이러한 공실률 상승은 단기적 경기 요인이 아니라 구조적 수요 변화에 기인한 것으로 평가된다. 팬데믹 이후 기업들은 사무공간 운영 방식을 재정비하며 공간 효율성을 높이는 방향으로 전략을 전환해왔고, 이에 따라 전체 오피스 면적 수요 자체가 감소하는 흐름이 지속되고 있다.

<미국 오피스 공실률 추이 (2016년~2026년 1분기)>

[자료: Axios]

상시 근무 공간에서 협업 중심 공간으로…오피스 개념 재정의

오피스 수요 감소의 핵심 배경은 근무 방식의 변화이다. 원격 및 하이브리드 근무가 일상화되면서 직원들이 사무실에 상주하는 시간이 많이 줄어들었다. 실제로 미국 근로자들은 전체 근무일 중 약 25%를 사무실 외부에서 근무하고 있는 것으로 나타났는데, 이는 팬데믹 이전 약 7% 수준 대비 큰 폭으로 증가한 수치이다. 이와 같은 변화는 오피스의 역할 자체를 재정의하고 있다. 기업들은 전체 면적을 축소하는 대신, 필요할 때 활용할 수 있는 유연한 공간과 협업 중심 환경을 강화하는 방향으로 이동하고 있다.

프리미엄 오피스로 수요 이동…시장 내 양극화 심화

오피스 수요가 감소하는 가운데, 일부 기업들은 사무공간을 축소하는 대신 질적 수준을 높이는 방향으로 전략을 전환하고 있다. 글로벌 리서치 기관인 무디스의 수석 경제학자인 닉 루에트케(Nick Luettke)는 “유연한 근무 방식과 협업 중심의 사무환경이 일상화되면서 기업들이 필요로 하는 오피스 공간 규모를 축소하고 있다”고 분석했다. 이어 이러한 변화에 대해 “최근 오피스 시장의 흐름은 과거 오프라인 유통업이 전자상거래 확산에 대응하며 경험 중심으로 전환된 과정과 유사한 양상을 보이고 있다”고 설명했다. 

반면, 입지 경쟁력이 떨어지는 노후 오피스 건물은 공실이 장기화하며 가치 하락 압력을 받고 있다. 실제로 미니애폴리스(Minneapolis) 도심 상업용 부동산 가치는 2025년 한 해 동안 약 13.7% 하락했으며, 2022년 이후 누적 기준으로는 약 35% 감소한 것으로 나타났다. 인근 세인트폴(St. Paul)에서도 주요 오피스 건물 7곳의 자산 가치가 평균 16.5% 하락하는 등 유사한 흐름이 확인되고 있다. 이처럼 수요 감소와 공실 확대가 지속되면서 노후 자산을 중심으로 가치 하락이 심화되고 있다.

이에 따라 오피스 시장 내에서도 자산 간 격차가 확대되는 양상이 나타나고 있다. 프리미엄 자산은 상대적으로 수요를 유지하는 반면, 경쟁력이 낮은 자산은 공실 증가와 가치 하락이 동시에 나타나고 있으며, 이러한 양극화는 앞으로 상업용 부동산 시장 구조를 더욱 복잡하게 만드는 요인으로 작용할 것으로 보인다.

금리 부담과 금융 리스크 확대…CRE 시장의 핵심 변수

오피스 시장의 위축은 금융시장과도 밀접하게 연결되어 있다. 상업용 부동산 대출은 미국 은행권, 특히 지역은행에서 높은 비중을 차지하고 있으며, 공실 증가와 자산 가치 하락은 대출의 건전성*에 영향을 미칠 수 있다. 최근 분석에 따르면 향후 3년간 약 2조 달러 규모의 상업용 부동산(CRE) 대출 만기가 도래할 것으로 추정되며, 이는 현재 시장에서 가장 큰 잠재 리스크 요인 중 하나로 지목되고 있다.

*건전성: 대출을 받은 차주가 원리금을 정상적으로 상환할 수 있는 상태를 의미하며, 연체나 부실 가능성이 낮은 정도를 나타냄

현재 금리 수준이 높은 상황에서 기존 대출의 만기가 도래할 경우 차주가 재조달(리파이낸싱*)에 어려움을 겪을 가능성이 커지고 있다. 이는 연체율 상승으로 이어질 수 있으며, 실제로 일부 지역에서는 오피스 대출 연체율이 급격히 상승하는 사례도 나타나고 있다. 예를 들어 맨해튼 오피스 건물 관련 대출 연체율은 2023년 초 대비 2024년 초 기준 10배 이상 증가한 것으로 나타났다. 이러한 흐름 속에서 일부 은행들은 CRE 관련 리스크를 반영해 대출 기준을 강화하거나, 보유 대출을 축소하는 움직임을 보이고 있다.

*리파이낸싱: 기존 대출을 상환하기 위해 새로운 대출을 받는 것

또한 금융당국 역시 CRE 리스크를 주요 관리 대상으로 보고 있다. 연방예금보험공사(FDIC)가 발표한 바로는 비자영업용 CRE 대출의 연체율은 2024년에 1.59%로 2013년 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 이는 아직 금융위기 당시 수준에는 미치지 않지만, 상승 추세가 이어지고 있다는 점에서 주의가 필요한 상황이다. 이러한 금융 환경 변화는 기업 투자와 소비에도 간접적인 영향을 미칠 수 있다. 금융기관이 리스크 관리를 위해 대출 태도를 보수적으로 전환하면 기업의 자금 조달 여건이 악화될 수 있으며, 특히 중소기업은 사업 확장이나 신규 투자가 지연될 가능성이 있다. 

아래 도표는 미국 은행 자산 중 상업용 부동산(CRE) 대출이 차지하는 비중을 은행 규모별로 비교한 것으로, 지역은행 및 소형은행일수록 CRE 위험노출액이 높은 구조를 보여준다. 특히 커뮤니티 은행은 전체 자산의 약 37.7%, 지역은행은 약 26.3%가 CRE에 직·간접적으로 노출된 것으로 나타나, 대형은행 대비 부동산 시장 변동에 더욱 민감한 구조로 돼있음을 시사한다.

<미국 은행 유형별 상업용 부동산(CRE) 차지 비중>

[자료: Moody’s Analytics]

시사점

현재 미국의 상업용 부동산 시장은 오피스의 정의 자체가 변화하는 전환기에 놓여 있다. 과거에는 도심 업무지구 중심의 대형 오피스가 주류를 이뤘다면, 최근에는 주거지역과 가까운 위치에 조성된 복합형 업무 공간에 대한 선호도가 높아지고 있다. 미국 상업용 부동산 시장의 변화는 근무 방식 변화와 금융 환경이 결합한 구조적 경제 이슈로 이해할 필요가 있다. 오피스 수요 감소는 기업의 비용 구조와 투자 전략에 영향을 미치며, 금융 리스크를 통해 경제 전반으로 미칠 가능성이 있다.

또한, CRE 시장의 불안은 금융 시스템을 통해 실물경제*로 확산할 가능성이 있다. 금융기관이 리스크 관리를 위해 대출을 축소하거나 심사를 강화할 경우 기업의 자금 조달 여건이 악화할 수 있으며, 이는 투자 위축으로 이어질 수 있다. 특히 중소기업은 지역은행 의존도가 높아 이러한 영향에 더욱 취약할 수 있다. 또한, 상업시설 공실 확대는 도심 상권의 유동 인구 감소로 이어지며, 소매업 및 서비스업 매출에도 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있다.

*실물경제: 금융시장과 대비되는 개념으로, 생산·소비·투자 등 실제 재화와 서비스가 거래되는 경제 활동 전반을 의미함 

미국에 진출하고자 하는 우리 기업 입장에서는 이러한 변화가 기회와 리스크를 동시에 있을 수 있다. 공실 증가에 따른 임대료 하락은 현지 진출 비용을 낮추는 요인이 될 수 있으나, 상권 약화와 소비 둔화 가능성도 함께 고려해야 한다. 또한, 건설 및 설비 투자 둔화는 일부 산업에 부정적인 영향을 미칠 수 있지만, 데이터센터 및 물류 인프라와 같은 대체 자산군에서는 새로운 수요가 창출될 가능성도 존재한다. 이에 따라 미국 시장 진출 또는 사업 확장을 검토하는 기업은 상업용 부동산 시장 변화가 가져올 경제적 영향을 종합적으로 분석하고, 산업 구조 변화에 대응한 전략 수립이 필요할 것으로 전망된다.

자료: Axios, Moody’s Analytics, U.S. Federal Reserve, KOTRA 시카고무역관 자료 종합