비어있는 토지(Barren Land)에서부터 공장을 설립하고 전기, 수도, 통신, 도로, 사무실, 자재창고 등을 맞춤형으로 설계도 가능하다. 이 경우에는 프로젝트 완공시까지 소요기간이 길거나 많은 비용이 투입되는 점을 고려해야한다. 즉시 입주를 희망하는 것도 가능하며 이미 완성된 공장 및 창고에 필요한 기간만큼 계약을 맺고 입주도 가능하다. 그러므로 민간 개발사가 보유한 부지를 검토중인 경우에는 별도의 주정부 승인 절차는 없지만, 기업 입장에서는 공장 설립 계획을 면밀하게 준비하고 비용 협상을 준비해야한다. 

 

<타밀나두에 산업용지를 보유한 민간 부동산 개발사>

업체명	홈페이지	입주 고객의 주요 산업
마힌드라시티 Mahindra City	https://www.mahindraworldcity.com	자동차부품, 화학, IT, R&D기업
스리시티 Sri City	https://www.sricity.in/en	플라스틱, 엔지니어링, 식품, 모바일, 엑세서리, 자동차 부품
인도스페이스 Indo Space	https://www.indospace.in	물류창고,  IT
웰스펀 원 Welspun One	https://www.welspunone.com	물류창고, 제지산업
소지츠 Sojitz Motherson Industrial Park	https://www.smip-india.com/company/who-we-are.html	자동차부품, 금속, 엔지니어링, 창고운영
원허브 OneHub Chennai (OHC)	https://www.capitaland.com	자동차 부품, 창고, 식품
첸나이 FTZ Chennai Free Trade Zone	https://chennaiftz.com	창고, 물류회사

 [출처 : 각 기업 홈페이지 및 첸나이무역관 자체 편집]

<민간 부동산 개발사 보유 부지 비용 예시>

선택사항	스퀘어피트(SQFT)당 비용 (Rs. in Rupee)	에이커(Acre)당 비용 (Rs. in Crore)	에이커(Acre)당 비용 (원화, 억원)
부지 매입(Purchase)	400~2,000 INR	1.7 Crore~8.4Crore	2.5억원~13억원
공장 매입(Buy Built up Factory)	3,000~6,000 INR	13Crore ~26 Crore	19.5억원~39억원
공장 단기 임차(Rent Built up Factory)	20~100 INR	9Lakh~45 Lakh	1,300만원~6750만원
* 참고사항 : 부지 혹은 공장 매입시 설립지역, 매입 조건, 잔여부지 면적에 따라 비용 차이가 크기 때문에 단답형의 금액 답변은 무리가 있음               임차시에도 임차 기간 및 면적 조건에 따라 가격 차이 클 수 있으므로 관심지역의 현지 부동산 개발업체로부터 구체적인 견적 수령이 반드시 필요함

[출처 : 현지 부동산 개발사 문의 및 무역관 자료 종합]

시사점 : 현장 시찰과 현지 에이전트 발굴을 통해 적정 후보지 선정 필요

타밀나두에 생산 공장 설립을 희망하는 기업들은 주정부 산업진흥공사(SIPCOT)의 산업단지와 민간 부동산 개발사(디벨로퍼)의 부지를 임차하는 것을 검토하게 된다.  주정부가 소유한 토지를 매입하는 것은 불가하며 오로지 장기간 임차(Lease)만이 가능하며 최대 99년의 기간까지 장기 임차가 가능하다. 임차료는 보증금 형태로 초기에 임차 기간 전액이 납부 되는 경우가 대부분이다. 그러므로 기업입장에서는 첸나이 지역의 부동산 가격이 상승할 것으로 판단한다면 매년 납부하는 방식보다는 효율적일 수 있다. 그러나 산업단지 개발공사의 위원회를 개최하여 승인받은 토지이기 때문에 정해진 기간내에 공장 설립이 추진되어야하며 일방적인 사업 변경은 주정부로부터 토지 회수 및 계약 위반 조치를 받을 가능성이 있기 떄문의 유의해야한다. 

민간 부동산 개발사(디벨로퍼)가 보유한 산업용 부지는 기업 입장에서 매입(Purchase)할 수도 있고 단기간 임차(Rent), 장기간 임차(Lease)를 선택할 수 있다. 첸나이 상업용지 전문 부동산 중개업체인 스타드(STAD Properties)의 컨설턴트 레디(Kaushi Reddy)에 따르면, 상업용지를 검토할 때 가장 중요한 것이 위치를 확인 하는 것이며, 최근 타밀나두 산업단지의 토지 가격도 오르고 있기 때문에 신중한 비용 분석이 필요함을 강조했다.  타밀나두의 산업단지 평균 시세가 마하라슈트라주(푸네), 하리아나주(구르가온) 보다 저렴한 상황이지만, 타밀나두 내에서도 칸치푸람(Kanchipuram) 도시 내에서도 가격 편차가 매우 큰 상황임을 덧붙혔다. 그리고 전기, 수도, 통신, 물류, 도로, 관리비, 환경국의 승인 등 세부적으로 검토하는 서류가 복잡하기 때문에 충분한 검토의 시간이 필요함을 언급했다. 만약 비용분석 결과, 소유권을 가지게 됨으로써 토지를 자유롭게 활용하고 미래 임차료 와 부동산 지대 상승할 것으로 예상한다면 매입을 추진하는 것도 방법이 될 수 있다. 또한, 완성형 공장(Build up Factory)에 입주할 경우, 소유자가 전기,수도, 통신 등 유지보수를 담당하므로 기업 운영을 핵심사업에 집중할 수 있는 장점이 있다. 반면, 임차 비용, 맞춤형 설계, 관리비 등 합할 경우 주정부 개발공사(SIPCOT) 산업단지를 이용하는 것보다 훨씬 높은 비용이 소요될 수 있다.  산업단지 및 산업용 부지는 거래 금액 고려했을 때, 신중한 접근이 필요하며 현지 파트너사 및 회계법인과 충분히 논의하여 면밀한 준비가 필요하다.