UAE 프로젝트 시장 동향

- 2분기 말 기준 GCC 지역 전체 프로젝트의 45% 차지 -

- 인프라 프로젝트 중심으로 빠른 회복속도 보여, 당분간 안정화 상태 유지할 것으로 보여 -

□ UAE 인프라 프로젝트 시장 예상보다 빠르게 회복 중

 ○ 연초 대규모 자금 공금 중단 등으로 올해 비관적인 분석이 우세했던 인프라 프로젝트 시장의경우, 예상보다 빠르게 회복되는 조짐을 보이고 있으며, 이러한 분위기를 반영하여 BMI는 UAE 인프라 프로젝트 시장 성장률 예상치를 당초 0.9%에서 6.8%로 수정(BMI Industry view, 2009. Q3)

- 아부다비를 중심으로 한 교통 인프라 확충계획 및 두바이에서 지속적으로 진행되는 메트로 프로젝트 등이 시장에 긍정적인 효과를 발휘하고 있는 것으로 이 보고서는 분석함

- 글로벌 신용경색의 여파가 점점 잦아들고 있고 여기에 건자재 가격이 대폭 하락함으로서 발주처의 부담을 덜어주는 것도 시장 전망을 밝게 하는 요인임

- BMI에서는 2009년 UAE의 인프라 프로젝트는 236억 달러에 달할 것으로 예상하고 있으며 2010년의 경우에도 2009과 비슷한 성장세를 보여 총 금액은 261억 달러에 달할 것으로 전망함

○ 2009년도 2분기 말 기준 UAE의 전체 프로젝트 시장 규모는 9천 3백억 달러 규모인 것으로 나타났으며, 이는 GCC전체 2조 1천억 달러 중 약 45%를 차지하는 규모임(Emirates Business 24-7, 2009. 7. 31, National Bank of Kuwait ?이하 NBK- 보고서 인용)

- UAE의 프로젝트 시장이 아직까지 GCC 전체 프로젝트 시장 중에서 큰 비중을 차지하고 있음을 나타내고 있음

- 전체 프로젝트 중 건설부분(부동산 및 인프라 등)이 대부분을 이루고 있으며, UAE의 경우 특히 편중현상이 심해 전체 UAE 프로젝트 중 약 81%가 건설부분인 것으로 나타남.

□ 2009년도 상반기 기준 여타 GCC국가들에 비해 프로젝트 시장에 민간부분의 참여가 눈에 띄어

 ○ NBK에 따르면 GCC국가들에서 시행중인 프로젝트 중 정부주도 프로젝트 비율 평균은 39%인 것으로 나타남(Emirate Business 24-7, 2009. 7. 23)

- 하지만 UAE의 경우 GCC 평균인 39%보다 작은 28%에 불과한 것으로 나타났음. 정부주도 프로젝트의 경우 민간주도에 비해 자금동원 등에 있어서 상대적으로 안정성이 크나 민간 주도 프로젝트의 경우 외부 변수에 정부주도 프로젝트 대비 민감하다는 단점이 있음

- 실제 취소되거나 중단된 프로젝트들의2/3가량이 민간부분 주도 프로젝트인 것으로 나타남

- 따라서 UAE에서 실행되는 프로젝트 중 정부 주도비율이 GCC 국가들 평균보다 낮다는 것은 UAE 시장이 상대적으로 영향을 받을 가능성이 크다는 의미가 되며, 실제 금융위기 시작 이후 취소되거나 중단된 GCC의 프로젝트 대부분이 UAE였던 것으로 나타났음

GCC 국가들 프로젝트의 시행 주체별 현황

                           자료원 : Emirates Business 24-7(2009. 7. 23, NBK 인용)

□ 주거용 부동산을 중심으로 하는 건설부분 프로젝트 시장의 경우 안정화 조짐 보여

 ○ 두바이의 건설 경기 활황의 중심에 있던 주거용 부동산 시장의 경우 금융위기 이후 주택대출이 막히면서 시장 회복의 걸림돌이 되어 왔으나 최근 들어 대출 상황이 나아지는 조짐을 보이며 부동산 시장 안정화에 기여하는 모습을 보임

- 과거에는 은행들이 쉽게 주택대출을 해주면서 실 수요자 뿐 아닌 투기세력의 시장 참여를 불러와 결과적으로 시장이 과열되는 결과를 가져왔음

- 하지만 금융위기 이후 대출규제가 커지면서 자금 소싱의 어려움으로 인해 타격을 입은 건설시장, 특히 부동산 시장의 회복에 걸림돌이 되어 왔음

- 언론상의 발표와 실제 은행 정책과는 아직 괴리가 있어 대출규제 회복에 대한 속단을 하기는 이르지만, 2009년도 1분기 두바이 주택대출은 70억 디르함 이었으나 2분기에는80억 디르함으로 늘어났으며, 시간이 지나면서 조금씩 대출이 풀리는 모습을 보이고 있는 것으로 보임(Gulf News, 2009. 8. 25)

 ○ 주거용 부동산 임차료의 경우 두바이 및 아부다비 모두 조금씩 하락하는 모습을 보였으나 아부다비의 경우 두바이 보다 하락폭이 적으며, 두바이 일부 지역의 경우 2009년 3월 대비 2009년 8월에 임차료가 오히려 상승하는 등 시장 안정화 조짐이 보이는 동시에 경쟁력 있는 지역의 경우 수요가 늘어나는 현상을 보이고 있음(Emirates Business 24-7, 2009. 8. 25)

- 또한 현지 부동산 전문업체인 Jones Lang LaSalle Mena의 시장조사 담당의 발언을 인용한 Emirates Business 24-7의 기사에 따르면, 현재 두바이 부동산 거래금액 총액도 각 분기별로 안정된 상태를 유지하고 있으며, 부동산의 매매 희망가격과 실제 거래 성사 가격의 차이가 점점 좁혀지고 있다는 점 또한 시장이 점점 안정화 되고 있다는 것을 의미한다고 밝힌 바 있음

 ○ 최근 들어 주거용 부동산 시장에서 나타나는 특이한 상황은, 아부다비의 경우 임차료 하락폭이 두바이 보다 적었기 때문에 가격이 많이 하락한 두바이로 아부다비 거주자들이 옮겨가는 현상도 발생한다는 것임(Emirates Business 24-7, 2009. 7. 14)

- 아부다비와 두바이는 약 1시간 반 ~ 2시간 거리이며, 아부다비가 최근 UAE의 새로운 비즈니스 기회지역으로 부상하면서 상대적으로 두바이에 비해 주택 공급이 원활하지 않았던 아부다비 지역의 임차료 상승세가 크고 하락폭도 적어 두바이에 비해 가격이 훨씬 비싸게 형성됨

- 두바이의 경우 2008년 10월을 기점으로 임차료가 점점 하락하여 아부다비에 근무하는 사람들이 주거지를 두바이에 두는 경우도 늘어나고 있음

- 아부다비 Khalidiyah 등 일부 지역의 경우 3베드 빌라 임차료가 30만 디르함(8만 천 오백 달러 수준)을 넘지만 두바이의 경우 대부분의 3베드 빌라 임차료가 이 수준을 넘지 않은 것으로 나타남

- 이러한 현상은 아부다비 주택 공급이 지속적으로 일어나면서 점차 해소될 것으로 보임

아파트 연간 임차료 비교

                                                                                                                           (단위 : 디르함)

                자료원 : Emirate Business 24-7(2009. 7. 14, 2009. 8. 25)

□ 시사점 : 인프라 프로젝트 시장을 중심으로 회복세 보여, 건설 부분의 경우 실 수요자 중심으로 시장상황 재편되면서 향후 안정되는 모습 보일 듯

 ○ UAE의 프로젝트 시장은 특히 인프라 프로젝트 시장을 중심으로 회복세가 두드러지게 나타나는 모습을 보이고 있음

- 전체 GCC 프로젝트 중 45%를 차지하는 UAE 프로젝트 시장은 아직까지 UAE가 매력적인 지역임을 나타내고 있음

- 두바이가 상대적으로 주춤한 가운데 최근 진행되는 프로젝트 면면을 보면 아부다비에서 진행되는 프로젝트가 많아졌음을 알 수 있어 많은 기업 및 프로젝트 들의 아부다비 집중 현상을 나타내고 있음(세부 프로젝트 내용 아래 참조)

- 하지만 UAE 프로젝트 비율 중 정부주도 프로젝트가 여타 GCC 국가들 평균보다 낮다는 것은 자금동원 등에 문제가 생길 시 영향을 받을 수 있는 프로젝트들이 상대적으로 다른 GCC국가들에 비해 크다는 것을 나타내기 때문에 신중한 접근이 요구됨

 ○ UAE 프로젝트 시장의 대부분을 차지하는 건설 프로젝트 시장의 경우 주거용 부동산의 하락세가 2분기에도 지속되었지만 최근 들어 점점 시장이 안정화를 보이고 있으며, 자금원의 가장 중요한 부분을 차지하는 은행 주택자금 대출도 연초대비 조금씩 늘어나는 등 좋은 모습을 보이고 있는 부분은 시장 상황에 우려를 해소하는 좋은 소식임

- 업계 관계자에 따르면 금융위기 이전의 부동산 시장은 단기간 내에 돈을 만들려는 투기자, 무분별한 투자자 등으로 인해 경기가 과열되는 양상을 보였지만, 지금은 실 수요자 중심으로 재편되고 있는 것으로 보이며, 향후 이러한 형태로 시장이 안정화될 가능성이 높을 것으로 예상

UAE 진행중인 프로젝트 현황

                                                                                                                      (단위 : 백만 달러)

자료원 : Proleads(Emirates Business 24-7, 2009. 8. 9 게재)

자료원 : BMI Industry view, 2009. Q3, Emirates Business 24-7(2009. 7. 14, 2009. 7. 23, 2009. 7. 31, 2009. 8. 9, 2009. 8. 25), Gulf News, 2009. 8. 25