인도네시아의 부동산 시장 동향 및 전망

 

보고일자 : 2008.6.24.

김현철 자카르타무역관

khc@kotra.or.kr

 

 

□ 인도네시아 부동산 시장 현황

 

 ○ 최근 인도네시아는 부동산 시장이 호황을 유지하면서, 자카르타를 비롯해 지방에까지 콘도미니엄·오피스·백화점·아파트 등 건설 붐이 일어나고 있음.

 

 ○ 부동산시장의 호황은 견실한 경제성장과 낮은 이자율에 기인하고 있음.

  - 경제성장은 지난해 6.3%를 기록해 IMF 이후 최고치를 기록했으며, 대출금리가 2005년 18% 수준에서 최근 9~13%로 하락해 부동산 개발 시장의 원동력이 됐음.

 

 ○ 부동산시장의 성장은 아파트가 시장을 주도하고 있음.

  - 자카르타지역에는 향후 2년 동안 5만5000세대 이상의 아파트가 건설돼, 2010년에는 39.3% 증가한 11만4900세대가 될 것으로 예상됨.

 

자카르타 아파트 공급 동향

 

  - 공급증대에 따라 올 1분기의 분양율은 73.4%로 지난해 4분기의 75%보다 하락했음.

 

 ○ 오피스부동산은 수요대비 공급증가 속도가 빠르게 증가하고 있음. 이에 따라 입주율은 점차 낮아질 것으로 예상되고 있음.

  - 자카르타 CBD지역에서 건설 중인 오피스 빌딩은 올해부터 2010년까지 약 50만㎡에 달하며, CBD이외의 지역은 17만㎡임.

 

자카르타 오피스빌딩 공급 및 수요 동향

 

 ○ 쇼핑센터는 매년 지속적으로 공급이 늘어오고 있으나, 수요는 정체상태로 입주율도 지난해 92%에서 올해 1분기에는 88% 이하로 하락함.

 

자카르타 쇼핑센터 공급 및 수요

 

 ○ 발리 등 휴양지에서는 풀 빌라에 대한 호주·유럽인들이 선호로 꾸준한 수요를 보이면서, 지속적인 가격 상승률 보이고 있음.

 

□ 자카르타 아파트, 높은 임대 수익률

 

 ○ 자카르타 아파트의 경우, 규모별로는 60㎡의 수익률 11.18%, 120㎡ 11.27%, 200㎡ 9.45%, 350㎡ 7.88%로 중소형의 아파트에 대한 수익률이 높게 나타남.

  - 빌라의 경우, 175㎡ 5.12%, 325㎡ 5.12%, 600㎡ 3.82%의 수익률을 나타내, 아직까지 자카르타 고급아파트보다는 수익률이 낮은 것으로 조사됨.

 

자카르타 아파트 및 발리 빌라 임대수익률 비교

자료원 : Global Property Guide

주 : 1) 자카르타 아파트 조사지역 : Menteng,Golden Triangle, Kuningan, Kebayoran, Kemang, Pondok Indah, Cilandak, Pasar Minggu, Lebak Bulus

2) 임대수익 : 세금, 관리비 납부 전 수익

 

 ○ 2008년 4월 기준으로 주요 대도시의 120㎡의 규모의 부동산 기준, 세전 임대 수익률 비교표를 보았을 때 자카르타가 11.27%로 가장 높은 수익률을 기록했음.

  - 이어서 필리핀(11.23%), 베트남(9.43%), 말레이시아(8.91%), 태국(7.97) 등 동남아 국가들의 임대수익이 높게 나타남.

 

주요 국가별 아파트 임대 수익률 비교

자료원 : Global Property Guide

 

□ 인도네시아 부동산 소유제도 이해

 

 ○ 인도네시아는 토지에 대한 권리를 권리보유자의 법적인 신분과 토지 보유 목적에 따라 소유권(Hak Milik/HM), 사업권(Hak Guna Usaha/HGU), 건축권(Hak Guna Bangunan/HGB) 및 사용권(Hak Pakai/HP)으로 구분하고 있음.

  - 소유권은 인도네시아 국적의 자연인과 특수 공법인에게만 허용하는 토지 권리로, 시한이 없는 최상위 권리이며 한국의 토지 소유권과 같은 권리임.

  - 사업권(경작권)은 토지 자체를 생산수단으로 하는 농장, 양식장 등에 주어지는 권리로 국유지 토지위에 부여함. 최초 35년간 유효하고 연장하면 다시 25년간이 유효한, 합쳐서 60년간 유효한 경작권을 미리 일시에 줄 수 있으며, 60년이 지나면 다시 35년간 유효한 경작권으로 갱신할 수 있어 최장 95년 가능한 권리임.

  - 건축권은 정부에 의해 소유되고 있는 토지 위에 구조물을 건축할 수 있는 권한임. 최초 30년간 유효하고 연장하면 다시 20년간이 유효한, 합쳐서 50년간 유효한 건축권을 미리 일시에 줄 수 있으며, 50년이 지나면 다시 30년간 유효한 건축권으로 경신할 수 있음(최장 80년).

  - 사용권은 최초 25년간 유효하고 연장하면 다시 20년간이 유효한, 합쳐서 45년간 유효한 사용권을 미리 일시에 줄 수 있으며, 45년이 지나면 다시 25년간 유효한 사용권으로 갱신할 수 있음(최장 70년)

 

 ○ 인도네시아는 외국인에 대해서는 토지소유를 허용하지 않고 사용권만 인정하고 있음.

  - 토지에 대한 권리 중 외국인이 보유 가능한 부동산은 사용권 토지 위에 지어진 부동산임.

  - 외국인이란 개념은 인도네시아에 거주허가서(KITAP/5년 유효) 또는 기한부거주허가서(KITAS/1~2년 유효)를 가지고 있는 사람을 말함.

 

 ○ 외국인이 정식으로 출자해 인도네시아에 세운 회사는 외국인이 아닌 내국인으로 분류되므로, 사업권·건축권 혹은 사용권 토지 위에 지어진 부동산을 보유할 수 있음.

 

□ 부동산 시장 전망

 

 ○ 상대적으로 낮은 주택가격, 빠른 경제성장, 낮은 이자율이 부동산 시장 성장의 유리한 요건들임.

 

 ○ 그러나 전체적으로 공급이 수요의 증가 속도보다 빠르게 나타나고 있어, 입주율이 낮아지고 있음.

 

 ○ Asia Sentine에 따르면, 지난해 인도네시아의 총고정자본의 83.3%가 건설분야에 투입돼, 기계설비분야의 10.5%에 비해 불균형적으로 건설분야에 대한 투자가 높게 나타남.

  - 아울러 인근 아시아 국가인 태국 32.9%, 필리핀 52.9%, 중국 44% 에 비해서도 과열 양상을 보이고 있음.

 

 ○ 한편, 부동산협회·Century21과 같은 부동산 브로커·부동산개발업체들은 한결같이, 인도네시아 외국인에 대한 부동산 규정이 완화되면 소유제도로 인해, 부동산 투자를 주저하고 있던 외국인 투자업체들이 더 공격적으로 인도네시아 내의 투자를 고려할 것이라고 언급함.

  - 따라서, 앞으로 인도네시아 부동산 시장에 대한 외국인 투자증대로, 부동산 시장이 호황을 보일 것으로 기대하고 있음.

 

 

자료원 : Global Property Guide, Colliers International, 무역관 자료 종합