우크라이나 부동산 투자? 지금이 적기일 수 있어

- 건설경기 침체로 부동산 가치 하락 -

- 향후 5년 뒤 부동산 가격 회복 전망 -

 

 

 

□ 우크라이나 건설시장 동향

 

 ○ 2015년 우크라이나 건설시장 규모는 약 559억 흐리브냐(UAH) 기록

  - 2015년 우크라이나 건설시장은 전년 동기 대비 9.39% 성장했으나, 우크라이나 동부지역 사태 발생 전인 2012년과 비교 시 -11.12% 하락

 

우크라이나 건설시장 규모

(단위: 10억 흐리브냐, %)

연도	2012년	2013년	2014년	2015년
총액	62.9	58.6	51.1	55.9
증감률	1.94	-6.83	-12.79	9.39

 자료원: State Statistics Service of Ukraine

 

 ○ 우크라이나 동부지역 사태 이후 대내외적 경제 요인으로 인해 우크라이나 건설시장은 침체기에 접어듦. 2015년 우크라이나 건설지수는 소폭의 증가 추세를 보이나, 여전히 100 이하를 하회하는 모습을 보임.

 

2014~2015년 우크라이나 건설지수 추이

주: 100을 기준으로 변동치가 100을 상회하면 추세 이상의 성장, 100을 하회하면 추세 이하의 성장을 나타냄.

자료원: State Statistics Service of Ukraine

 

 ○ 205년 기준, 분야별로는 주거용(Residential) 및 비주거용(Non-residential) 건설이 가장 높은 비율을 차지함. 이는 우크라이나 내 주거 및 상업용 건축 수요가 높은 것을 의미함.

  - 주거용 건설 규모는 135억 흐리브냐로 전체의 24.3%를 차지

  - 비주거용 건설 규모는 144억 흐리브냐로 전체의 25.8%를 차지하는 것으로 나타남.

 

2015년 우크라이나 분야별 건설시장 규모

(단위: 백만 흐리브냐, %)

분야	규모	비율
합계	55,917	100
Buildings	28,003	50.1
ㅇ Residential	13,584	24.3
ㅇ Non-residential	14,419	25.8
- building transport & communications	241	0.4
- industrial buildings & warehouses	2,801	5.0
Engineering structures	27,914	49.9
ㅇ Transport facilities	6,945	12.4
- Highways, streets	5,329	9.5
- Railroad	709	1.3
- Ports, canals, dams & other water facilities	455	0.8
ㅇ General pipelines, communication, power lines	7,136	12.8
- Main pipelines, communication & power lines	3,597	6.5
- Local pipelines and communication	3,539	6.3
ㅇ Complex industrial buildings	10,401	18.6
- Mining and extraction facilities	7,140	12.8
- Building the power industry	1,640	2.9
- Construction chemical plants	171	0.3
- Metallurgical facilities	1,448	2.6
ㅇ Other engineering	3,430	6.1
- sports and leisure facilities	157	0.3

자료원: State Statistics Service of Ukraine

 

 ○ 우크라이나 지역별로는 수도인 키예프시의 시장 규모가 가장 크고, 드네프로페트로우스크주, 하르키브주, 오데사주가 그 뒤를 이음.

   

2015년 우크라이나 지역별 건설시장 규모

(단위: 백만 흐리브냐, %)

순위	지역(州)	시장 규모	비율	15/14 증감률	14/13 증감률
	합계	55,917.5	100.0	85.1	79.6
1	키예프	11,689.0	20.9	83.4	80.4
2	드네프로페트로우스크	5,569.8	10.0	88.1	87.6
3	하리코프	4,991.6	8.9	101.0	89.6
4	오데사	4,361.8	7.8	76.6	94.9
5	폴타바	4,182.8	7.5	83.1	99.9
6	르비브	3,450.6	6.2	112.7	89.6
7	키예프	2,731.5	4.9	94.6	63.3
8	도네츠크	2,316.2	4.2	41.0	50.5
9	미콜라이브	1,537.7	2.8	120.7	91.4
10	자포르지야	1,528.0	2.7	93.3	79.5
11	빈니짜	1,524.1	2.7	103.7	72.8
12	이바노프랑카	1,307.8	2.3	104.7	69.1
13	흐멜니츠카	1,300.5	2.3	105.7	91.2
14	리브네	1,295.5	2.3	62.8	107.1
15	볼린스까	1,079.6	1.9	132.3	86.7
16	테르노필	946.0	1.7	95.6	102.7
17	체르니베츠까	945.7	1.7	89.1	83.4
18	숨수까	859.3	1.5	87.0	90.6
19	체르까시	816.1	1.5	94.2	69.5
20	키로보흐라드	630.8	1.1	97.6	77.0
21	자카르파티야	619.7	1.1	114.8	88.2
22	쥐또미르	600.4	1.1	81.9	83.8
23	체르니히브	573.0	1.0	64.5	134.8
24	루한스크	534.8	1.0	48.2	46.7
25	헤르손	525.2	0.9	92.2	72.6

주: 키예프시를 제외한 나머지는 모두 주 단위

자료원: State Statistics Service of Ukraine

 

 ○ 우크라이나 통계청에 따르면, 전반적인 건설경기 침체에도 건설비용은 전년대비 평균 27.1% 상승했다고 밝힘. 분야별로는 각각 파이프라인·통신·전력망 34%, 상업용 건물 28.2%, 주거용 건물 24.2%, 산업단지 23%씩 증가했다고 밝힘.

 

□ 건설경기 여파로 침체된 우크라이나 부동산 시장

 

 ○ 2015년 전반적인 우크라이나 경기 침체와 이에 따른 건설경기 하락은 부동산 시장에도 악영향을 미침.

 

 ○ 2015년 수도 키예프의 신규 부동산 공급률이 크게 하락, 이는 우크라이나 현 경제 상황에 따른 프로젝트 파이낸싱이 크게 줄어들었기 때문임.

  - 2015년 3분기 기준, 수도 키예프 내 신규 오픈 쇼핑몰 및 비즈니스 센터 전무

   · 같은 기간 기준, 쇼핑몰 공실률 약 9~13%, 사무용 오피스 공실률 31.2%

  - 특히 2015년 신규 사무용 건축물 공급 면적은 약 3만1000㎡로, 이는 2008년 이래 가장 낮은 수치

 

 ○ 부동산 중개업체 Blagovist에 따르면, 현재 주거용 부동산 시장 가격은 2008년 이래로 가장 낮은 가격대를 형성하고 있다고 함.

  - 현재 우크라이나 수도 키예프 내 부동산 가격은 2008년에 비해 50% 가까이 하락

 

□ 키예프 지역 부동산 가치

 

 ○ 경기침체, 흐리브냐 화폐 가치 폭락 등의 영향으로 우크라이나 부동산 가치도 크게 하락

 

 ○ 부동산 형태별 평균 가격은 하기와 같으며, 평균 가격은 부동산 접근성, 위치 등에 따라 가격 변동이 있을 수 있음.

 

 ① 아파트(Apartment)

 

 ○ 평균 아파트 매매가

  - 1룸 아파트: 4만3000달러

  - 2룸 아파트: 7만8000달러

  - 3룸 아파트: 11만5000달러

   · 단, 아파트 위치 및 시설 등에 따라 가격 변동

 

키예프 지역 아파트 매매가 변동 추이

자료원: agent.ua

 

 ○ 평균 아파트 임대가

  - 아파트 평균 임대 면적: 120~150㎡

  - 1㎡당 평균 임대가: 15~22달러

  - 1달 평균 임대가: 1800~3300달러

 

 ② 주택(House)

 

 ○ 평균 주택 매매가

  - 주택 평균 매매가는 30만 달러 정도이나, 최고급 주택의 경우 60만 달러를 호가함.

  - 평균 매매 면적: 270㎡

  - 1㎡당 평균 매매가: 1135달러

  - 평균 매매가: 30만 달러

 

 ○ 평균 주택 임대가

  - 주택 평균 임대 면적: 250~300㎡

  - 1㎡당 평균 임대가: 10~15달러

  - 1달 평균 임대가: 2500~4500달러

 

 ③ 오피스(Office)

 

 ○ 오피스 임대 최고 인기 지역은 페체르스크 혹은 홀로시예보 지역

 

 ○ 오피스 시설 수준에 따라 보통 A~C 등급으로 구분되며, 평균 임대면적은 120~320㎡ 정도임.

 

키예프 내 분포 주요 오피스별 등급

자료원: office.kiev.ua

 

 ○ 오피스 등급별 평균 임대가

  - A등급 오피스 1㎡당 평균 임대가: 22~29달러

  - A등급 오피스 1달 평균 임대가: 2460~9280달러

  - B등급 오피스 1㎡당 평균 임대가: 16~21달러

  - B등급 오피스 1달 평균 임대가: 1920~6720달러

 

 ④ 창고(Warehouse)

  

 ○ 보통 우크라이나 국내 대기업이나 다국적 기업의 경우 자사 자체적으로 창고를 건설하는 경향이 있음.

 

 ○ 1㎡당 창고 평균 임대가는 1~5달러 수준임.

 

키예프 내 1㎡당 창고 평균 임대가 변동 추이

자료원: Colliers International

 

□ 전망

 

 ○ 우크라이나 부동산 전문가들은 은행의 높은 이자율과 불안정한 환율로 인해 2016년도에는 부동산 시장이 회복되기는 어려울 것으로 예상

  - 은행 대출 이자율이 최소 24%로 일반인이 이용하기 거의 어려운 상황

 

 ○ 향후 5년 뒤 우크라이나 부동산 가격이 회복될 것으로 예상

  - 우크라이나 대내외적 정치·안보·경제 상황에 따라 변동 가능성이 있으나, 5년 뒤 우크라이나 부동산 가격이 현재 시세보다 약 2배 이상 상승할 것으로 예상

  - 유럽의 부동산 에이전트들은 장기적인 관점에서 우크라이나 부동산 가치 상승 예상. 부동산 시장 진출을 시도하는 경우가 다수 있는 것으로 알려짐.

 

 ○ 부동산 공실률이 높고 신규 세입자를 찾기 힘든 상황이라 적당한 세입자를 찾지 못하는 한 현재로써는 부동산 임대를 통한 고수익은 기대하기 어려움.

 

□ (참고) 외국인의 우크라이나 내 부동산 취득 절차

 

 ○ 외국인 및 외국 기업은 우크라이나 부동산의 취득 및 처분이 가능

  - 우크라이나 헌법 및 민법에 의해 그 소유권을 보장받을 수 있으며, 단순 부동산 취득 외 상업적 목적으로의 사용과 그에 따른 이득을 취할 수 있음.

 

 ○ 우크라이나 부동산 취득 기초 9단계 절차

 

	Action Plan
1	부동산 중개소를 찾아 서비스 이용 계약 맺기
2	부동산 검색 및 확인
3	원하는 부동산 선택
4	자산 실사 실시 ① 부동산 관련 서류 일체의 진위 및 법적 효력이 있는지 ② 부동산 판매자가 해당 부동산을 실제 소유 여부, 해당 부동산에 대한 지분을 보유하는 모든 소유주들이 판매에 동의 여부 ③ 부동산 판매자는 아래 서류들을 모두 제공해야 함.   - 해당 부동산이 판매자 소유인지 확인할 수 있는 서류, 건물이 저당이나 압류되지 않았음을 증명하는 서류   - 판매자 본인의 여권(Passport)   - 판매자의 세금 납부 증명 번호(Tax Identifiaction number)   - 만약 판매자가 회사일 경우, 판매자는 실제 회사의 존재 유무 및 동 회사의 담당자(대리인)가 판매 권한이 있음을 증명해야 함.   - Ukraine's Bureau of Technical inventory에서 발급한 해당 부동산의 Technical Passport   - 가족관계 증명서, 해당 부동산에 대한 타인의 거주 등록, 부채 혹은 공공요금 미납 여부를 확인할 수 있는 서류   - 판매자가 약물 및 약물 중독 등으로 정신과 치료를 받지 않고 있는 증명서   - 만약 미성년자가 해당 부동산에 거주 등록이 돼 있으면 판매자는 부동산 매매 전 해당 미성년자들의 권리가 침해당하지 않았다는 Board of Custody and Guardianship의 증명이 필요함. 또한 해당 미성년자들의 출생증명서도 제출 필요
5	부동산 거래에 필요한 서류 취합
6	우크라이나 현지 은행 계좌 개설  - 우크라이나 내 자산 취득은 현지 은행 계좌를 통해 이루어져야 함.
7	부동산 매매 계약 체결 전 공증인 입회 하 상호 부동산 매매 공증. 계약금의 5% 지불
8	부동산 매매 계약 작성 및 대금 지불
9	우크라이나 State Registration Service를 통해 부동산 등기 이전 시행

자료원: Aimrealty agency Kyiv

 

 

자료원: 우크라이나 통계청, 우크라이나 부동산 관련 뉴스 기사, 우크라이나 부동산 에이전시(agent.ua, 100realty,ua 등), CRBE Ukraine, Colliers international 및 KOTRA 키예프 무역관 자료 종합