2026년 폴란드 물류시장에서는 철도 복합운송 실적과 창고 임차 거래가 함께 늘고 있다. 상반기 철도 복합운송량은 컨테이너 환산 기준으로 전년 동기 대비 약 21%, 창고·산업용 부동산의 총 임차 거래면적도 21% 증가했다. 유럽 역내 도로 운송에서 높은 비중을 차지하는 폴란드에서 항만과 내륙 터미널에 대한 투자, 창고 임차 거래 회복, 물류시설의 운영 방식 변화가 동시에 나타나고 있다

유럽 도로 운송에서 높은 비중을 차지하는 폴란드

폴란드 물류산업의 대외 연계는 도로 운송 통계에서 뚜렷하게 드러난다. 유럽통계청(Eurostat)에 따르면 2025년 폴란드에 등록된 화물차의 운송실적은 톤킬로미터 기준 EU 전체의 20.2%로 가장 높았다. 독일은 14.7%, 스페인은 14.5%였다. 톤킬로미터는 화물의 중량에 운송거리를 곱한 지표로, 폴란드 등록 화물차가 EU 도로화물 운송실적의 약 5분의 1을 담당한 셈이다.운송 형태에서도 국경을 넘는 화물 이동의 비중이 크다. 폴란드의 실적 가운데 국제운송, 제3국 간 운송, 다른 국가 내에서 수행한 운송을 합한 비중은 60%로, 국내 운송 비중인 40%를 웃돌았다. 폴란드 운송업체의 활동 범위가 자국 내 화물 이동뿐 아니라 유럽 여러 국가를 연결하는 운송에 걸쳐 있음을 보여준다.

주: 2025년 톤킬로미터 기준. 차량 등록국별 실적으로, 해당 국가 영토 안에서 운송된 화물의 비중과 다름

[자료: Eurostat, Road freight transport statistics, 2026년 7월 집계]

항만 투자와 철도 복합운송 확대

해상 운송에서는 발트해 연안 그단스크항의 물동량 증가가 두드러진다. 그단스크항만공사에 따르면 2026년 1~8월 총물동량은 5770만 톤으로 전년 동기 대비 10% 증가했다. 8월 한 달 처리량은 처음으로 800만 톤을 넘어섰다. 액체연료와 벌크화물 등을 포함한 총물동량이 늘어난 가운데, 8월 컨테이너 처리량도 TEU 기준 전년 동월 대비 16% 증가했다.

컨테이너 처리시설도 확충됐다. 그단스크항의 터미널 운영사 발틱허브(Baltic Hub)는 2025년 10월 T3 터미널을 완전 가동하면서 연간 처리능력을 기존 300만 TEU에서 450만 TEU로 확대했다. 회사가 집계한 2025년 실제 처리량은 276만7287TEU로 전년보다 23% 늘었다. TEU는 20피트 컨테이너 1개를 기준으로 환산한 단위다

<발틱허브 T3 터미널 개장 당시 하역시설>

[자료: Baltic Hub, 2025년 6월 T3 개장 관련 공식 사진]

항만과 내륙을 잇는 운송망에서는 철도와 도로를 결합한 서비스가 운영되고 있다. PCC Intermodal은 그단스크·그디니아 등 해항과 쿠트노·글리비체·브제크돌니 등 내륙 터미널을 포함하는 운송망을 갖추고 있다. 터미널 사이는 정기 화물열차로 연결하고, 터미널에서 창고나 생산시설까지의 구간은 트럭으로 운송한다. 컨테이너 등 동일한 운송 단위를 유지한 채 여러 운송수단을 연결하는 복합운송의 운영 사례다.

폴란드 전체의 철도 복합운송 실적도 증가했다. 폴란드 철도교통청(UTK) 통계를 인용한 ISBnews에 따르면 2026년 상반기 운송량은 약 165만 TEU로 전년 동기 대비 21.04% 늘었다. 중량 기준으로는 약 1610만 톤으로 19.96% 증가했다.

이러한 운송을 뒷받침하는 터미널 투자도 진행되고 있다. 폴란드 EU 교통사업센터(CUPT)는 2026년 8월 복합운송 분야 11개 사업에 총 8억1150만 즈워티(약 2억 521만 달러) 이상의 지원 계약을 체결했다고 밝혔다. 총 사업비는 약 21억 즈워티(약 5억 3105만 달러)로, 터미널 신설·현대화와 하역장비 도입, 철도 인입선 및 항만·내륙 연결시설 개선 등이 포함된다. 대상 지역은 그단스크·그디니아뿐 아니라 우츠, 스와프쿠프 등 내륙으로도 분포해 있다.

창고 임차 거래 증가와 공실률 하락

화물의 보관과 분류, 출하가 이뤄지는 창고시장에서도 거래가 회복되고 있다. 글로벌 부동산 컨설팅기관 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield)에 따르면, 2026년 상반기 폴란드 창고·산업용 부동산의 총 임차 거래면적은 351만㎡로 전년 동기 대비 21% 증가했다. 신규 계약뿐 아니라 재계약과 확장 계약 등을 포함한 수치다. 6월 말 전체 재고는 약 3800만㎡, 공실률은 6.6%로 집계됐다. 공실률은 1년 전보다 1.6%포인트 낮아졌다.

<폴란드 창고 및 산업용 부동산 시장 주요 지표>

주: 임대료는 프라임 대형 창고 기준이며 관리비 등을 포함한 총비용과는 상이
[자료: Cushman & Wakefield, 2026년 2분기 시장보고서 및 상반기 분석]

신규 시설 공급은 이어지고 있지만 개발 중인 물량은 줄었다. 2026년 2분기 약 57만9000㎡가 시장에 공급된 반면, 6월 말 건설 중 면적은 약 130만㎡로 전년 동기보다 11% 감소했다. 건설 중인 면적의 약 61%는 이미 임차인이 확보된 상태였다. 임차 거래 확대와 공실률 하락에도 우량 대형 창고의 기본 임대료는 월 ㎡당 4.50~5.50유로 수준에서 대체로 안정적이었다. 전국적으로 임대료가 일제히 상승하기보다는 일부 지역에서 제한적인 조정이 나타났다는 것이 해당 기관의 평가다. 거래 회복과 개발 물량 조절이 동시에 진행되는 가운데 임대료는 비교적 안정된 흐름을 유지한 것이다. 이와 관련해 현지 물류 업계 전문가 J에 따르면, '코로나19 당시 급증했던 창고 수요가 조정되고 공급이 뒤따르면서 시장이 어느 정도 수급 균형을 찾아가는 단계'라고 평가했다.

내륙 거점에 집중된 창고 재고와 지역별 임차 조건

창고시장을 지역별로 보면 바르샤바와 중부·남서부의 주요 내륙 거점에 재고가 집중돼 있다. 쿠쉬먼 웨이크필드 분석 자료에 따르면, 2026년 6월 말 바르샤바가 속한 마조비에츠키에의 재고는 약 774만㎡, 카토비체·글리비체 등이 위치한 실롱스키에는 약 634만㎡였다. 브로츠와프의 돌노실롱스키에, 우츠의 우츠키에, 포즈난의 비엘코폴스키에까지 상위 5개 지역을 합하면 전국 재고의 약 75.2%에 이른다. 

그단스크·그디니아가 위치한 포모르스키에의 재고는 약 196만㎡다. 같은 통계로 계산하면 전국 재고의 약 5.2%에 해당한다. 창고 재고 규모에서는 북부 항만도시가 속한 이 지역보다 바르샤바와 중부·남서부의 주요 지역이 큰 비중을 차지하고 있다.

<폴란드 주요 지역별 창고 및 산업용 부동산 재고>

주: 2026년 6월 말 재고 규모 상위 6개 지역. 단위는 만㎡이며 소수 첫째 자리로 반올림했다.
[자료: Cushman & Wakefield, Poland Industrial MarketBeat Q2 2026]

<주요 지역별 창고 임차 여건>

주: 2026년 6월 말 기준 수치, 프라임 대형 창고(Big Box) 기준
[자료: Cushman & Wakefield, Poland Industrial MarketBeat Q2 2026]

물류 전문기업 활용과 자동화를 통한 운영 변화

기존 물류시설의 운영을 전문기업에 맡기는 사례도 나타난다. DHL Supply Chain은 2026년 4월 1일부터 폴란드 중부 그우후프(Głuchów)에 있는 화장품 기업 오리플레임(Oriflame)의 물류 운영을 맡기 시작했다. 기존 시설을 활용하는 이 거점은 전 세계 시장으로의 출하와 유럽 여러 시장의 소비자 대상 배송을 함께 담당한다. 약 100명이 운영에 참여하며, 기존 인력 일부도 DHL로 옮겨 업무를 이어갔다. DHL은 상품 카탈로그 발행과 판매 캠페인에 따라 주문량이 크게 달라지는 오리플레임의 특성에 맞춰 운영 능력을 조정한다고 설명했다. 인근에서 운영하는 다른 물류시설의 자원을 활용해 물량 변동에 대응하는 방식이다. 폴란드 내 거점을 통해 다국가 배송을 수행하면서 수요 변화에 맞춰 인력과 운영 자원을 배분하는 사례다.

유럽 창고 임차시장에서는 물류 전문기업이 주요 수요층을 형성하고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드가 폴란드를 포함한 유럽 11개국을 집계한 결과, 2025년 전체 임차 거래면적은 전년 대비 0.3% 증가한 데 비해 물류업종의 임차 면적은 18% 늘었다. 물류업종은 전체 거래의 37%를 차지해 가장 큰 임차인 집단으로 집계됐다. 해당 기관은 제3자 물류(3PL) 기업이 이러한 수요를 뒷받침하고 있다고 분석했다.

기존 물류시설에 자동화 장비를 도입하는 움직임도 확인된다. GXO는 2026년 4월 엘블롱크(Elbląg)의 맥주 제조사 그루파 지비에츠(Grupa Żywiec) 물류 운영에 자동 트럭 상하차 시스템을 도입했다. 지게차로 팔레트를 하나씩 옮기는 대신 트레일러에 실리는 화물을 한 번에 이동시키는 방식이다. GXO는 기존 창고 자동화 시스템과 연계한 이 설비로 트레일러 적재·하역 작업을 약 2분에 처리할 수 있다고 밝혔다.

<자동 트럭 상하차 시스템>

[자료: GXO 홈페이지 등]

시설 평가에서는 에너지 효율도 운영상의 변수로 부각되고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드는 유럽 물류 부동산 시장에서 임차인들이 입지와 임대료 외에 에너지 효율과 친환경 인증을 시설 선택에 반영하고, 금융기관도 이를 대출 조건에 반영하고 있다고 분석했다. 자동화 설비의 활용과 함께 건물의 에너지 성능이 물류시설의 운영 여건을 평가하는 요소로 다뤄지고 있는 것이다.

시사점

폴란드 물류시장의 흐름은 ①운송량 증가, ②창고 임차 거래 회복, ③물류 운영 방식의 변화로 정리할 수 있다. 항만과 내륙 터미널 투자가 이어지는 가운데, 창고시장은 주요 내륙 거점을 중심으로 형성돼 있으며, 공실률과 임대료에는 지역별 차이가 존재함을 확인할 수 있다. 이에 따라 한국 기업의 물류거점 선택에서도 도착 항만과 창고를 각각 검토하기보다 최종 고객까지 이어지는 운송과 보관 체계를 함께 설계하는 접근이 유효하다.

폴란드를 유럽 판매·생산 거점으로 활용하는 기업에는 내륙 운송의 연결성과 창고의 실제 운영 조건이 주요 비교 항목이 된다. 같은 납기와 배송 범위를 기준으로 항만 반출입, 내륙 운송, 보관·주문 처리 비용을 합산하고, 자체 창고 임차와 3PL 이용 조건을 비교할 필요가 있다. 특히 창고 임차 거래가 회복되고 건설 중 물량이 줄어든 만큼 입주 시점에 확보할 수 있는 시설의 위치와 사양이 거점 계획의 구체적인 변수가 될 수 있다.

현지 기업의 운영 사례를 바탕으로 보면 자동 상하차, 창고관리시스템 연계, 에너지 효율 개선 등에서도 협력 가능성을 살펴볼 수 있다. 한국의 물류 설비·소프트웨어 기업에는 기존 시설에 적용할 수 있는 기술과 현지 유지보수 역량을 함께 제시하는 방식이 유용할 것으로 보인다. 다만 이와 같은 사업 기회는 공개된 도입 사례에서 도출한 시사점으로, 실제 수요는 운영사의 물량과 설비 교체 계획에 따라 달라질 것으로 보인다.

자료: Eurostat, 그단스크항만공사, Baltic Hub, PCC Intermodal, UTK 통계를 인용한 ISBnews, CUPT, Cushman & Wakefield, DHL Supply Chain, GXO 종합.