러시아, 임대료 낮아져도 빈 사무실 증가

- 모스크바 사무실 임대료 아직도 25~30%가 거품 –

 ○ 리서치 전문기관인 DTZ의 조사결과에 따르면, 경제 위기 이후 유럽의 임대시장이 극심한 침체를 겪으며 임대료를 인하해도, 유럽지역의 임대료는 20%정도 과대평가돼 있으며, 모스크바는 25~30% 정도 거품이 끼어 있다고 밝힘.

 ○ 유럽의 사무실 임차인들은 평균 총 수입의 15% 정도를 사무실 임대료로 지급하며, 20%를 초과할 경우 적정 가격보다 비싼 것으로 인식됨. 파리와 런던의 임대료는 여전히 매우 비싸지만, 점차 적절한 수준으로 내려가고 있으며, 중부유럽과 동유럽 도시들의 경우 임대료는 적절함에도 불구하고 사무실 입주율이 높지 않은 편임. 이는 경기침체로 회사의 수입이 줄어 사무실 임대료가 수입의 19~20% 이상을 차지하기 때문임.

 ○ 건물 소유주들은 입주자를 늘리기 위해 임대료를 낮추고 있고, 많은 할인과 혜택을 제공하고 있다고 전문가들은 전함. 리스본, 프랑크푸르트, 더블린(15~16%) 등은 유럽 평균 수준에 가까우며, 런던과 브뤼셀, 스톡홀롬은 가장 좋은 여건을 가진 도시들로  입주자들은 사무실 임대에 수입의 13% 미만을 사용하고 있음.

 ○ 폴란드 바르샤바는 임대 사정이 가장 안좋은 도시 중의 하나로 수입의 20% 이상을 임대료를 지금하는 데 사용해야 하며, 오스트리아의 수도 빈은 사무실 임대 여건이 제일 좋은 도시 중 하나로 꼽히며, 수입의 10%만이 임대료를 지불하는 데 사용되는 것으로 조사됨.

 ○ Jones Lang LaSalle 컨설팅사에 따르면, 경제위기가 중부 유럽과 동유럽권을 먼저 강타해 이 지역의 임대 규모가 41%나 줄었으며, 서유럽에서는 우트레흐트(-82%), 더블린(-71%), 런던(-65%), 마드리드(-56%), 뮌헨(-44%), 파리(-23%) 등이 큰 폭으로 줄었음.

 ○ 모스크바는 DTZ의 리서치 리스트에 포함되지 않았는데, 이에 대해 러시아 전문가들은 모스크바 시장에 대한 심도있는 조사를 하기에는 거래관련 정보가 불충분하기 때문이라고 언급함. 하지만 러시아 부동산 전문가 올레그 레프센코는 모스크바 사무실 임대료는 25~30% 정도로, 굉장히 과대 평가돼있다고 생각하며, 그는 일부 기업들은 사무실 임대료를 예전과 같은 가격으로 받고 있는데 이들은 임대 정체기간 동안의 보너스를 받고 있는 것과 같다고 언급함.

 ○ 현재 모스크바 사업가들은 임대료가 좀 더 낮아지기를 기다리고 있으며, 잠재 임차인들의 희망가격은 일반 가격보다 15~25% 낮은 수준이라고 Blackwood사의 Konstantin Kovalev는 전함. 컨설팅 센터 Miel의 전문가는 최근 모스크바 사무실의 낮은 수요에도 불구하고 일부 소유자들은 그들의 건물 임대료를 낮추는 것을 미루고 있다고 밝힘.

 ○ 모스크바는 이미 사무실 임대료의 하락이 빠르게 진행되고 있음에도, 스퀘어미터 당 평균 임대료는 유럽에서 가장 높은 지역 중 한 곳임. Jones Lang LaSalle사에 따르면, 2009년 1/4분기 일반적인 유럽의 기본 사무실 임대료는 평균 8% 정도 하락한 반면, 모스크바는 28%나 하락했음.

 ○ 모스크바 임대시장은 대부분의 유럽 도시들에 비해 늦게 임대 가격의 하락이 시작됐다고 Jones Lang LaSalle사의 러시아, CIS 담당 리서치 디렉터 블라디미르 판치신은 말함. 그러나 변동폭에 있어서는 지난 2분기 동안 유럽의 다른 도시들보다 훨씬 컸다고 언급함.

 ○ 현재 모스크바에는 현재 비어있는 사무실의 숫자가 빠르게 증가하며, 2008년 9월 A등급의 사무실의 경우, 비어있는 수치가 4%에 불과했으나 현재는 20%를 초과함. Jones Lang LaSalle사는 모스크바의 1분기 비임대 공간이 187만4860㎡라고 평가함.

 ○ 부동산 전문가들은 유럽 도시 및 모스크바의 사무실 임대 가격 하락은 지속될 것이라고 전망하고 있음. 사무실 임대 수요가 감소하고 있는 상황에서 재임대 방식 또한 많이 이용될 것이며, 경기가 좋았던 기간에 신축된 사무실 빌딩으로 인해 더 많은 비임대 공간이 만들어질 것이며, 임대 가격을 하락시키게 될 것이라고 전망함.

자료원 : Gazeta 5.25 , 모스크바KBC 종합 등