UAE 부동산시장, 이제는 선호지역 위주로 재편

- 꾸준한 공급 및 수요 감소로 두바이 임차료 하락세 지속, 아부다비도 안정화 모습 보여 -

- 전반적인 하락세에도 두바이 및 아부다비 내 인기지역은 하락폭 적어 지역별 편중 심화 -

 

 

 

☐ 주거용 부동산 임차료, 2010년 들어 지속 하락세 보여

 

 ○ 현지 부동산 업체 ASTECO에 따르면 2010년 들어 두바이의 경우 주택 임차료가 2009년 4분기 대비 5%가량 하락한 것으로 나타남.

  - 부동산 경기 활황일 때 건축을 시작했던 프로젝트 중 금융위기에도 꾸준히 공사를 계속 하던 프로젝트들이 2009년 말을 기점으로 신규 공급됨.

  - Discovery Gardens, Jumeirah Lake Towers, Dubai Marina 등의 지역을 중심으로 신규 물량이 대거 공급되나 경제 중심이 아부다비로 이동하면서 수요가 줄어 집값 하락을 더욱 부채질하고 있음.

  - 특히 두바이월드 사태가 해결책을 찾아가고 안정을 되찾고는 있지만, 모라토리엄의 충격이 아부다비로의 경제 집중화를 부채질해 부동산 가격의 추가 하락을 가져왔으며, 체감상으로는 ASTECO 발표인 5% 이상의 하락세를 보인 것으로 느껴짐.

 

 ○ 두바이 경기침체 이후 더욱 스포트라이트를 받아 수요가 공급을 초과하는 양상을 보였던 아부다비 또한 주택 공급이 늘면서 조금씩 가격이 하락하는 모습이 나타남.

  - 두바이에 비해 상대적으로 개발이 부진했던 아부다비는 인구 유입에 비해 주거지가 모자라 수요가 공급을 초과하는 상황이 지속됐었음.

  - 이에 따라 최근 2년여 전부터 Mohammed bin Zayed City, Khalifa City, Al Reem Island 등과 같은 아부다비 외곽지역을 중심으로 신규 주택단지들이 건설 중이었으며, 이러한 물량들이 최근들어 조금씩 완공되며 아부다비 주택란에 조금 숨통을 틔어 주는 것임.

  - 현지 부동산 업계는 2009년 대비 2010년 아부다비 주거용 부동산이 10~30% 하락했다고 발표하지만 아직까지 아부다비 시내의 신규 물량을 찾아보기는 힘든 실정임. 임차료 또한 전반적으로 두바이 대비 약 1.5배 정도 비싼 시세여서 입주 희망자들의 고충이 큰 상황임.

 

두바이와 아부다비 주거용 부동산 임차료 차이

구분	2009년 1분기			2009년 4분기
	두바이 임차 (AED/1년)	아부다비  임차료 (AED/1년)	아부다비 vs  두바이 임차료 차이	두바이 임차료 (AED/1년)	아부다비  임차료 (AED/1년)	아부다비 vs  두바이 임차료 차이
스튜디오	61,000	85,000	1.39	42,000	62,500	1.49
1베드	94,000	140,000	1.49	70,000	107,500	1.54
2베드	138,000	212,500	1.54	107,000	160,000	1.50
3베드	137,000	275,000	2.01	162,000	200,000	1.23

자료원 : iB Reasearch(Emirates Business 24-7 2010.3.16 인용)

 

☐ 전반적인 하락세에도 지역별 편차 두드러져

 

 ○ 두바이와 아부다비 전반적으로 하락세를 보이지만 주거용 부동산 가격은 지역별로 큰차이를 보임.

  - 두바이는 지역별 주택 임차료 수준이 2배 이상씩 차이가 나고, 임차료 하락세 또한 특정지역의 일부 물건은 전반적인 하락세에도 불구하고 크게 떨어지지 않는 모습을 보임.

  - 아부다비는 두바이 대비 유사 물건 기준 150%가량 높은 임차료 수준을 보이는 가운데 지역별로 1.5배가량씩 차이를 보임.

  - 특히 아부다비 외곽지역의 신규물건들은 시내의 부동산보다 시설은 좋지만 교통체증 등으로 접근성이 떨어져 시내지역보다 가격이 저럼한 것으로 나타남.

 

두바이 및 아부다비 지역별 임대료(3베드 아파트 기준)

두바이		아부다비
지역	임차료(AED/1년)	지역	임차료(AED/1년)
Arabian Ranches	140,000	Corniche, Khalidiya	200,000
Palm Jumeirah	275,000	Muroor	180,000
Jumeirah	160,000	Hamda, Salam	185,000
Downtown Dubai	170,000	Mushrif	130,000
Jumeirah Lake Towers	117,500	Khalifa City A	170,000

자료원 : iB Reasearch, ASTECO(Emirates Business 24-7 2010.3.16, 4.13 인용)

 

 ○ 이같은 지역 차이는 주거용 부동산뿐 아니라 사무실 임차료에도 나타나며, 두바이는 지역별로 사무실 임차료가 크게는 6배가량 나는 것으로 나타남.

  - 두바이 DIFC는 올해년 들어 스퀘어피트당 300~350디르함 수준을 유지하는데 반해 Investment Park 지역은 스퀘어피트당 50~60디르함 수준을 보이는 등 지역에 따른 차이가 극명함.

  - 부동산 전문업체 Landmark Property의 관계자에 따르면 두바이는 2009년 하반기 약 25%의 사무실 공실률을 보이며, 그동안의 개발 프로젝트로 2008년에서 2011년까지 두바이의 기존 사무공간은 약 두 배로 늘어날 것으로 보여 공실률은 더 커질 것으로 예상

  - 사무실 공급은 늘고 수요도 줄었지만 입지가 좋은 지역에 대한 선호도는 크게 달라지지 않아 이러한 가격 불균형이 심화된 것임.

  - 실제 CB Richard Ellis에서 조사한 2009년 4분기 유럽 및 중동아프리카지역 사무실 임차료 자료를 보면, 두바이의 DIFC지역은 런던 West End에 이어 이 지역에서 두 번째로 비싼 사무실로 나타난 바 있을 정도로 두바이 내에서도 부동산시장 불균형은 크게 나타남.

 

☐ 시사점

 

 ○ 두바이는 수요가 과거에 비해 감소하고 지속적으로 신규 물량이 공급돼 향후 부동산 가격 점진적인 하향 안정세 계속될 것으로 예상

  - 지난 2009년 4분기 직후 현지 부동산 컨설팅 업체 Jones Lang LaSalle의 보고서에 따르면 2009년도 4분기는 3분기 대비 두바이 부동산 임차료가 소폭 상승했으나, 2010년 들어 두바이월드 사태 등으로 인해 다시 하락세로 돌아선 것임.

  - 2008년 이후 전 세계 금융위기 및 2009년 두바이월드 사태를 거치면서 유입인구도 줄어들어 결과적으로 수요도 감소하는 것으로 보임.

  - 그러나 이러한 상황에도 선호지역의 임차료 하락수준은 크지 않아 지역별 임차료 편차가 심화되는 모습을 보이며 앞으로도 이러한 상황은 지속될 것으로 예상

 

 ○ 아부다비의 경우 올해 들어 도시 외곽의 신규 물량 공급으로 부동산 가격이 하락하는 모습을 보이고 있지만, 대부분의 신규 단지들이 주거편이 및 접근성이 떨어지기 때문에 당분간 아부다비 전역의 급격한 임차료 하락세를 기대하기는 힘들 것임.

  - 아부다비가 UAE 경제의 중심이 되면서 수요는 늘어나지만 도심의 신규주택 및 사무실 공급은 제한적이고 외곽의 신규물량은 입주매력이 아직은 떨어짐.

  - Al Reem Island 등에 대단위 단지가 완공되면 주택란 해소에 도움이 되고 임차료도 크게 하락할 것이라는 예상도 있지만, 기본적으로 신개발 지역이 아부다비와는 멀리 떨어져 있고 주거 환경도 두바이보다 떨어지기 때문에 많은 사람들은 오히려 두바이에서의 출퇴근을 선호하는 실정

  - 따라서 향후 신개발 지역이 안정화될 때까지 아부다비 지역의 임차료 하락을 크게 기대하기는 어려운 상황

 

 ○ 최근의 이러한 부동산 하락 안정화 및 선호지역 위주 편중화 추세는 당분간 지속될 것으로 예상됨. 무엇보다 시장이 완전히 수요자 중심으로 넘어가기 때문에 지금까지 주거 및 사무실 임차료가 현지활동에 큰 부담이 됐던 수요자들에게는 좋은 기회가 될 것임.

  - 과거 몇 년 간 두바이를 중심으로 급격한 경제성장을 구가할 당시 부동산 임차료 비용 과다상승으로 경제활동에 큰 지장이 됐음.

  - 부동산 가격 상승은 수요자들에게는 부담이었지만 자금을 끌어들이는 유인책으로 작용해 투자자금을 모으는 역할을 했지만, 금융위기 이후인 현재 이러한 경제 효과를 기대하기는 힘들기 때문에 하향 안정화 추세가 UAE에 있어서도 도움이 될 것으로 예상

 

 

 자료원 : 두바이 통계청, Emirates Business 24-7(2010.1.25, 3.16, 3.17, 4.5, 4.8, 4.13), 현지 관련업계 정보 종합