中, 베이징 500만㎡ 규모 거대 지하상권 건설

- 향후 5년간 10개 프로젝트 집중개발 -

- 입주, 공동개발 가능성 타진 필요 -

 

 

 

 

 

□ 지하상업시설 부흥기

 

 ○ 베이징시는 12.5 규획 기간 통저우구(通州區), 시청구(西城區), 펑타이구(□台區), 치엔먼(前門) 등 10여 개 지역에 총면적 500만㎡의 지하상업시설을 건설할 계획

  - 올 1월에는 충원먼(崇文門) 궈루이(國瑞)쇼핑센터 지하상가, 5월에는 공주펀(公主墳) 하이위(海育)빌딩 지하상가가 개장했고, 올림픽공원 신아오(新奧)쇼핑센터 전면적인 개장을 앞두고 있는 등 지하상권 건설이 활발히 진행 중임.

 

 ○ 최근의 지하상권들은 과거에 비해 상품의 다양화, 고급화, 지상 상권과의 차별화를 통해 경쟁력이 강화됨.

  - 1980년대부터 건설되기 시작한 중국의 지하상업시설은 본래 전시에 사용하기 위해 만든 방공호를 평시에 상업시설로 사용하게 한 것으로 획일적인 복도식 구조가 특징이었음.

  - 최근 지어지는 지하상업시설은 순수한 상업용도로 지상의 쇼핑센터와 연결돼 조성되거나 지하상가 개발을 목적으로 하는 기업에 의해 조성됨.

  - 과거에는 영세 상인들이 주로 지하상가에 입주했지만 이제는 유명 브랜드숍, 식당가, 대형소매점, 영화관 등도 들어섬.

  - 지상상권과의 직접적인 경쟁을 피하기 위해 틈새시장을 공략하거나, 보세의류, 브랜드 의류, 소상품 등으로 주력상품을 집중하는 등 특성화 사례가 장가

 

□ 지하상권의 과거, 현재 그리고 미래

 

 ○ 전통적 지하상가의 전형: 공주펀(公主墳) ‘지하철 통로 잡화 코너(地鐵通道雜貨區)’

  - 지하철 1호선 공주펀 역 입구에서 승강장에 이르는 통로를 따라 조성돼 있음.

  - 생활잡화, 의류, 신발, 액세서리를 주로 취급하는 점포가 10여 곳 입점해 있음.

  - 공주펀 역을 이용하는 지하철 승객이 주요 소비계층임.

  - 최근 공주펀 지하철역 인근 하이위(海育)빌딩 지하 1, 2층에 5000여㎡ 규모의 타오상지하거리(淘尙地下街)가 개장하며 공주펀 지하상권에 변화의 바람이 불고 있음.

 

 ○ 현대식 지하상가: 중관춘(中關村) ‘지하쇼핑센터(地下購物區)’

  - 2006년 4월 개장한 중관춘 지하쇼핑센터는 지하철 4호선, 10호선이 만나는 지점에 있으며 영업면적은 약 50만㎡로 베이징 최대 규모임.

  - 2000년대 초반 중관춘 상권이 전자제품을 취급하는 도소매상 5000여 곳으로 이뤄져 하루 유동인구가 10만 명에 달해 소비잠재력이 큰 것으로 평가돼 지하상업시설에의 투자, 개발이 이뤄짐.

  - 나이키, 아디다스, 리닝 등 의류 브랜드숍과 대형 소매점, 영화관, 식당가, 서점 등이 완비돼 있어 쇼핑 및 엔터테인먼트를 원스톱으로 즐길 수 있음.

 

 ○ 미래형 지하상가: 올림픽공원(奧林匹克公園) '신아오쇼핑센터(新奧購物中心)'

  - 올림픽공원 지하 1, 2층에 있는 신아오쇼핑센터는 총 건축면적이 24만5000㎡에 달하며, 2300대 규모의 주차장을 갖춤.

  - 신아오쇼핑센터는 올림픽공원 설계 당시부터 올림픽 개최 후 시설물 활용과 이윤창출 방안으로 구상됨.

  - 베이징 시민 및 국내외 관광객이 즐겨 찾는 올림픽 주경기장, 워터큐브(水立方) 인근으로 지하쇼핑센터가 개장하면 베이징의 새로운 소비 중심지로 거듭날 것임.

  - 지하철 8호선, 15호선 연장이 완료되면 더 많은 소비자가 올림픽공원 지하쇼핑센터를 찾게 될 것으로 전망됨.

  - 현재 한국계 4D 영화관이 영업 중이고 향후 3만7000㎡ 규모의 티엔홍쇼핑몰(天虹商城)을 비롯해 유명 의류 브랜드숍, 식당가, 리빙관, 가전관, 서점, 헬스케어, 엔터테인먼트 시설 등이 입주할 예정임.

 

□ 생존 위한 특화가 관건

 

 ○ 젊어진 시단(西單) ‘77번가 문화광장(77街 文化廣場)’

  - 2000년 2월 개장한 77번가 문화광장은 지하철 1호선, 4호선이 교차하는 교통 요지에 위치, 영업면적은 4만㎡에 달함.

  - 개장 초기 시단상청(西單商城), 중여우(中友)백화점 등과 협력관계를 맺었음에도 불구하고 실적이 좋지 않아 점포들이 휴, 폐업하는가 하면 헐값에 거래됨.

  - 싱가포르의 77th Street Retail은 시단 지하상업시설 전체를 임대한 후 17~25세 젊은 소비자를 겨냥해 의류 및 엔터테인먼트 업종을 대거 유치하는 리포지셔닝을 실시함.

  - 현재, 각종 일용잡화점, 의류 및 신발, 소형 슈퍼마켓, 스포츠브랜드, 아이스링크, 식당가, 4D영화관 등이 입점한 소비중심지로 거듭남.

  - 시단 지상의 중여우, 쥔타이(君太) 백화점 등과 중복되는 제품군이 있을 시 한정판 제품을 갖춤으로써 경쟁력을 갖춤.

 

 ○ 지상과의 차별화, 충원먼(崇文門) 광더슈퍼마켓쇼핑광장(廣德超級馬克購物廣場)

  - 2011년 1월 개장, 지하철 2호선, 5호선이 만나는 지점에 위치했고, 충원먼 궈레이쇼핑센터 지하 2층에 8000㎡로 300여 점포가 입주해 있음.

  - 충원먼상권 지상의 신스지에(新世界)백화점, 궈레이쇼핑센터, 대형소매점 등과 직접 경쟁을 피하되 차별화를 통해 경쟁력을 갖추기 위해 노력함.

  - 인근 대형소매점과의 차별화를 위해 농산물시장(農貿市場)을 지하쇼핑센터에 도입한 광더이자농산물장터(廣德宜家農貿園)를 개장함으로써 인근 주민의 호응을 얻음.

  - 트랜디쇼핑가(時尙購物街)의 제품을 바이두(百度), 타오바오(淘寶) 등 인터넷상에서 판매하는 새로운 경영방식을 도입함으로써 지하상권의 전자상거래 시대를 시작함.

 

 ○ 짝퉁시장 용안리(永安里) ‘신시우와이마오청(新秀外貿城)’

  - 2004년 개장한 신슈와이마오청은 인근에 지하철 1호선이 지나며 영업면적은 300㎡에 달함.

  - 신시우와이마오청은 ‘짝퉁’ 제품을 찾는 젊은 실속형 소비자, 외국 관광객이 용안리 상권을 많이 찾는 점을 살려 ‘짝퉁시장’으로 포지셔닝함.

  - 지상 짝퉁시장 신시우슈에이(新秀水)와 연결돼 유동인구가 확보되는 한편, 지상에 비해 점포세가 낮아 가격경쟁력을 갖춤.

  - 보세의류, 레저의류, 여행용 가방을 취급하는 상점들과 네일아트점 등이 주로 입점해 있음.

 

베이징 시 주요 지하상가 분포도

 

□ 왜 지하상권인가?

 

 ○ 지상 상업시설 개발 공간 부족 및 임대료 상승

  - 상권이 주변지역으로 확장되고, 교외에 신흥 상권이 조성되는 등 시내 상권이 포화상태에 이른 징후가 나타남.

  - 부동산 컨설팅 업체 콜리어스 인터내셔널에 따르면 2011년 2분기 베이징 중고급 쇼핑센터 1층 임대료가 사상 최고치를 기록하는 등 상업시설 임대료가 전반적으로 증가한 것으로 나타남.

  - 지하상업시설은 시내 상권에 개발이 가능하며 임대료도 지상에 비해 저렴하기 때문에 최근 주목을 받음.

 

 ○ 지하교통망 발달로 유동인구 증가

  - 베이징시는 2020년까지 30개 지하철 노선(현재 13개 노선)의 건설을 완료함으로써 총 450개 정차역, 총연장 약 1000㎞를 갖추고 시내 어느 곳에서나 10~15분의 보행으로 지하철역에 도착할 수 있게 할 계획임.

  - 지하철역과 연결된 지하상업시설은 앞으로 대폭 증가할 지하철 이용객들을 잠재적 소비계층으로 흡수하게 될 것임.

 

 ○ 개발원가 저렴, 이윤율 높음.

  - 지하상업시설은 법적으로 지하 방공호를 평시에 상업용도로 사용하는 것으로 분류되므로 일반 부동산개발에 소요되는 토지양도세, 증치세 등이 면제됨.

  - 지하상업시설 개발을 위해 필요한 '지하인민방공호프로젝트' 경영권의 가격도 저렴한 편으로 원가 절감에 일조함.

  - 개발 원가는 낮지만 프로젝트가 주로 시 중심 번화가 지역에서 이뤄지므로 개발상들은 원가에 비해 높은 임대료 수익을 거둘 수 있음.

  - 일례로 지하상업시설 전문 개발운영상인 런허(人和)상업홀딩스의 평균 이윤율은 58%대로 유명 부동산개발상보다 훨씬 높으며, 2009년 상반기 이윤율은 151.6%, 사상 최고 이윤율은 500%에 달한 바 있음.

 

□ 시사점 및 의의

 

 ○ 베이징의 점포 임대료가 날로 높아지고 있어 지하상가가 한가지 대안이 될 수 있음.

  - 과거에는 지하상가가 천편일률적으로 잡화, 의류 등을 취급하는 영세한 점포들이 입주한다는 인식이 강했으나 이제는 전문적인 경영마인드를 바탕으로 상품종류, 인테리어 등이 고급화되고 있음.

  - 임대료는 지상보다 낮으면서, 지하철 노선 확대 등 특수로 인해 잠재적인 소비계층이 늘어나 지상 상권 대비 경쟁력도 확보되고 있음.

 

 ○ 입점 시 지하상업시설의 경쟁력, 경영전략, 입지 등을 종합적으로 고려한 후 결정할 필요가 있음.

  - 특화를 위한 노력, 인근 교통망 건설 및 연장 등을 통해 경쟁력을 가졌는지 확인해야 함.

  - 지하상업시설의 포지셔닝 전략이 자사 상품과 부합하는지 입점 시 고려해야 함.

 

 ○ 아울러 지하상권 개발프로젝트에 중국기업과 공동으로 참여하는 가능성도 검토 필요함.

 

 

자료원: 중국상무, 중국상업연합회, 소후닷컴, 세기증권