- 주택 가격이 상승히면서 원룸과 같은 소형 아파트 수요가 폭발적으로 증가 -

- 주택에 대한 개념 변화와 안락함과 편리함을 동시에 추구하려는 경향이 복합적 작용-  

□ 소형 아파트 증가

  ㅇ 소형 아파트는 상파울루 지역에서 수십 년 전부터 있었던 오래된 주거 형식으로  공공기관, 증권시장, 은행, 법원 등이 밀집한 상파울루 구시가지 센트루(Centro)나 헤푸블리카(Republica) 지역에는 지방에서 올라온 직장인을 위해 1940년대에 이미 키치네트(kichinette)형 아파트가 생겨남.

    - 1960년대에는 상파울루 센트루 지역의 대형 아파트 소유자들이 자신의 아파트를 여러 채로 쪼개 독신 직장인이나 신혼부부를 대상으로 판매하는 경우도 등장함.

  ㅇ최근 분양되는 소형아파트는 모던함과 편리함을 극대화하고 최첨단 인프라를 구비한 신개념의 원룸 아파트임.

    - 단순히 직장에서 가까워서 소형 아파트를 찾았던 과거와는 달리 최근 건설되는 소형아파트들은  독거인구를 만족시키는 것 뿐 아니라 유니크한 문화생활을 즐기려는 젊은 세대의 기호에 맞춘 새로운 주거 형태로 떠오르고 있음.

  ㅇ 브라질 대도시에서 분양되고 있는 아파트는 날이 갈수록 소형화되고 있는 것으로 나타남.

    - 최근 높은 인기를 얻으며 분양되고 있는 아파트 면적은 40 m², 30 m²,  25m² 로, 주로 혼자 사는 직장인, 대학생, 신혼부부, 이혼이나 사별로 혼자가 된 사람 등을 타깃으로 하고 있음.

  ㅇ 상파울루 부동산조합(Secovi-SP)에 따르면, 2017년 상파울루 시에서 론칭된 아파트의 42.6%, 매매된 아파트의 36.8%가 45m² 이하인 소형아파트로 나타남.

    - 특히 방과 거실, 부엌 사이에 칸막이가 없는 원룸 형태의 소형아파트가 브라질 전역에서 인기를 끌고 있는 것으로 나타남.     

 

상파울루 소형아파트 판매 동향

  

자료원: Secovi-SP

 

□ 소형 아파트의 인기  요인

 

  ㅇ 주거 문화의 변화

    - 국토 면적이 넓은 브라질에서 협소한 공간의 불편한 아파트는 오랫동안 별다른 인기를 누리지 못했음. 그러나 사회가 변화하면서 생활습관과 주거문화에도 많은 변화가 일어남. 특히 직업을 가진 경제력 있는 여성들이 늘어났으며 핵가족이나 독거 가구도 크게 늘어나면서 소형아파트의 인기가 상승하기 시작함.

    - 브라질 국립지리통계원(IBGE)에 따르면, 최근 10년 간 가구당 평균 2.1명이었던 자녀 수가 현재 1.7명으로 약 20% 감소했으며 무자녀 부부의 비율도 15.2%에서 20%로 증가함. 동기간 한집에서 부모와 자녀가 동거하는 가구는 50.1%에서 42.3%로 감소하는 등 핵가족화가 심화되고 있는 것으로 드러남

    - 경제전문지 Valor Economico에 따르면, 브라질의 1인가구 수는 지난 10년간 550만명에서 990만명으로 약 2배 가량 증가함.  1인가구의  67%는 50세 이상의 장년 및 노년 인구로 나타남.  

    - 과거 결혼 후에야 독립이 가능했던 여성들이 최근에는 일찌감치 독립하여 자신만의 생활을 꾸려나가는 경우가 늘면서 1인 가구수가 더욱 늘고 있음.

 

  ㅇ 편리한 교통   

    - 상파울루 시내에서는 교통 정체로 인해 출퇴근에 2시간 이상이 걸리는 경우를 흔하게 볼 수 있는데 교통지옥에 시달리는 직장인의 큰 소망은 회사 근처에 스튜디오를 임대하거나 구매하는 것으로 나타남. 대부분의 시간을 가정보다는 직장에서 보내는 경우가 많은 현대인들은 품질 높은 삶을 위해 회사 근처에 작은 아파트를 얻어 출퇴근 시간을 단축하고 남은 시간을 취미생활이나 건강관리에 투자하고 있음.

    - Vitacon 사의 대표 Frankel에 따르면, “활동적인 생활 습관을 가진 현대인들은 자택에 오래 머무르지 않기 때문에 주거공간을 단지 수면을 취하거나 홀로 있고 싶을 때 주로 이용한다.  따라서 주거지를 선택할 때 공간 면적보다 주거지의 위치나 이동성을 우선으로 생각하는 경향이 있다”라고 언급하면서 소형아파트의 인기를 설명함.

 

  ㅇ 짜임새 있는 인프라와 공유문화   

    - 소형 아파트는 침실, 주방, 욕실 등 개인 공간과 파티장, 세탁실, 수영장, 헬스룸 등 공용 공간으로 구분되는데 공간 활용을 극대화한 설계를 통해 지어진 20~40m²의 소형아파트는 작은 면적이지만 주택이 필요한 기본 요소는 다 갖추고 있다는 장점이 있음.

    - 일부 아파트는 거주자에게 더 많은 편의를 제공하기 위한 프리미엄 서비스를 제공하기도 함. 일례로. 2016년 완공된 소형 아파트 단지 London Residence의 경우, 컨시어지* , 청소, 개인 헬스 트레이너, 마사지, 아침식사 등 호텔을 방불케하는 서비스를 제공하고 있는 것으로 나타남.     * 건물 안내는 물론, 거주인 들의 다양한 요구를 들어주는 전문 인력

    - 상파울루건설협회(SindusCon-SP)에 따르면, 아파트 내 공유문화는 다양한 서비스나 제품을 편리하게 이용할 수 있다는 장점이 있을 뿐 아니라 주거 비용을 절약하거나 수익을 창출 할 수 있어 입주자들로부터 큰 호응을 얻고 있는 것으로 나타남. 일례로, ‘자동차 공유(Car Sharing)’은 아파트 관리업체가  비치한 차량을 입주자들이 공동으로 사용하거나 자동차 소유주가 같은 아파트의 거주자에게 차를 빌려주는 시스템으로, 자동차 소유주는 임대료를 통해 소득을 창출할 수 있는 것으로 드러남.

    - 최근 들어 공용문화는 자전거, 공구, 세탁공간, 주방, 물품보관 창고 등을 입주자 간에 공동 사용하는 것으로 확대되고 있음. 일례로 최근 지어진 브라질의 소형 아파트의 경우 공간 활용을 극대화하기 위해 세탁공간을 헬스시설이나 파티룸 등이 위치한 아파트 공동 공간에 마련하는 경향이 있음. 

VITACON 사의 자동차 공유

 

□ 소형 아파트의 문제 해결 방안

  ㅇ 공간 활용 극대화

    - 2017년 Vitacon사는 면적이 10m²에 불과한 초소형 아파트를 상파울루 시내  Higienopolis 지역에 건설함.  가격은 99,000헤알부터 옵션에 따라 다양하며 이 지역의 다른 주택보다 가격이 더 저렴한 것으로 나타남. 경제지 Epoca Negocios에 따르면, 이 지역에는 소규모 아파트를 필요로 하는 수요자가 많기 때문에 초소형 아파트의 출시는 성공을 거둔 것으로 밝혀짐.

    - 소형아파트는 공간 활용을 극대화 시킬 수 있는 각종 아이디어를 취합하여 설계되는 것으로 나타남. 아파트의 구조물 및 가구는 소형아파트에 맞춰 제작되며, 자동 잠금 장치, 무선 인터넷, 거주자 전용 어플리케이션과 같은 첨단 기술을 통해 좁은 공간을 편리하게 사용할 수 있도록 함.

  10m² 초소형 아파트

    

  ㅇ 소형 아파트의 편의시설과 공용 공간

  

MAC사 소형 아파트의 테라스

LOPES 사 소형 아파트의   식사 공간

EVEN사 소형 아파트의   수영장과 최첨단 헬스장

GAFISA사 소형 아파트의 공용 자전거

 

VITACON사 소형 아파트의 : 공구보관 공용창고

VITACON사 소형 아파트의 공용 주방

 

VITACON 사 소형 아파트의 루프탑 바와 영화관

LOPES 사 소형 아파트의 공용공간

 

TETTO 사 소형 아파트의  공용 세탁실

 

  ㅇ 작은 공간에 맞춰진 ‘똑똑한’ 가구와 가전제품

    - 소형 아파트의 인기 상승에 따라 공간 활용도를 극대화할 수 있는 기능성 가구나 전자제품에 관심이 쏠리고 있음. 일례로  주방 싱크대 겸 책상, 침대로 변신하는 소파, 두께가 얇은 벽걸이용 TV 등은 공간이 작아 여러 가구를 들여놓을 수 없는 초소형 아파트에 적절한 솔루션을 제공하고 있음.

    - 평소에는 소파로 사용하다가 잠 잘 때는 침대로 변신하는‘소파-침대는 작은 아파트에 매우 요긴하게 사용되는 가구임. 또한 ‘주방 싱크대 겸 책상’은 평소 싱크대로 사용하다가 필요하면 분리하여 책상으로 사용할 수 있는 아이템임. 또한 점점 두께가 얇아지는 TV도 협소한 아파트에 적절한 가전제품이며‘와인바(wine-bar)'를 품은 책장’도 공간 활용을 극대화하기 위해 고민하여 만들어낸 똑똑한 아이템임

    - 스마트 글래스로 만든 파티션은 공간이 협소한 원룸 아파트에 매우 적합한 아이템임. 버튼 하나로 투명도가 쉽게 조절되는 스마트 글래스 파티션은 주로 침실과 거실 사이에 설치하는 경우가 많음. 평소에는 투명하게 두었다가 손님이 오면 불투명하게 바꿔 공간을 분할할 수 있는 장점이 있음. 

스마트 글래스 파티션

http://www.divinalvidros.com.br/produtos/smart-glass/

 

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□ 높은 투자 가치를 지닌 소형 아파트

  ㅇ 독거 가구가 늘어나면서 건설 회사들은 초소형 아파트가 높은 수익성을 가진 매력 있는 투자 대상임을 인식함.

    - 건설사 세칭(SETIN), 비타콤(Vitacon) 등은 대표적인 소형 아파트 건설업체로 상업빌딩이 많은 지역을 중심으로 소형아파트를 건설하여 인기를 끌고 있음. 

    - 건설사들은 소형 아파트가 더 매력적이고 넓게 보이기 위해 혁신적인 아이디어와 첨단 기술을 활용하여 꾸민 모델하우스를 선보이고 있음.

    - 소형 아파트는 직장과 가깝고 대중교통 및 서비스 이용이 편리한 역세권을 선호하는 수요자들에게 인기가 많은 편임.

  ㅇ건설사 Abyara Brasil Brokers사 관계자에 따르면, 소형 아파트 인기 원인 중 하나는 저렴한 가격인 것으로 드러남.

    - 소형 아파트의 90%가 부동산 투자 목적으로 분양되었으며, 투자자들은 향후 수년간 수요가 지속적으로 상승할 것으로 전망함.

    - 경제잡지 Epoca Negocios에 따르면, 브라질의 장기 경제 불황에도 불구하고 2017년 소형 아파트 시장은 성공을 거둔 것으로 밝혀짐. 일례로, 소형 아파트 전문 건설사 VITACON는 2017년  약 4억 7000만 헤알의 매출을 기록한 것으로 드러남.

    - 2017년 7월 발표된 경제조사연구기금(Fipe)의 조사에 따르면, 아파트 중에서 원룸 아파트가  가장 수익성이 높았던 것으로 조사됨. 방 4개짜리 대형 아파트는 0.31%의 수익률을 냈으나, 소형 아파트는 0.40%의 수익률을 낸 것으로 드러남.

  ㅇ 최근 수년간 중산층이 증가하면서 은행으로부터 금융을 얻어 아파트를 구매하는 사람이 늘고 있음.

    - 소형아파트의 신규 분양가는 면적에 따라 10만~50만 헤알 사이로 Secovi에 따르면 가장 인기가 있는 스튜디오 형 아파트는 20만 헤알 대로 나타남. 임대료는 아파트 면적과 지역에 따라 월 1000~2500헤알 사이에서 거래되는 것으로 나타남.

 

□ 시사점

  ㅇ  2017년 8월 기준 브라질의 30 m² 미만의 소형 아파트 수요가 2015년과 비교했을 때 37% 증가한 것으로 조사됨.

    - 소형파트는 직장, 학교 및 병원과 같은 서비스 시설에 접근성이 좋고 쉽게 대중교통을 이용할 수 있다는 점 때문에 인기가 많은 것으로 드러남.

  ㅇ소형 아파트 인기의 주 원인 중 하나는 1인 가구의 증가로  밝혀짐. 

    -  브라질 1인가구 수는 향후 수십 년간 증가세를 유지할 것으로 전망되고 있으며 이 현상은 인구 고령화, 미혼 증가율에 기인한 것으로 나타남.

  

  ㅇ소형 아파트의 인기 상승에 따라 공간 활용도를 극대화할 수 있는 기능성 가구나 전자제품에 관심이 쏠리고 있음,

    - 적은 공간에서 다목적으로 사용할 수 있는 가구, 독거가구를 위한 주방 용품, 전자제품 등을 취급하는 우리기업들은 브라질 주거 형태 변화에 관심을 기울일 필요가 있음. 

자료원:   일간지 Folha de Sao Paulo, 경제지 Valor Economico, 정보 포털 사이트 G1, 건설사(Vitacon, Setin, Lopes 등) 홈페이지, 무역관 보유 자료 종합  

환율: 1달러= 3.8헤알