[건설플랜트] 체코, 부동산개발 프로젝트 매각 및 연기 속출

- 금융위기에 따른 자금난 심각, 3/4분기 주택건설 5.3% 감소 -

보고일자 : 2008.11.14.

프라하 코리아비즈니스센터

소병택 btso@kotra.cz

□ 올 3/4분기, 주택건설 전년동기대비 5.3% 감소

 ○ 미국발 금융위기의 여파로 자금조달의 어려움이 가중되면서, 지난 3년간 성장 일변도의 주택개발 시장이 올 3/4분기에 들어서는 총 1만1914호 착공에 그쳐 전년동기대비 5.3%의 감소세를 보였음. 그러나 이 기간에 완공된 주택은 총 9559호로 전년동기대비 9.5%가 증가했다고 체코 통계청은 11월 12일 발표함.

 ○ 체코 통계청 자료에 따르면, 올해 건설 중인 주택은 총 17만8831호로 전년대비 1.1%의 증가세를 보였으며, 이 중 올 1~9월까지 착공한 주택이 3만3854호로 전년동기대비 6%나 증가했고 완공된 주택수도 총 2만6074호로 약 9%가 증가해 아직까지는 금융위기의 여파가 심각하게 나타나고 있지는 않다는 것이 현지 전문가들의 분석임.

 ○ 현지 부동산 전문가인 Ondrej Novotny는 은행권의 대출관리가 금융위기의 여파로 점차 엄격해지고 있어, 올해 말부터는 주택건설 시장에도 본격적으로 나타날 것이 확실하다면서, 현재도 부동산 개발업체들이 신규 프로젝트들의 착공을 미루고 있을 뿐만 아니라 진행 중인 프로젝트들도 자금압박으로 지연되거나 중단되는 사태가 속출하고 있어, 내년도 주택건설시장은 상당히 어려운 국면에 들어갈 것이라고 진단함.

 ○ 올해 건설 중인 주택 중 전체의 50.6%로 최대 비중을 차지하고 있는 아파트형 주택은 전년대비 9.4%의 성장세를 보이고 있는 반면, 전체 주택의 19.3%를 점하고 있는 단독주택의 경우에는 23.5%의 감소세를 보이고 있으며, 특히 주거용에서 비주거용으로 전환하는 건설시장은 54.2%나 감소하는 등 부문별로 상당한 차이를 보이고 있으나, 내년도에는 건설부문 전체에 금융위기의 여파가 미칠 것이라는 것이 현지 건설업계의 공통된 의견임.

□ 부동산 매물 증가, 자금압박으로 프로젝트 매각 및 연기 속출

 ○ Vaclav Matyas 체코 건설업협회장에 따르면, 금융위기 이후 자금압박이 심화되면서 부동산 개발 시장이 가장 크게 영향을 받고 있는데, 특히 민간부문이 주도하는 주거용 부동산 개발 프로젝트는 국내수요 감소와 자금경색으로 진행 중인 프로젝트를 원가 이하에 판매하겠다는 업체들이 속출하고 있으며, 대부분의 택지개발사업이 사실상 중단될 만큼 심각한 상황으로 중소업체들은 도산을 걱정하고 있음.

 ○ 이러한 현상은 비단 중소 건설업체뿐만 아니라 체코 건설시장의 3대 그룹인 Skanska·Sekyra 및 Orco 등의 경우에도 나타나고 있는데, 이들도 현재 진행 중인 개발프로젝트를 재평가해 수익성이 떨어지는 프로젝트는 급매물로 시장에 내어놓고 있으며, 유망한 프로젝트의 경우에도 합작 파트너를 물색해 위험과 수익을 반분하는 전방위적인 생존전략을 구사하고 있음.

 ○ Orco 그룹은 지금까지 단독으로 추진하던 Praha-Bubny 지역의 철도청 소유 부동산 개발 프로젝트에 참여할 전략적 파트너를 공개적으로 물색할 정도로 건설비용 조달에 어려움을 호소하고 있으며, 대부분의 중소 건설업체들은 부도방지를 위해서는 프로젝트 매각뿐만 아니라 동원 가능한 모든 수단을 사용하고 있는 상황이라고 함.

 ○ 민간 건설부문의 불안으로 정부에서 주도하는 도로 등 사회기반시설 건설부문이 대형 그룹사뿐만 아니라 체코 건설부문 전체의 주력이 되고 있으며, 정부에서도 사회 간접자본을 확충하고 내수경기 진작을 위해 발주를 확대하고 있어, 금융위기에도 연간 매출기준으로는 예년수준은 유지할 것이라고 체코 건설업협회는 밝히고 있음.

□ 외국인 부동산 취득 허용, 주택가격 하락세로 반전

 ○ 체코의 EU 가입시 유보되었던 외국인의 체코 내 비농업용 부동산 취득이 내년 5월부터 허용됨으로써 주택시장에 다소 긍정적인 효과를 가져올 것으로 평가되나, 현재 체코의 부동산 가격이 다른 중동부 유럽국가에 비해 상당히 고가인 점과 금융위기 이후 외국인들도 부동산 취득에 대해 매우 신중한 자세를 견지하고 있다는 점을 들어, 실질적 수요증가로 이어지기는 어렵다는 견해가 지배적임.

 ○ 국제적인 부동산 전문기업인 King Sturge에 따르면, 내년도에 사무실·상점 및 기업용 부동산 가격은 최소 20%에서 크게는 30% 이상 하락할 것이며, 최근에 조사한 자료에 따르면 현재 체코 내 산업 및 물류센터의 공실률은 전년도의 9%에서 18%로 두 배나 증가했고, 빌딩 등 대형 사무용 부동산 매물이 계속적으로 시장에 나오고 있어 가격하락폭은 예상보다 커질 수도 있다는 분석임.

 ○ 주택시장도 지역별 차이는 있지만 10월에 들어서만 3~5%의 하락세를 보이고 있는데, 현지 업계는 이러한 가격하락이 금융위기의 영향이라기보다는 수요 감소에 기인하는 것으로 보고 있음. Central Group 및 Ekospol사는 수요 감소폭이 15~25%에 이를 것으로 분석하면서도 임대가격은 상승세를 지속하고 있어 부동산 개발의 사업성은 충분하다고 주장하고 있음.

 ○ 4/4분기에 들어오면서 부동산가격의 하락세가 전국적으로 확산되는 현상을 보이고 있으나, 일반인들은 은행을 통한 자금조달이 어려워지면서 구매보다는 임차를 선호하는 경향을 보임에 따라 주택 임대료는 대도시 지역을 중심으로 4~10%의 상승세를 유지하고 있어, 신규 분양 주택가격은 약보합세를 유지할 것으로 예상되고 있음.

□ 시사점

 ○ 금융위기에 따른 일시적인 자금압박으로 유망한 부동산 개발 프로젝트들이 원가 이하로 시장에 나오고 있으며, 대형 건설업체들도 자금난 해소를 위해 사업 파트너를 물색하고 있는 현재의 상황은 우리 기업에는 체코 부동산 시장에 발판을 마련할 수 있는 좋은 기회라고 할 수 있음.

 ○ 특히 2009년 5월부터는 외국인도 합법적으로 체코 내 부동산을 취득할 수 있게 됨으로써, 우리 기업들의 체코 부동산 개발분야 진출이 활성화될 수 있는 여건은 충분하며, 진출 시에는 단독진출보다는 현지 유력기업과의 공동추진 등 위험을 최소화할 수 있는 방안을 강구해야 할 것으로 보임.

자료원 : 체코 통계청 및 The Prague Post 등 현지 언론보도 종합