인도네시아 부동산 시장 버블인가?

□ 부동산 동향

 ○ 주택담보대출 급증

  - 국영 은행인 BBTN와 Mandiri의 2012년 상반기 주택담보대출은 전년동기대비 각각 30%(69억 달러), 28%(15조5000억 루피아) 증가

  - 인도네시아 정부는 부동산대출 비중 억제를 위해 70m²가 넘는 주택에 대해 30%의 일시불지급 조건 규제를 도입

 ○ 사무실·아파트 임대료, 공단 분양가 상승

  - 자카르타 지역의 주택가격은 지난 3년 동안 30~40% 상승했다고 Jones Lang LaSalle는 언급

  - 자카르타 CBD(Central Business District) 지역의 2012년 2분기 임대가격은 2011년 동기 대비 31% 상승

2012년 2분기까지 자카르타 CBD 지역의 임대료

자료원: Jones Lang LaSalle

  - 자카르타 지역 2012년 2분기 아파트 임대료는 2011년 동기 대비 6.4% 증가(월 15.8달러/sqm)

   * 자카르타 지역 아파트가 오래돼 상대적으로 임대료 상승이 낮아진 것으로 분석됨.

   * 그러나 외국인이 거주하는 남부 자카르타 지역의 임대료는 20% 이상 증가

   * 럭셔리 서비스 임대아파트의 공실률은 6월 말 기준 15%를 기록할 정도로 호황

  - 외국계 회사가 주로 입주하는 Jababeka, Surya Cipta 공단 가격은 2012년 2분기까지 m² 당 각각 46%, 22% 상승

자카르타 주변 공단 가격 추이

자료원: 자카르타 무역관

□ 부동산 버블, 찬반의 의견

 ○ (버블 찬성 의견) 부동산 전문가들은 공급 과잉과 세계경기 경착륙으로 향후 2년 내 주택 시장에 버블이 깨지기 시작할 것으로 전망

  - 2012년 내에 총 31만1495채의 일반주택이 공급될 전망이며, 이는 지난해보다 6% 성장한 공급량

   * 2012년 2분기까지 총 3379가구가 완공됐으며 2014~2015년 동안 3031가구 추가 완공 예정

   * La Maison Barito, St. Moritzz, Aspen Residence, Ciputra World 2, Metropark Residence, Nine Residence 등이 시공에 들어감.

  - 신규 아파트가 완공되는 2015년 경 아파트 임대 물량이 증가해 공실률은 40% 이상될 전망

  - 인도네시아 주력산업인 광업, Agro 산업의 수출 부진과 외국인투자 감소는 인도네시아 부동산 시장에 부정적 영향을 끼칠 전망

   * 부동산 시장의 특성상, 경기 침체 2~3년 후 부동산시장의 침체가 올 것이라고 Cushman & Wakefield사는 전망

  - 일부에선 CBD 지역의  신규 사무용 건물(예: Office 8)의 판매 가격이 4000만 루피아(약 4300달러)/sqm로 가격이 형성돼 거품이 있다는 지적

 ○ (버블 반대 의견) 수급 불균형에 의해 가격 상승이 일어났기 때문에 버블 형성은 없다는 전문가 의견 존재

 1) 주거용 아파트: 높은 실수요자 그리고 충분한 미래 신규 수요 창출로 버블 형성 가능성은 낮음.

  - 부동산 구입자의 70%가 실거주자이기 때문에 투기수요에 의한 가격거품 가능성은 적다고 주장

  - Credit Suisse의 설문조사에 따르면 응답자 중 23%가 신규주택 구입의사가 있는 것으로 파악. 이 수치는 인도 13%, 브라질 19%보다 높은 것

 2) 사무용 건물: 시장수급 논리에 의해 가격이 형성됐고 실사용자가 구입하기 때문에 버블 가능성은 없음.

  - (높은 수요) 사무용 건물의 수요는 최근 경제성장을 이끄는 은행(신규 고용창출 26만 명), IT, 광업 회사(2012년 상반기 외국인투자 21억 달러)들로 구성

  - (공급 부족) 에너지빌딩, Equity Tower, 증권거래소 등 A급 빌딩이 밀집된 CBD 지역의 입주율이 98%를 넘어섬.

   * A급 빌딩 공급 부족으로 자연스럽게 B급 빌딩의 입주율이 높아지는 효과 발생

  - (높은 실수요자 비율) 사무실 건물 구입의 실수요자 비율이 85%를 넘어섬.

  - (충분한 미래 수요) 향후 2년 동안 CBD 지역의 수요는 8.5~10% 성장해 충분한 시장 수요가 존재

 3) 산업단지: 수급 불균형으로 가격이 지속 상승하나 버블 가능성은 없음.

  - Karawang, Jababeka, Surya Cipta 등의 공단이 밀집돼 있는 서부 자바 지역의 공단 입주율은 거의 100%에 가까움.

  - 따라서 공단 가격 상승은 자연스러운 일이며 일부 업체들은 중부자바 공단으로 이전을 고려하는 경우 있음.

   * 중국 Hi-Tech 그룹은 점진적으로 약 60억 달러를 중부자바 Wonogiri에 투자할 전망

   * 한국 모기업에서도 중부자바 지역에 300헥타르 산업단지 조성 계획 중

자료원: Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, Jakarta Post, KOTRA 자카르타 무역관 자료